Ser autónomo no le cierra la puerta de la hipoteca, pero cambia las reglas: como no hay nómina, el banco se fía de lo que usted ha declarado. La respuesta honesta es que, con dos rentas sólidas, sin deudas con Hacienda y con las cuentas en orden, un autónomo tiene opciones reales; con menos de dos años de alta o con una renta que declara poco, la lista de entidades se acorta mucho. Le explicamos qué miran, qué porcentaje es realista y cómo lo preparamos.
Qué tipo de autónomo es usted: el banco no los ve igual
Antes de hablar de porcentajes, conviene saber en qué casilla le va a poner el banco. No es lo mismo un profesional en estimación directa que un taxista en módulos o el administrador de su propia sociedad.
| Su situación | Cómo lo suele ver el banco |
|---|---|
| Persona física en estimación directa (pagos fraccionados con el modelo 130) | El caso más habitual. El banco lee el rendimiento neto de sus rentas: lo que queda después de restar los gastos. |
| Persona física en módulos (estimación objetiva, modelo 131) | La renta muestra un rendimiento calculado con módulos, no lo que cobra. Algunas entidades no lo estudian; otras aceptan los extractos como prueba. Lo explicamos con el caso de los taxistas en hipoteca para taxistas. |
| Autónomo societario (trabaja en su sociedad y cobra de ella) | El banco mira la nómina que le paga la sociedad, sus rentas y, según la entidad, las cuentas de la empresa. Una subida de sueldo no cuenta hasta que aparece en la renta. |
| Recién dado de alta | Lo más difícil. Con menos de un año, muy pocas entidades lo estudian; entre uno y dos, algunas, con un buen perfil. Lo vemos en autónomo con menos de dos años. |
Cómo suelen ver las entidades cada tipo de autónomo. Es el criterio habitual: cada entidad fija el suyo.
Qué mira el banco en un autónomo
- El rendimiento neto de sus dos últimas rentas, no la facturación. El banco parte de lo que queda después de restar los gastos deducibles, descuenta el IRPF y lo reparte en doce meses. Algunas entidades hacen la media de las dos rentas; otras miran sobre todo la última y los trimestres del año en curso. Una renta que baja preocupa; una que sube ayuda.
- La antigüedad. La mayoría quiere ver al menos dos declaraciones completas con la actividad. Algunas piden tres años de alta o tres rentas, y muy pocas estudian a quien lleva solo uno.
- Los trimestres del año. Los pagos fraccionados del IRPF (modelos 130 o 131) y el IVA (modelo 303) enseñan cómo va este año. Si va mucho mejor que el anterior, ayuda presentarlos, pero no sustituyen a la renta: muchas entidades esperan a verlo en una declaración completa.
- Estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social. Una deuda pendiente con cualquiera de las dos es de lo que peor se ve en un expediente, y lo sensato es resolverla antes de pedir la hipoteca. Para el aval ICO es, además, un requisito.
- La cuenta donde cobra. En los extractos el banco ve entrar su facturación, ve sus préstamos y ve también los recibos de autónomos pagados con recargo, que dan mala imagen.
- Cuánto se lleva la cuota. Lo habitual es que todas sus cuotas juntas no pasen del 30-35 % de sus ingresos netos, como recomienda el Banco de España. Alguna entidad es más estricta con un solo titular, alguna llega al 40 % con dos titulares y buena renta, y alguna calcula la cuota con el tipo sin bonificar, que es más alto.
¿Directa, módulos o sociedad? ¿Una renta o dos? Díganos su caso y le diremos qué porcentaje es realista.
Ver mi caso →¿Qué porcentaje es realista?
La referencia es la de cualquier comprador: las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación, y la mayoría lo aplica sobre el menor entre precio y tasación. Para un autónomo con varios años de actividad y buenas rentas, el 80 % es lo normal y el 90 % es posible. Por encima hay pocas entidades, y las diferencias entre ellas son grandes: alguna limita a los autónomos al 70 % y alguna ha llegado al 95-100 % con rentas sólidas, pero es la excepción.
