Tiene la hipoteca, el préstamo del coche, un préstamo personal y una o dos tarjetas, y la suma de cuotas ya no cabe en su nómina. La reunificación de deudas con hipoteca junta todo en una sola cuota, a tipo hipotecario y a más años. Aquí le enseñamos con números lo que gana y lo que paga por ello, y qué hace falta en Barcelona para que un banco la apruebe.
Cómo funciona la reunificación de deudas con hipoteca
Una entidad le concede una hipoteca por lo que debe hoy de hipoteca, más lo que debe de préstamos y tarjetas, más los gastos de la operación. El día de la firma se cancelan la hipoteca anterior y cada una de esas deudas, y desde entonces paga una sola cuota. En la práctica es rehipotecar la vivienda para reunificar deudas: su casa pasa a garantizar todo lo que debe.
La cuota baja por dos motivos. El tipo de una hipoteca es más bajo que el de un préstamo personal o una tarjeta, y el plazo es mucho más largo. El segundo motivo es el que más pesa, y también el que más cuesta: una deuda que iba a terminar en cuatro años pasa a pagarse en veinte.
Un ejemplo con números
Supongamos una familia de Barcelona con estas deudas. Las cuotas están calculadas con el sistema de amortización francés, el habitual en préstamos e hipotecas:
| Deuda | Pendiente | Tipo y plazo que queda | Cuota mensual |
|---|---|---|---|
| Hipoteca | 120.000 € | 3 % a 20 años | 665,52 € |
| Préstamo del coche | 15.000 € | 8 % a 4 años | 366,19 € |
| Préstamo personal | 12.000 € | 9 % a 5 años | 249,10 € |
| Tarjeta revolving | 6.000 € | 21 % nominal, cuota fija | 150,00 € |
| Total | 153.000 € | 1.430,81 € |
Situación de partida (ejemplo)
Pagando 150 € al mes, la tarjeta tardaría casi seis años en quedar a cero y costaría unos 4.410 € de intereses. Sumando las cuatro deudas, a esta familia le quedan por pagar 49.658 € de intereses.
Ahora supongamos que una entidad le concede una hipoteca de 157.000 € (los 153.000 € que debe más 4.000 € de gastos) al mismo 3 %:
| Opción | Cuota mensual | Total que pagará | Diferencia frente a hoy |
|---|---|---|---|
| Hoy, sin reunificar | 1.430,81 € | 202.657,54 € | — |
| Hipoteca nueva a 20 años | 870,72 € | 208.972,37 € | +6.314,83 € |
| Hipoteca nueva a 25 años | 744,51 € | 223.353,53 € | +20.695,99 € |
Antes y después de reunificar (mismo ejemplo)
La cuota baja 560 € al mes a 20 años, o 686 € a 25. A cambio, en total pagará entre 6.300 y 20.700 € más, y los 33.000 € del coche, el préstamo y la tarjeta quedan garantizados con su vivienda. Esa es la cuenta honesta: se compra tranquilidad mensual con dinero y con riesgo.
Puede repetir estas cuentas con su propia deuda en nuestro simulador hipotecario: ponga como importe todo lo que debe más los gastos, pruebe varios plazos y compare el total a devolver con lo que pagaría sin reunificar.
Importante: el ejemplo supone el mismo tipo del 3 % y unos gastos de 4.000 € (tasación, cancelación de la hipoteca anterior, comisiones de los préstamos y honorarios). Su caso tendrá otro tipo, otros gastos y otro plazo; los números reales se hacen en el estudio.
Qué deudas se pueden reunificar
- Préstamos personales y préstamos del coche, acreditados con un certificado de deuda pendiente de cada entidad.
- Tarjetas de crédito y revolving. No todas las entidades aceptan cancelarlas: algunas solo cancelan préstamos. Y aunque la tarjeta quede a cero, lo sensato es dar de baja el contrato.
- Una segunda hipoteca o un préstamo con garantía sobre la misma vivienda.
- Lo que casi nunca entra: deudas con familiares o amigos sin papeles, y cualquier deuda que el banco no pueda comprobar.
Cancelar cada préstamo antes de tiempo puede tener una comisión, pero la ley la limita. Los límites, y los de la hipoteca según cuándo la firmó, están en nuestro artículo sobre ampliar la hipoteca para cancelar deudas.
