Hipotecar un local comercial o una nave industrial es posible, pero no funciona como la hipoteca de un piso. La respuesta honesta: el banco financia bastante menos, normalmente entre el 60 % y el 70 % del valor, a menos años y mirando con lupa de qué va a vivir la operación. Le explicamos cuánto puede conseguir, qué cambia si el local es para su negocio o para alquilarlo, qué impuestos paga la compra en Cataluña y cómo sacar dinero de un local que ya es suyo.
Hipoteca para un local comercial: por qué el banco financia menos
Una hipoteca es un préstamo garantizado con un inmueble: si un día no se paga, el banco tiene que poder vender esa garantía, y un local o una nave son más difíciles de vender que un piso. En vivienda, lo normal es no pasar del 80 % del valor de tasación, como recuerda el Banco de España; fuera de la vivienda, el listón baja.
Hay además una razón regulatoria: los bancos se financian en parte con cédulas hipotecarias, y la ley solo admite como respaldo de esas cédulas los préstamos que no pasan del 60 % del valor de tasación, o del 80 % en inmuebles residenciales (Real Decreto-ley 24/2021, art. 23.2). No es un tope para su préstamo, pero ayuda a entender por qué las entidades son más prudentes fuera de la vivienda.
| Operación | Lo habitual |
|---|---|
| Compra de la vivienda habitual | Hasta el 80 % |
| Compra de un local comercial, una oficina o una nave industrial | Entre el 60 % y el 70 % |
| Compra a través de una sociedad | En torno al 60 % |
| Dinero sobre un local o una nave ya pagados | Menos: en los casos que conocemos, alrededor del 50 % |
Lo que suelen financiar las entidades, sobre el menor entre precio y tasación. Es el criterio habitual: cada entidad fija el suyo.
Con un perfil muy solvente, o aportando una segunda garantía, se puede llegar más lejos, pero no es lo normal. El plazo también se acorta: en los casos que conocemos, un local o una nave se financian a 15 o 20 años, bastante menos que una vivienda, y solo alguna entidad alarga más con un perfil muy bueno.
Un ejemplo con números
Supongamos que compra a un particular un local de 200.000 € en Barcelona y el banco le financia el 65 %:
- Hipoteca: 130.000 €. Del precio pone usted 70.000 €.
- Impuesto de transmisiones: 20.000 € (el 10 %), más notaría, registro, gestoría y tasación.
- Dinero en mano: 90.000 € más esos gastos. Si fuera una vivienda financiada al 80 %, con el mismo impuesto, serían 60.000 €: 30.000 € menos.
- Cuota: con un tipo supuesto del 4 %, 961,59 € al mes a 15 años o 787,77 € a 20. Para que la primera no pase del 35 % de sus ingresos, necesitaría unos 2.750 € netos al mes, si no tiene otras deudas.
¿Tiene un local o una nave a la vista? Le decimos qué porcentaje es realista en su caso antes de que dé una señal.
Cuéntenos su caso →Para su negocio o para alquilarlo: el banco lo estudia distinto
Si el local o la nave son para su propia actividad, el banco estudia el negocio: sus declaraciones de la renta o las cuentas de la sociedad, los trimestres y la antigüedad. Lo que vale para cualquier autónomo vale aquí; lo explicamos en nuestra página de hipoteca para autónomos. Para autónomos y pymes existen, además, avales de sociedades de garantía recíproca (SGR) que alguna entidad combina con la hipoteca para financiar más porcentaje del local del negocio; no están en todas las zonas ni en todas las entidades.
Si lo compra para alquilarlo, es una inversión, y la cuota tiene que caber en sus ingresos de hoy. El alquiler cuenta solo si ya figura en su declaración de la renta, y nunca entero: según la entidad, entre el 30 % y el 75 %. Lo desarrollamos en nuestra especialidad de hipoteca para inversores.
La finalidad también cambia la tasación. En un local alquilado, o vacío pero destinado al alquiler, la tasadora calcula el valor por las rentas y por comparación con otros locales, y se queda con el menor; en un local o una nave con un negocio en marcha, con el menor entre la comparación, las rentas y el coste de reponerlo (Orden ECO/805/2003, art. 45). Y no suma lo que el local podría valer con otro uso: si su idea es convertir un local en vivienda, el banco lo financiará como local hasta que el cambio esté terminado e inscrito.
¿A su nombre o a través de una sociedad?
Se lo contamos como información, porque cada caso es distinto:
- Menos porcentaje. A una sociedad, lo habitual es que las entidades financien en torno al 60 %, y alguna acorta el plazo máximo.
