Comprar un piso para alquilarlo sigue siendo posible con hipoteca, pero con otras reglas que las de la vivienda habitual. La respuesta honesta: el banco financia menos, lo habitual es el 60-70 %, no cuenta el alquiler que todavía no cobra y, en Cataluña, la compra puede pagar un ITP del 20 % si ya tiene muchas viviendas. Le explicamos cuánto dinero necesita de verdad, cómo ve el banco sus rentas y qué ha cambiado en Barcelona con la regulación del alquiler.
Cuánto financia el banco una vivienda para alquilar
Para una vivienda que se va a alquilar, lo habitual es que el banco financie entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y tasación, frente al 80 % que, según el Banco de España, las entidades no suelen superar en vivienda. En Cataluña, pasar del 70 % en una inversión es muy difícil, y algunas entidades además acortan el plazo. Los impuestos y gastos de la compra corren de su cuenta.
| Concepto | Al 70 % | Al 60 % |
|---|---|---|
| Hipoteca | 175.000 € | 150.000 € |
| Lo que pone usted del precio | 75.000 € | 100.000 € |
| Impuesto de transmisiones (10 %) | 25.000 € | 25.000 € |
| Total, sin notaría, registro ni gestoría | 100.000 € | 125.000 € |
| Cuota a 25 años al 3 % | 829,87 € | 711,32 € |
Ejemplo: piso de 250.000 € en Barcelona comprado a un particular. Precio, porcentajes y tipo de interés son supuestos.
El mismo piso como vivienda habitual, al 80 % y con el ITP general, le pediría 75.000 €: la inversión exige entre 25.000 € y 50.000 € más de ahorro. Y si usted es gran tenedor, el impuesto sube al 20 %: 50.000 €. La cuota, además, tiene que caber en sus ingresos de hoy: para que la del 70 % no pase del 35 %, necesitaría unos 2.370 € netos al mes, si no tiene otras deudas. El resto de gastos lo detallamos en gastos de compra en Barcelona.
Cómo cuenta el banco sus rentas de alquiler
- Solo lo declarado. Cuentan los alquileres que figuran en su declaración de la renta, con contrato; lo que no se declara no existe para el banco.
- Nunca enteras. Según la entidad, computan entre el 30 % y el 75 % de esas rentas.
- El alquiler futuro, casi nunca. El piso que compra aún no le ha dado un euro: salvo alguna excepción, que exige un estudio de mercado, no se suma hasta que aparece en su renta.
La tasación también mira la renta: si el piso que compra ya está alquilado, la tasadora calcula su valor por la renta del contrato y por comparación como si estuviera libre, y se queda con el menor (Orden ECO/805/2003, art. 45). Un piso con una renta baja puede tasar por debajo de lo que paga por él.
¿Está valorando comprar para alquilar? Le decimos cuánto le financiarían y cuánto tendría que aportar, impuestos incluidos.
Cuéntenos su caso →Si ya tiene varias viviendas: el ITP del 20 %
Cada hipoteca suma entera a su endeudamiento, y cada entidad pone su límite. Y en Cataluña hay un coste que muchos inversores descubren tarde: desde el 27 de junio de 2025, la compra de una vivienda paga un ITP del 20 %, en lugar del 10 %, si el comprador ya es gran tenedor (Agència Tributària de Catalunya). Lo es quien, antes de comprar, es propietario de:
- más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial en Cataluña,
- o más de 1.500 m² construidos de uso residencial,
- o cinco o más inmuebles urbanos residenciales en municipios declarados de mercado tensionado, como Barcelona.
Su vivienda habitual no cuenta para esos límites, y el 20 % no se aplica si el piso que compra va a ser su vivienda habitual. Comprar un edificio entero de viviendas también paga el 20 %, sea o no gran tenedor, salvo excepciones. Lo explicamos con más detalle en el ITP en Cataluña.
Temporada, habitaciones y pisos turísticos en Barcelona
La regulación del alquiler en Cataluña ha cambiado, y cambia los números de cualquier inversión:
- Temporada y habitaciones. Desde el 1 de enero de 2026, con la Ley catalana 11/2025, los contratos de temporada por trabajo o estudios siguen las mismas reglas de renta que el alquiler de vivienda, y en zona tensionada, como Barcelona, las habitaciones alquiladas a la vez no pueden sumar más que el piso entero. La ley está recurrida ante el Tribunal Constitucional, pero sigue en vigor. Lo detallamos en invertir en alquiler por habitaciones en Barcelona, que también explica cómo se fija el tope de renta en zona tensionada, que para un gran tenedor es el índice de referencia.
