Si vive y trabaja en España, lo que decide su hipoteca no es tanto su pasaporte como el tipo de residencia que tiene, el tiempo que lleva aquí, la estabilidad de su empleo y el ahorro que pueda demostrar. Con DNI español se le estudia como a cualquier español; con NIE, la respuesta cambia mucho de una entidad a otra. Le explicamos qué mira el banco, cuánto suele financiar y qué vías hay para llegar más lejos.
Esta página es para quien ya vive en España. Si vive fuera y quiere comprar aquí, lo suyo está en nuestra especialidad de hipoteca para no residentes, con otras reglas y otros porcentajes.
NIE, tarjeta de residencia y DNI: qué mira el banco de verdad
El NIE es solo un número de identificación: lo tiene cualquier extranjero que se relacione con España, incluso quien no vive aquí (Reglamento de extranjería, art. 205). Lo que acredita que usted reside legalmente es su tarjeta de identidad de extranjero (TIE) o, si es ciudadano de la Unión Europea, el certificado de registro. Y el banco se fija, sobre todo, en qué tipo de residencia tiene:
| Su situación | Cómo la suele ver el banco |
|---|---|
| Residencia de larga duración (tras cinco años de residencia legal; permite vivir y trabajar en España indefinidamente) | El mejor perfil después del DNI: abre la mayoría de entidades |
| Residencia temporal y trabajo (autorizaciones de menos de cinco años, que se renuevan) | Depende de la entidad: algunas no la aceptan, o solo si ya es cliente; otras la estudian, mejor cuantos más años de renovaciones |
| Ciudadano de la UE con certificado de registro | Muchas lo estudian como a cualquier residente; alguna pide que ya sea cliente. Con cinco años aquí puede pedir el certificado de residencia permanente |
| Estancia por estudios, residencia sin permiso de trabajo o protección internacional en trámite | Muy difícil: el banco necesita ingresos estables y una residencia que no dependa de un trámite pendiente |
| Nacionalidad española (DNI) | Como cualquier español |
Cómo suelen ver las entidades cada situación. Es el criterio habitual: cada entidad fija el suyo.
Un consejo que ahorra disgustos: fíjese en el tipo de residencia que pone su tarjeta, no solo en la fecha. La tarjeta de larga duración también lleva fecha de caducidad (se renueva cada cinco años, y cada diez a partir de los 30) y sigue siendo de larga duración. Renueve siempre a tiempo: con la tarjeta caducada y sin el resguardo de la renovación, el banco no puede seguir, aunque tenga la nacionalidad en trámite. Si ya es español, pida en la Policía el certificado de concordancia, que acredita que el NIE y el DNI son de la misma persona: sus nóminas y rentas antiguas siguen a nombre del NIE. Más detalles en hipoteca con NIE: requisitos.
Antigüedad, contrato y nómina
Con la residencia resuelta, el banco mira lo mismo que a cualquier asalariado, con más lupa sobre el tiempo que lleva aquí:
- Tiempo en España. Alguna entidad pide dos años de residencia. En todas pesa lo que pueda enseñar: con poco tiempo aquí, la vida laboral es corta y quizá solo tenga una declaración de la renta, y eso limita.
- Empleo estable. Contrato indefinido y, si acaba de cambiar de empresa, el periodo de prueba superado. Algunas entidades estudian perfiles desde seis meses de antigüedad; otras piden uno o dos años.
- Historial limpio. Deudas al día, sin impagos en ficheros de morosos. El banco consulta la CIRBE, que recoge lo que debe en España.
- Su banco de siempre. Alguna entidad solo estudia a titulares con NIE que ya cobran la nómina en ella desde hace unos meses. Si lleva años como cliente de una, merece la pena empezar por ahí.
