Subrogar la hipoteca es llevársela a otra entidad sin cancelarla: la nueva paga lo que debe a su banco y ocupa su lugar. Su banco no puede impedirlo, aunque sí intentar retenerle, y la ley abarata la operación. Pero solo permite cambiar el tipo de interés y el plazo, y no siempre compensa: depende de lo que le cobre su banco por irse. Le explicamos cómo funciona en 2026 y cómo hacer la cuenta antes de moverse.
Qué es la subrogación, y qué no es
La palabra se usa para dos cosas:
- Subrogación de acreedor: usted se lleva su hipoteca a otra entidad. El préstamo no se cancela: sigue siendo el mismo, con otro acreedor. Es la de esta página.
- Subrogación de deudor: usted compra una vivienda y se queda con la hipoteca del promotor o del vendedor. Cambia el deudor, no el banco. La vemos al final.
La subrogación de acreedor la regula la Ley 2/1994 y es un derecho suyo: no necesita el permiso de su banco. Es una ley estatal; en Cataluña, el impuesto del que exime a la escritura (actos jurídicos documentados) lo gestiona la Agència Tributària de Catalunya, con la misma exención.
Cómo funciona, paso a paso
- La oferta vinculante. La nueva entidad estudia su caso, tasa la vivienda y le entrega una oferta vinculante con un documento de gastos que incluye lo máximo que puede cobrarle su banco. También recibirá la FEIN al menos diez días naturales antes de firmar.
- El certificado de deuda. Cuando usted acepta, la nueva entidad avisa a su banco, que tiene un máximo de siete días naturales para certificar lo que debe.
- Los quince días de su banco. Desde esa entrega, su banco tiene quince días naturales para formalizar con usted una novación que le retenga: es lo que se llama enervar.
- La firma. Si no hay novación, se firma la subrogación ante el notario que usted elija: la nueva entidad paga a la antigua, que no puede negarse a cobrar, y el cambio se anota en el Registro (Ley 2/1994, arts. 2 y 5).
Enervar no le obliga a nada: si la contraoferta de su banco le convence, firma la novación y se queda; si no, sigue la subrogación. Según el Banco de España, mientras corre ese plazo la subrogación no puede formalizarse.
Qué se puede cambiar al subrogar, y qué no
En la escritura de subrogación solo se puede modificar el tipo de interés y el plazo, o las dos cosas (Ley 2/1994, art. 4.1): pasar de variable a fijo, bajar el tipo, alargar o acortar el plazo. No se puede ampliar capital, quitar a un titular ni cambiar avalistas. Para eso hay que pactar con la nueva entidad una novación posterior, como explica el Banco de España, o ir a una hipoteca nueva; no todas las entidades hacen subrogaciones con ampliación. Lo comparamos con números en ampliar la hipoteca para cancelar deudas.
Cuánto cuesta cambiar de banco
Lo que puede cobrarle su banco por irse depende de cuándo firmó su hipoteca y de lo que diga su escritura, con estos topes:
| Su hipoteca | Tipo variable | Tipo fijo |
|---|---|---|
| Firmada desde el 16/06/2019 | 0,15 % los 5 primeros años o 0,25 % los 3 primeros, según el contrato; después, nada | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, sin superar la pérdida real del banco |
| Entre el 9/12/2007 y el 15/06/2019 | 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después | Lo mismo, más la compensación por riesgo de tipo de interés si se pactó y el banco pierde con el cambio |
| Anterior al 9/12/2007 | Lo pactado, con un máximo del 1 % salvo daño que el banco demuestre | Lo que diga la escritura |
Topes legales de lo que puede cobrarle su banco al irse (Ley 5/2019, art. 23; Ley 41/2007, arts. 8 y 9; Ley 2/1994, art. 3). Si su escritura pacta menos, se aplica lo pactado.
La excepción: si la subrogación pasa su hipoteca de variable a fijo (o a un fijo de al menos tres años al principio), su banco puede cobrarle como mucho el 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca, y nada después, sea cual sea la fecha de firma (Ley 5/2019, art. 23.6 y disposición transitoria primera). La exención total de comisiones de 2023 y 2024 terminó el 31 de diciembre de 2024.
Lo demás: la tasación la paga usted; la notaría, el Registro y la gestoría, la nueva entidad, porque la ley obliga a respetar el reparto de gastos de la Ley 5/2019 (Ley 2/1994, art. 2). La escritura no paga el impuesto de actos jurídicos documentados (art. 7), tiene aranceles reducidos (art. 8) y, como la hipoteca no se cancela, no hay cancelación que pagar. Y si aplica la deducción por vivienda habitual de antes de 2013, según la Agencia Tributaria la conserva en la parte que corresponde al préstamo original.
