La novación es la forma más sencilla de mejorar su hipoteca: cambiar sus condiciones con su propio banco, sin cancelarla ni llevársela a otro. La ley la favorece con gastos reducidos y límites a las comisiones, pero tiene una condición que nadie puede saltarse: su banco tiene que aceptar. Le explicamos qué se puede cambiar, cuánto cuesta de verdad y cuándo le conviene más cambiar de banco.
Qué es una novación hipotecaria
Novar es modificar el contrato de su hipoteca de común acuerdo con su banco. La hipoteca sigue siendo la misma, en la misma entidad, y el cambio se firma en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La regula la Ley 2/1994 y, desde 2019, también la ley de crédito inmobiliario (Ley 5/2019), aunque su hipoteca sea anterior.
La clave está en «de común acuerdo»: el banco estudia la petición y puede decir que sí, que sí con condiciones o que no. Por eso la novación funciona mejor cuando usted tiene una alternativa, y la tiene: llevarse la hipoteca a otra entidad.
Qué se puede cambiar con una novación
La ley permite modificar el capital, el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización y las demás condiciones financieras, y las garantías personales (Ley 2/1994, art. 4.2). En la práctica, estas son las novaciones que más se piden:
- Bajar el tipo de interés, o el diferencial si es variable.
- Pasar de variable a fijo o a mixto, para saber siempre lo que va a pagar. Cómo comparar las dos opciones, en hipoteca variable o fija.
- Renegociar las bonificaciones: la rebaja de tipo que le dan a cambio de contratar otros productos.
- Alargar o acortar el plazo. Alargarlo baja la cuota y encarece el total, como verá en el ejemplo.
- Quitar o poner un avalista.
- Ampliar capital, por ejemplo para una reforma. Es la novación más exigente: el banco vuelve a evaluar su solvencia (Ley 5/2019, art. 11.7), suele pedir una tasación nueva y la parte ampliada no tiene las ventajas fiscales de un cambio de tipo o de plazo. Si hay otra carga inscrita después de su hipoteca, como una segunda hipoteca, hará falta que su titular lo acepte para no perder el rango (Ley 2/1994, art. 4.3). Si lo que quiere es cancelar otras deudas, lea ampliar la hipoteca para cancelar deudas.
Quitar a un titular
Es la petición típica tras una separación o un divorcio, y no es un trámite: liberar a un deudor exige el consentimiento del banco (Código Civil, art. 1205), que estudiará si quien se queda puede pagar la hipoteca con sus ingresos. Si su banco no acepta, la salida habitual es una hipoteca nueva en otra entidad a nombre de quien se queda la vivienda, que cancela la anterior. Si además uno compra su parte al otro, esa operación tiene su propia fiscalidad: consúltela antes de firmar.
Cuánto cuesta una novación
La novación suele ser la forma más barata de mejorar una hipoteca, pero no siempre es gratis. Esto es lo que dice la ley:
- Comisión de novación: solo si está en su contrato. Si la novación alarga el plazo, no puede pasar del 0,1 % del capital pendiente (Ley 2/1994, art. 10).
- Si pasa de variable a fijo (o a un fijo de al menos tres años al principio), no se le puede cobrar compensación por amortización anticipada si no devuelve capital; si lo devuelve, como mucho el 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca, y nada después. Vale para cualquier hipoteca, sea cual sea su fecha (Ley 5/2019, art. 23.6 y disposición transitoria primera). La exención total de comisiones de 2023 y 2024 terminó el 31 de diciembre de 2024.
- Notaría y Registro: la ley rebaja sus aranceles; la notaría se cobra como documento sin cuantía y el Registro, con una reducción del 90 % (Ley 2/1994, art. 8). Además, según el Banco de España, en las novaciones firmadas desde el 16 de junio de 2019 rige el reparto de gastos de la Ley 5/2019, que pone la notaría, el Registro y la gestoría a cargo del banco.