- Más papeles. La entidad estudia las cuentas de la sociedad y pide la documentación de todos los socios.
- Menos protección legal. La Ley 5/2019, la que obliga a entregarle la FEIN diez días antes de firmar y limita la comisión por amortizar antes de tiempo, se aplica a las personas físicas cuando la hipoteca recae sobre una vivienda y, si actúan como consumidores, cuando piden el préstamo para comprar un inmueble (art. 2.1). Si compra el local para su negocio, o lo compra una sociedad, lo normal es que quede fuera: pida todas las condiciones por escrito antes de firmar.
Hipotecar un local que ya es suyo para obtener liquidez
Si tiene un local o una nave pagados, puede usarlos como garantía de dos formas:
- Una hipoteca nueva sobre el local para financiar su actividad o la compra de otro inmueble. Pocas entidades la hacen, preguntan para qué es el dinero y prestan menos que en una compra: en los casos que conocemos, alrededor de la mitad del valor de tasación. La cuota tiene que caber en sus ingresos, como cualquier otra.
- Como segunda garantía al comprar otro inmueble. Un local libre de cargas puede aportarse como garantía adicional: el banco suma las dos tasaciones y financia una parte de ese total, así que puede conseguir más porcentaje de la compra.
Cuando la garantía es un local y el dinero no es para comprar un inmueble, el préstamo tampoco entra en la Ley 5/2019. Y piénselo dos veces antes de poner como garantía el local del que vive su negocio.
Impuestos de la compra de un local o una nave en Cataluña
Dependen de quién le venda:
| Quién vende | Qué paga usted | Tipo |
|---|---|---|
| Un particular, o una empresa que vende un local ya usado | Impuesto de transmisiones (ITP) | 10 % hasta 600.000 €; 11 %, 12 % y 13 % en los tramos siguientes |
| El promotor, en la primera venta de un local o una nave | IVA y actos jurídicos documentados | 21 % + 1,5 % |
| Una empresa que renuncia a la exención del IVA (solo si usted es empresario con derecho a deducirlo) | IVA y actos jurídicos documentados | 21 % + 3,5 % |
Tipos vigentes en Cataluña desde el 27/06/2025, según la Agència Tributària de Catalunya y la Ley del IVA.
Tres matices. Según la Agència Tributària de Catalunya, los tipos reducidos del 5 % son para comprar la vivienda habitual, no un local, y el ITP del 20 % de los grandes tenedores se aplica a la compra de viviendas, no de locales. Y, por la Ley del IVA, el tipo reducido del 10 % es solo para viviendas: en un local nuevo cuente con el 21 % desde el principio. Los tramos del ITP, con ejemplos, están en el ITP en Cataluña, y la notaría, el registro y la gestoría, en gastos de compra en Barcelona.
Cómo lo trabajamos
- Revisamos el inmueble (nota simple, uso inscrito, si está alquilado) y para qué lo quiere.
- Calculamos cuánto necesita en mano con el porcentaje realista, los impuestos que le tocan y la cuota.
- Presentamos la operación, con su finalidad real, a las entidades que hoy financian locales y naves en su zona.
- Comparamos las ofertas y revisamos con usted todas las condiciones antes de firmar.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y tasación, frente al 80 % de una vivienda. Si compra a través de una sociedad, en torno al 60 %. Con un perfil muy solvente o una segunda garantía se puede llegar más lejos, pero no es lo normal.
Sí, con condiciones parecidas a las de un local: menos porcentaje que en vivienda, plazos más cortos y una tasación que, si la nave tiene un negocio en marcha, toma el menor de varios valores. Si la nave es para su propia actividad, el banco estudiará sobre todo las cuentas del negocio.
Sí, pero pocas entidades lo hacen y prestan menos que en una compra: en los casos que conocemos, alrededor de la mitad del valor de tasación. También puede aportarlo como segunda garantía para financiar la compra de otro inmueble.
Si vende un particular, el impuesto de transmisiones: el 10 % hasta 600.000 € y tipos crecientes por encima. Si es un local nuevo que vende el promotor, IVA del 21 % y actos jurídicos documentados del 1,5 %. Los tipos reducidos del 5 % son solo para la vivienda habitual.
Para el banco suele ser más difícil: menos porcentaje, en torno al 60 %, y el estudio de las cuentas de la sociedad y de todos los socios. Si fiscalmente le conviene lo decide su asesor; nosotros le decimos cómo lo verá cada entidad.