Cuándo compensa: la cuenta que hacemos
La pregunta no es si el tipo nuevo es más bajo, sino cuánto tarda en recuperar lo que le cuesta el cambio. Supongamos una hipoteca fija firmada en 2023 al 4 %, con 200.000 € pendientes y 27 años por delante, y una oferta de otra entidad al 3 % (tipos supuestos):
| Concepto | Hoy (4 %) | Con la subrogación (3 %) |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 1.010,42 € | 901,40 € |
| Intereses hasta el final | 127.374,90 € | 92.053,95 € |
| Coste del cambio | — | hasta 4.400 € |
200.000 € a 27 años. Cuotas con el sistema francés. La compensación real puede ser menor: nunca supera la pérdida financiera del banco.
Ahorra 109,02 € al mes y más de 35.000 € de intereses si mantiene la hipoteca hasta el final. Pero si su banco le cobra el 2 % máximo (4.000 €) y suma 400 € de tasación, tardará unos 40 meses en recuperarlo: si piensa vender o cancelar antes, no le compensa. Si su hipoteca fuera variable y la pasara a fijo después de sus tres primeros años, su banco no podría cobrarle nada y, con el mismo ahorro, recuperaría la tasación en unos cuatro meses.
Con sus cifras, use nuestro simulador como calculadora de subrogación: capital pendiente, años que le quedan y tipo de la oferta; compare la cuota con la de hoy y divida el coste del cambio entre el ahorro mensual. Si su banco contraoferta, compare las dos con nuestra guía de diferencias entre subrogación y novación.
¿Quiere saber si le compensa llevarse la hipoteca, con su escritura delante?
Cuéntenos su caso →Qué mira la entidad que se queda su hipoteca
- La antigüedad de su hipoteca: hay entidades que piden un año, otras dos y alguna más.
- Lo que debe frente a lo que vale la vivienda: muchas no pasan del 80 %, y alguna lo calcula sobre el precio de compra, no sobre la tasación nueva. Si compró hace poco, puede no caber aunque el piso valga más; cómo se valora, en cómo funciona la tasación hipotecaria.
- Su solvencia de hoy: ingresos, deudas y CIRBE, como en una hipoteca nueva.
- El importe: alguna no estudia subrogaciones por debajo de 50.000 €.
Subrogación de deudor: la hipoteca del promotor o del vendedor
Si compra obra nueva, el promotor le ofrecerá quedarse con su préstamo; con una usada hipotecada, puede plantearse con el vendedor. No es obligatorio. El banco tiene que aceptarle como deudor (Código Civil, art. 1205), estudiar su solvencia y darle la FEIN (Ley 5/2019, disposición adicional sexta), y el promotor debe comunicarlo al banco al menos 30 días antes de la firma, para que usted pueda buscar alternativas (disposición adicional séptima). El vendedor solo queda liberado si el banco lo consiente (Ley Hipotecaria, art. 118). Compare esas condiciones con otras ofertas antes de aceptar.
Cómo lo trabajamos
- Leemos su escritura: fecha, tipo, comisiones pactadas y lo que le queda por pagar.
- Calculamos el coste del cambio y en cuánto tiempo lo recupera. Si no compensa, se lo decimos.
- Buscamos la oferta entre las entidades que hoy aceptan su perfil y la antigüedad de su hipoteca, y le acompañamos en los quince días si su banco contraoferta.
- Revisamos la FEIN con usted antes de firmar.
Nuestros honorarios, por escrito antes de empezar: los sumamos al coste del cambio.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable y, sobre todo, si de verdad le compensa. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
No. La subrogación no necesita su consentimiento, y su banco no puede negarse a cobrar. Lo que sí puede hacer es ofrecerle mejores condiciones en los quince días naturales siguientes a entregar el certificado de deuda; si usted las acepta, se queda.
La tasación, que paga usted, y la compensación que corresponda a su banco según la fecha y el tipo de su hipoteca. La notaría, el Registro y la gestoría los paga la nueva entidad, la escritura no paga el impuesto de actos jurídicos documentados y no hay que cancelar la hipoteca.
Es el derecho de su banco a retenerle: si en los quince días naturales siguientes a entregar el certificado de deuda formaliza con usted una novación, la subrogación no sigue. Solo ocurre si usted acepta su contraoferta.
Puede usar nuestro simulador: ponga el capital pendiente, los años que le quedan y el tipo de la oferta, y compare la cuota con la actual. Divida el coste del cambio entre el ahorro mensual para saber en cuántos meses lo recupera.
En la escritura de subrogación solo se cambian el tipo y el plazo. Para ampliar hace falta una novación posterior con la nueva entidad o una hipoteca nueva, y no todas las entidades lo hacen.