- Impuesto: la escritura está exenta de actos jurídicos documentados si solo cambia el tipo, el plazo o los dos (Ley 2/1994, art. 9). La ampliación de capital no está exenta, pero ese impuesto lo paga el banco también en las novaciones, según la Dirección General de Tributos.
- Tasación: si el banco la pide, lo normal al ampliar capital, la paga usted.
Importante: el 0,15 % que a veces se presenta como «comisión de novación» es otra cosa: el tope de la compensación por devolver capital antes de tiempo en las hipotecas variables firmadas desde 2019, durante sus cinco primeros años (Ley 5/2019, art. 23). No es una comisión por novar.
El banco debe entregarle la FEIN y la ficha de advertencias al menos diez días naturales antes de firmar, y usted pasa por el notario que elija, que le asesora gratis (Ley 5/2019, arts. 14 y 15). Revise ahí el desglose de gastos; qué más mirar, en qué es la FEIN.
Alargar el plazo: la cuota baja, el total sube
Supongamos que le quedan 150.000 € por pagar al 3 % y 20 años de plazo: paga 831,90 € al mes. Si nova para alargarlo a 30 años al mismo tipo, la cuota baja a 632,41 €, casi 200 € menos. Pero pagará 28.011,04 € más de intereses. La comisión, como mucho, sería de 150 €, el 0,1 %.
| Opción | Plazo que queda | Cuota mensual | Intereses hasta el final |
|---|---|---|---|
| Sin novar | 20 años | 831,90 € | 49.655,14 € |
| Alargando el plazo | 30 años | 632,41 € | 77.666,18 € |
150.000 € pendientes al 3 % (supuesto). Cuotas calculadas con el sistema francés.
Alargar tiene sentido cuando la cuota ya no cabe en su presupuesto; si no, es una forma cara de aliviarse. Puede probar sus propias cifras en nuestro simulador.
Novación o subrogación: cuándo compensa cada una
Si lo que busca es un tipo mejor, la novación gana cuando su banco le ofrece algo parecido a lo que le daría otra entidad: se ahorra la tasación y los plazos de un cambio de banco. La subrogación gana cuando otra entidad mejora de verdad las condiciones y lo que le cobra su banco por irse es poco. Y hay un detalle legal que ayuda a negociar: cuando otra entidad inicia la subrogación, su banco tiene quince días naturales para formalizar con usted una novación si quiere retenerle (Ley 2/1994, art. 2). Las diferencias, con un ejemplo calculado, en diferencias entre subrogación y novación.
Y si compró su vivienda antes de 2013 y sigue aplicando la deducción por vivienda habitual, novar no se la quita: según la Agencia Tributaria, sigue deduciendo por la parte del préstamo que corresponde a la compra. Lo que no da derecho a deducción es la parte ampliada que destine a otras cosas.
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Es la modificación de su hipoteca con su propio banco, de común acuerdo y en escritura pública: puede cambiar el tipo de interés, el plazo, el capital, el sistema de amortización o los avalistas. La hipoteca sigue siendo la misma y en la misma entidad.
Depende de lo que cambie. La comisión de novación solo existe si está en su contrato, y si alarga el plazo no puede pasar del 0,1 % del capital pendiente. La notaría y el Registro tienen aranceles reducidos y, según el Banco de España, desde 2019 corren a cargo del banco; la tasación, si se la piden, la paga usted.
No: es un acuerdo entre las dos partes y el banco puede negarse. Si no acepta, o si su oferta es peor que la de otra entidad, puede llevarse la hipoteca con una subrogación, que no necesita su consentimiento.
Si no devuelve capital, la ley no permite cobrarle compensación por amortización anticipada; si lo devuelve, como mucho el 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca, y nada después. Otra cosa es la comisión de novación, que solo se paga si está pactada en su contrato.
Solo si el banco lo acepta: liberar a un deudor exige su consentimiento, y estudiará si quien se queda puede pagar solo. Si no lo acepta, la alternativa habitual es una hipoteca nueva en otra entidad a nombre de quien se queda la vivienda.