¿Suma varias cuotas que ya no le caben en la nómina? Le hacemos los números de su caso.
Cuéntenos su caso →Requisitos que piden las entidades
- La vivienda. Las pocas entidades que hacen reunificaciones suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación si es su vivienda habitual. Un cálculo rápido: divida lo que necesita entre 0,8 y tendrá la tasación mínima. En el ejemplo, 157.000 € ÷ 0,8 = 196.250 €. Si la vivienda está alquilada o es una segunda residencia, el porcentaje es menor y hay menos entidades.
- Los ingresos. La nueva cuota, sumada a cualquier otra que le quede, no debería pasar de un 35-40 % de sus ingresos netos. En el ejemplo, 870,72 € al mes piden entre unos 2.180 y 2.490 € netos.
- Cuándo compró. Si la compra es reciente, algunas entidades calculan sobre el precio que pagó y no sobre la tasación actual.
- La edad. Es habitual que la hipoteca tenga que terminar antes de que el titular cumpla 75 años, lo que acorta el plazo posible.
Reunificación de deudas en Barcelona: lo que cambia en Cataluña
Si en el resto de España son pocas las entidades que reunifican (o unifican) deudas con hipoteca, en Cataluña el abanico es todavía más estrecho, porque alguna de ellas no opera aquí. Por eso conviene saber de antemano a cuáles presentar la operación, en lugar de ir probando banco por banco con su documentación bajo el brazo.
Y si lo que ocurre es que ya no puede pagar la hipoteca, la reunificación no es el camino. En Cataluña existe Ofideute, el servicio gratuito de la Generalitat que informa, asesora y media con los acreedores cuando una familia no puede atender la hipoteca, o varios préstamos de consumo, y corre el riesgo de perder su vivienda habitual.
Si está en ASNEF o tiene impagos
Con una anotación vigente en ASNEF u otro fichero de morosos, la reunificación no sale: las entidades consultan esos ficheros y la CIRBE del Banco de España antes de aprobar cualquier hipoteca. Lo primero es pagar o aclarar esa deuda y conseguir la baja; los pasos están en nuestra guía de hipoteca con ASNEF.
Un retraso antiguo y ya resuelto no cierra la puerta en todas las entidades, aunque hay que explicarlo en el expediente. Un préstamo en impago, un embargo o una ejecución en marcha, sí la cierran.
Lo que nadie debería ocultarle
- Si alarga el plazo, pagará más intereses en total, como se ve en el ejemplo.
- Las deudas de consumo pasan a estar garantizadas con su vivienda.
- Si vuelve a usar las tarjetas, en poco tiempo tendrá la hipoteca más grande y las tarjetas otra vez llenas.
- Hay gastos: la tasación la paga usted, igual que la cancelación de la hipoteca anterior y las comisiones de los préstamos. La notaría, el Registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca nueva los paga el banco.
Si con los números delante no le compensa, se lo diremos. A veces lo mejor es terminar de pagar un préstamo que acaba pronto, o reclamar los intereses de una revolving, antes que hipotecar. Lo contamos en cómo salir de una tarjeta revolving.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable y cuánto pagaría en total, no solo al mes.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
En la práctica, no. Las entidades están obligadas a consultar los ficheros de solvencia antes de conceder una hipoteca, y una anotación vigente es motivo de rechazo. Primero hay que pagar o aclarar la deuda y conseguir la baja; después se estudia la reunificación.
Es firmar una hipoteca nueva sobre su vivienda por un importe mayor que lo que debe de hipoteca, para cancelar con la diferencia sus préstamos y tarjetas. Pasa a pagar una sola cuota, pero su vivienda garantiza también esas deudas de consumo.
Depende de la entidad y de lo rápido que se reúna la documentación. Hay pasos que marcan un mínimo: la tasación y los diez días naturales que la ley exige entre la entrega de la FEIN y la firma. Cuente con varias semanas, no con días.
El saldo se cancela con el dinero de la hipoteca, pero el contrato de la tarjeta sigue vivo si usted no lo da de baja. Nuestro consejo es cancelarla: volver a llenar las tarjetas con la hipoteca ya ampliada es uno de los riesgos de una reunificación.
Es posible, pero con menos entidades y financiando un porcentaje menor de la tasación que en la vivienda habitual. Hay que estudiarlo caso a caso.