- Pisos turísticos. En los municipios que el Decreto-ley 3/2023 somete a licencia, Barcelona entre ellos, destinar una vivienda a uso turístico exige licencia urbanística. Solo se concede si el planeamiento lo permite expresamente, dura cinco años prorrogables y el municipio no puede dar más de 10 por cada 100 habitantes. Los pisos turísticos que ya estaban habilitados tienen cinco años, hasta noviembre de 2028, para conseguir esa licencia o dejar la actividad, con una única prórroga posible de hasta cinco años más. El Tribunal Constitucional avaló esta norma en su sentencia 64/2025.
En la práctica: haga los números con la renta que la ley le permita cobrar por ese piso, no con la de un anuncio.
Si ya tiene una vivienda pagada
- Sacar dinero de ella con una hipoteca nueva. Algunas entidades solo lo hacen sobre la vivienda habitual, entre el 65 % y el 75 % de su tasación, y si la compró hace pocos años alguna calcula sobre el precio que pagó, no sobre lo que vale hoy. Sobre un piso ya alquilado, las opciones se reducen.
- Aportarla como segunda garantía en la compra: el banco suma las dos tasaciones y, como regla habitual, el 60 % de esa suma tiene que cubrir el precio y los gastos. Permite financiar más de lo habitual, pero pone su casa como garantía de la inversión.
¿A su nombre o a través de una sociedad?
Se lo contamos como información, porque la decisión es fiscal y le corresponde a su asesor:
- A una sociedad, las entidades suelen financiar menos, en torno al 60 %, a veces con plazos más cortos, y estudian las cuentas de la sociedad y a todos los socios.
- La Ley 5/2019, la que obliga a entregarle la FEIN diez días antes de firmar, protege a las personas físicas. Si el préstamo lo pide una sociedad, en principio queda fuera, salvo que una persona física lo avale o garantice (art. 2.1). Revise el caso concreto antes de firmar.
Si lo que busca es un local para alquilar, las reglas cambian otra vez; lo vemos en nuestra página de hipoteca para locales comerciales.
Lo que no hacemos
Hay quien aconseja presentar la compra como «segunda residencia» para arañar porcentaje. No lo hacemos: si la vivienda es para alquilar, se dice. Los alquileres acaban apareciendo en su cuenta y en su renta, y ocultar la finalidad puede costarle una denegación o un problema con el banco más adelante. Si una operación solo sale cuando el banco no ve algo, no sale. Y si la vivienda es de verdad para usted, es otra operación: la explicamos en hipoteca para segunda vivienda.
Cómo lo trabajamos
- Hacemos los números completos: precio, ITP del 10 % o del 20 %, gastos, reforma y la renta que la ley le permite cobrar.
- Calculamos su capacidad con sus ingresos actuales, las rentas declaradas y las hipotecas que ya tiene.
- Presentamos la operación, con su finalidad real, a las entidades que hoy financian inversión en su zona.
- Comparamos las ofertas y revisamos con usted la FEIN, que debe recibir al menos diez días naturales antes de firmar.
Le decimos en 24 horas si su inversión es financiable y con qué porcentaje. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y tasación; en Cataluña, pasar del 70 % es muy difícil. Los impuestos y gastos son suyos: en un piso de 250.000 € financiado al 70 %, necesitaría unos 100.000 € más notaría, registro y gestoría.
Casi nunca. Salvo alguna excepción con estudio de mercado, solo cuentan las rentas que ya figuran en su declaración de la renta y, según la entidad, entre un 30 % y un 75 % de ellas. La operación tiene que sostenerse con sus ingresos actuales.
Quien compra una vivienda siendo ya gran tenedor: propietario de más de 10 inmuebles urbanos residenciales en Cataluña, de más de 1.500 m² construidos de ese uso o de cinco o más en municipios tensionados. Su vivienda habitual no cuenta, y no se aplica si la vivienda que compra será su residencia habitual. También lo paga quien compra un edificio entero de viviendas, salvo excepciones.
Solo con licencia urbanística, y el planeamiento tiene que permitir expresamente ese uso; los pisos turísticos ya habilitados tienen hasta noviembre de 2028 para conseguirla o cesar, con una prórroga posible. Antes de comprar pensando en ese uso, pregunte al ayuntamiento qué permite para ese piso.
Para el banco suele ser más difícil: menos porcentaje, en torno al 60 %, y el estudio de las cuentas de la sociedad y de los socios. Si fiscalmente le conviene lo decide su asesor fiscal; nosotros le decimos cómo lo verá cada entidad.