Una segunda vivienda se financia peor que la primera, y conviene saberlo antes de buscar. El banco presta un porcentaje menor, no hay aval ICO, el impuesto es el general y, sobre todo, la hipoteca que ya paga sigue contando. La respuesta honesta: con ahorro suficiente y margen de ingresos es muy viable. Le explicamos cuánto necesita, cómo simularlo y qué hacer si quiere comprar sin vender o usar su vivienda actual como garantía.
Cuánto financia el banco en una segunda vivienda
Para el banco, segunda vivienda es la que no va a ser su residencia habitual: una casa para fines de semana o vacaciones, o un piso para un hijo. En esas operaciones lo habitual es que las entidades financien entre el 60 y el 70 % del menor entre el precio de compra y la tasación, frente al 80 % de partida de una vivienda habitual. Con perfiles muy solventes alguna entidad va más allá, pero en Cataluña pasar del 70 % es difícil.
Si la compra es para alquilarla, el banco la trata como inversión: suele bajar el porcentaje y endurecer las condiciones. Lo vemos en nuestra página de hipoteca para inversión inmobiliaria. En cualquier caso, declare el uso real: si oculta o falsea información a sabiendas, la ley permite al banco resolver o modificar el contrato (Ley 5/2019, art. 11.4).
Sin aval ICO y con el impuesto general
- No hay aval ICO. Es solo para la primera vivienda, que además tiene que ser la residencia habitual.
- El ITP es el general. Una vivienda usada paga en Cataluña el 10 % si vale hasta 600.000 €; por encima, una escala por tramos del 11, el 12 y el 13 %. Los tipos reducidos del 5 % (jóvenes, familias monoparentales y numerosas, discapacidad, violencia machista) exigen que sea su vivienda habitual, así que aquí no se aplican (Agència Tributària de Catalunya).
- Si es obra nueva, no paga ITP, sino el 10 % de IVA y el 1,5 % de actos jurídicos documentados.
- Si ya tiene muchas viviendas, puede tocarle el 20 % de los grandes tenedores: en Cataluña, por ejemplo, a quien tiene cinco o más en municipios declarados de mercado tensionado.
Por eso, en una segunda vivienda el ahorro que necesita es mucho mayor que en la primera.
Simule su segunda vivienda antes de buscarla
Supongamos una vivienda usada de 250.000 € en la provincia de Barcelona, tasada por su precio, y un tipo del 3 % (un supuesto, no una oferta):
| Concepto | Al 70 % | Al 60 % |
|---|---|---|
| Hipoteca | 175.000 € | 150.000 € |
| Entrada | 75.000 € | 100.000 € |
| ITP (10 %) | 25.000 € | 25.000 € |
| Lo que necesita tener | 100.000 € | 125.000 € |
| Cuota a 25 años | 829,87 € | 711,32 € |
| Cuota a 30 años | 737,81 € | 632,41 € |
Segunda vivienda usada de 250.000 €, tipo del 3 % (supuesto). A lo que necesita tener se suman la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa y la tasación.
Para hacer la cuenta con sus cifras, use nuestro simulador hipotecario: ponga como importe el 60 o el 70 % del precio, pruebe varios plazos y súmele a la cuota lo que ya paga cada mes. Esa suma es la que mira el banco. Los gastos de la compraventa los tiene en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
La hipoteca que ya tiene también cuenta
Al evaluar su solvencia, el banco debe tener en cuenta los compromisos que ya ha asumido (Ley 5/2019, art. 11). Si todavía paga la hipoteca de su casa, esa cuota se suma a la nueva, y las entidades suelen querer que todas juntas no pasen del 30-35 % de sus ingresos netos; alguna llega al 40 % con dos titulares.
Siguiendo el ejemplo: si ya paga 650 € al mes y la nueva cuota es de 829,87 € (175.000 € a 25 años), sus cuotas suman 1.479,87 €. Para no pasar del 35 %, harían falta unos 4.230 € netos al mes entre los titulares, sin otras deudas. Sin la hipoteca actual, bastarían unos 2.370 €.
El plazo depende de su edad
La mayoría de entidades quiere que la hipoteca termine antes de que usted cumpla 75 años; algunas llegan a los 80. Y la ley obliga al banco a valorar sus ingresos tras la jubilación si una parte del préstamo se va a pagar después (Ley 5/2019, art. 11). Como la segunda vivienda suele comprarse más tarde, el plazo se acorta y la cuota sube: con 52 años y el tope en los 75, el plazo máximo es de 23 años, y la cuota de 175.000 € al 3 % pasa de 737,81 € (a 30 años) a 878,53 €.