Si lo que le falta es la entrada, la vía que suele funcionar es el aval ICO: si cumple los requisitos, el préstamo puede llegar al 100 % del menor entre precio y tasación. Tres detalles propios de los autónomos:
- El límite de ingresos (63.000 € por comprador en la provincia de Barcelona) se mide con el rendimiento neto reducido de su actividad en la última renta, no con lo que factura.
- Tiene que estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Si es socio de una sociedad, sus participaciones cuentan para el límite de patrimonio neto de 150.000 €.
Lo que ningún porcentaje cubre son los impuestos y gastos de la compra. En una vivienda usada en Cataluña, el impuesto de transmisiones es del 10 %, o del 5 % si tiene 35 años o menos y su base imponible, menos el mínimo personal y familiar, no pasó de 36.000 € (Agència Tributària de Catalunya). El resto lo tiene en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
Cómo lo trabajamos
- Leemos sus rentas y sus trimestres como lo hará el banco: qué ingresos netos le reconocerán y qué cuota cabe con sus deudas de hoy.
- Le decimos si le conviene esperar. A veces una renta más, o cancelar un préstamo pequeño, cambia el resultado, y es mejor saberlo antes de dar una señal que después.
- Elegimos a qué entidades presentarlo según su tipo de autónomo, sus años de alta y el porcentaje que necesita, y presentamos el expediente completo.
- Comparamos las ofertas y revisamos con usted la FEIN, que debe recibir al menos diez días naturales antes de firmar (Ley 5/2019, art. 14).
Si piensa comprar dentro de un año o dos, lo que haga ahora con su renta pesa más que cualquier otra cosa. Lo explicamos paso a paso, con un ejemplo con números, en cómo conseguir una hipoteca siendo autónomo.
La documentación que le pedimos
Para estudiar su caso: DNI, alta de autónomo, vida laboral, los pagos fraccionados del IRPF (modelo 130 o 131), las declaraciones trimestrales del IVA del año en curso (modelo 303), las dos últimas declaraciones de la renta, los extractos de los últimos seis meses de la cuenta donde ingresa la facturación y los dos últimos recibos de todos los préstamos que tenga. Si ya ha elegido vivienda, las arras (si las hay) y la nota simple. Y la autorización para el uso de sus datos, que le enviamos nosotros.
Si es socio de una sociedad y la hipoteca va a su nombre, la lista cambia. De la empresa: el impuesto de sociedades (modelo 200) y los modelos 347 y 390 del último ejercicio, los 303 del año en curso, sus deudas con otras entidades, los inmuebles a nombre de la sociedad y el número de empleados. De usted: DNI y estado civil, las dos últimas rentas, la vida laboral, el último recibo de cada préstamo, si vive de alquiler o en propiedad y la autorización de datos.
Después, según la entidad, pueden pedir algo más, como el alta censal (modelo 036; el 037 desapareció en febrero de 2025), el resumen anual del IVA, el último recibo de autónomos o los certificados de estar al corriente. Se lo diremos entonces. Más detalle en documentación para la hipoteca de un autónomo.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Solicitar estudio →Preguntas frecuentes
Lo habitual es que la entidad quiera ver dos declaraciones de la renta completas con la actividad. Algunas piden tres años de alta o tres rentas, y muy pocas estudian a quien lleva solo uno. Si es su caso, lo explicamos en autónomo con menos de dos años.
Lo que gana según su renta: el rendimiento neto, después de restar los gastos, y descontando el IRPF. Por eso un autónomo que factura mucho pero se deduce casi todo puede conseguir menos hipoteca que otro que factura menos.
Sí, si cumple los requisitos. Sus ingresos se miden con el rendimiento neto reducido de su última renta (hasta 63.000 € por comprador en la provincia de Barcelona), tiene que estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social y, si es socio de una sociedad, sus participaciones cuentan para el límite de patrimonio de 150.000 €.
Solo cuando la subida aparezca en su declaración de la renta. El banco cruza nóminas y renta y, si no coinciden, se queda con la renta. Si piensa comprar el año que viene, la subida tendría que verse ya en la renta de este año; decídalo con su gestor.
Su renta muestra un rendimiento calculado con módulos, no lo que cobra, y algunas entidades no lo estudian. Otras aceptan justificar los ingresos con los extractos de su cuenta. Lo explicamos con el caso de los taxistas en nuestra página de hipoteca para taxistas.