¿Quiere saber si sus ingresos aguantan las dos hipotecas antes de enamorarse de una casa?
Cuéntenos su caso →Comprar la nueva sin haber vendido la actual
Es el caso más delicado: si la vivienda actual tiene hipoteca, durante un tiempo pagará dos, y el banco cuenta las dos enteras. Lo que suele pasar:
- El alquiler que todavía no cobra casi nunca cuenta. Si piensa alquilar la vivienda actual, la mayoría de entidades no lo tendrá en cuenta hasta que haya contrato y aparezca en su renta; alguna, excepcionalmente, con un estudio de mercado.
- El alquiler que ya declara cuenta solo en parte, y el porcentaje cambia mucho de una entidad a otra.
- El préstamo puente existe, pero es raro. La ley lo define como una financiación temporal, sin plazo fijo o a doce meses, mientras llega otra (Ley 5/2019, art. 4). Pocas entidades lo ofrecen: no cuente con él de entrada.
Y un matiz a su favor: si la casa nueva va a ser su residencia habitual, para el banco no es una segunda vivienda, sino un cambio de vivienda, y puede financiarla como habitual. Por la misma razón, si cumple los requisitos, podría pagar el ITP reducido.
Usar su vivienda actual como garantía
Si la casa en la que vive está pagada o casi, hay dos formas de apoyarse en ella:
- Sacar liquidez de su vivienda. Una hipoteca nueva, o una ampliación de la actual, sobre la casa en la que vive para pagar la entrada de la otra. Muchas entidades no dan hipotecas para obtener liquidez; las que sí, en los casos que conocemos, financian entre el 65 y el 75 % de la tasación si es su vivienda habitual, y si la compró hace pocos años alguna calcula sobre el precio de compra, no sobre la tasación nueva. Si está alquilada, las opciones se reducen mucho. Cómo funciona una ampliación, en nuestra página de novación hipotecaria.
- La doble garantía. La hipoteca de la segunda vivienda se apoya también en la primera: el préstamo se reparte entre las dos (Ley Hipotecaria, art. 119) y el banco puede financiar mucho más, en alguna entidad hasta el 100 % del precio. Conviene que la vivienda que aporta esté libre de cargas o con poca deuda, y que la escritura diga cuándo queda liberada.
Dos avisos que valen para las dos: ninguna mejora su capacidad de pago, porque la ley no deja que el banco evalúe su solvencia basándose sobre todo en el valor de la garantía (Ley 5/2019, art. 11.3), y en las dos su casa responde si un día no puede pagar.
Cómo lo trabajamos
- Números antes de buscar: cuánto necesita tener, qué cuota le cabe con la hipoteca actual y qué plazo le permite su edad.
- La vía: hipoteca sobre la segunda vivienda, liquidez sobre la primera o doble garantía, según lo que tenga.
- Las entidades que hoy financian segunda vivienda en la zona donde compra, con su expediente completo, y comparación de ofertas con y sin vinculaciones.
- Revisión de la FEIN con usted, que debe recibir al menos diez días naturales antes de firmar.
Nuestros honorarios los conocerá por escrito antes de empezar.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y con cuánto ahorro. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Lo habitual es entre el 60 y el 70 % del menor entre el precio y la tasación, frente al 80 % de partida de una vivienda habitual. En Cataluña pasar del 70 % es difícil; con doble garantía sobre otra vivienda se puede llegar más lejos.
Sirve cualquier simulador de cuota si se usa bien. En nuestro simulador, ponga como importe el 60 o el 70 % del precio y pruebe plazos que terminen antes de que cumpla 75 años. Después sume esa cuota a la de su hipoteca actual y compare el total con el 35 % de sus ingresos netos.
No. El aval ICO es solo para la primera vivienda, que además tiene que ser su residencia habitual, y exige no haber tenido nunca otra.
Si es usada, el ITP general: el 10 % si vale hasta 600.000 €, con tramos del 11 al 13 % por encima. Los tipos reducidos del 5 % son solo para la vivienda habitual. Si es nueva, el 10 % de IVA y el 1,5 % de actos jurídicos documentados.
Sí, si sus ingresos aguantan las dos hipotecas: el banco cuenta entera la que ya paga, y el alquiler que todavía no cobra casi nunca suma. Si no llega, las salidas son aportar más ahorro, la doble garantía o esperar a vender.