Si cobra de una empresa de fuera
Pasa cada vez más: vive en España y teletrabaja para una empresa extranjera. Es posible, pero estrecha las opciones. Alguna entidad no lo estudia porque no ve vida laboral en España; otras sí, si usted es residente fiscal aquí y el sueldo llega con regularidad a su cuenta. Si cobra en otra moneda, algunas solo aceptan euros y otras le aplican un recorte por el riesgo de cambio. Ayudan una carta de la empresa con el contrato, la antigüedad y el salario, y que su declaración de la renta en España ya recoja esos ingresos.
El ahorro: propio, en España y con rastro
Las entidades quieren ver en sus cuentas el dinero de la entrada y de los gastos, y saber de dónde sale. Si sus ahorros están en su país, tráigalos con transferencias a su nombre y con tiempo, y dígalo desde el principio: cuando entra dinero de fuera, el banco pregunta, y el notario deja constancia de cómo se paga. El efectivo sin justificar es un problema, no un atajo, y trocearlo en ingresos pequeños es justo lo que los bancos tienen más vigilado. Si un familiar le ayuda, que sea con papeles: una donación en escritura o un préstamo con contrato.
¿Quiere saber qué entidades estudiarían su caso con su tipo de residencia?
Ver mi caso →Cuánto financian, y cómo llegar al 100 %
Con residencia estable y un buen perfil, lo habitual está entre el 80 % y el 90 % del menor entre precio y tasación; con poco tiempo aquí o un empleo menos cualificado, más cerca del 80 %. Los impuestos y gastos salen de su bolsillo: en Cataluña, el ITP de una vivienda usada es del 10 % hasta 600.000 €, más lo que detallamos en gastos de compra de vivienda en Barcelona. En un piso usado de 200.000 €, con el 80 % necesitaría 40.000 € de entrada y 20.000 € de ITP; con el 90 %, 20.000 € de entrada y el mismo impuesto.
Más allá del 90 % hay pocos caminos, y ninguno automático:
- El aval ICO, si cumple sus requisitos (abajo).
- La doble garantía: una vivienda pagada de un familiar, en España, como garantía adicional. Una casa en su país no sirve: los bancos españoles no hipotecan fuera.
- Una tasación por encima del precio. Con un perfil muy sólido, alguna entidad llega más allá del 90 % del precio sin pasar del 80 % de la tasación: para 200.000 €, la tasación tendría que llegar a 250.000 €. Lo que es propio de cada nacionalidad (convenios, nacionalidad a los dos años, ahorros en el país de origen) lo contamos en hipoteca para ecuatorianos y en hipoteca para colombianos.
- Una hipoteca del 90 % y un préstamo complementario, siempre a la vista del banco: las dos cuotas juntas tienen que caber en su ratio.
El aval ICO también es para extranjeros
El aval ICO no mira la nacionalidad. Pide que todos los compradores tengan residencia legal en España de forma continuada durante los dos años anteriores a la solicitud, y se acredita con su documento (NIE, pasaporte o DNI) y el padrón con la fecha de alta. A partir de ahí, lo mismo que a cualquiera: 35 años o menos, o un hijo menor a cargo; ingresos por debajo del límite de la provincia; un precio de hasta 300.000 € en Cataluña, y no haber sido nunca propietario de otra vivienda, salvo excepciones muy concretas. Ojo con esto último: el convenio no distingue si esa vivienda estaba en España o en su país. Todos los requisitos, en hipoteca con aval ICO en Barcelona y Cataluña.
Cómo lo trabajamos
- Revisamos su tarjeta de residencia, su vida laboral y sus rentas en España para saber qué perfil presenta.
- Descartamos de entrada las entidades que no trabajan su tipo de residencia o su moneda, para no gastar consultas.
- Calculamos cuánto necesita en mano con el porcentaje realista.
- Presentamos el expediente completo, con el origen de sus ahorros ya explicado.
- Revisamos la FEIN con usted: debe recibirla al menos diez días naturales antes de firmar (Ley 5/2019).
La documentación es la de cualquier asalariado: su documento de identidad (la tarjeta de residencia con el NIE, o el DNI si ya es español), contrato de trabajo, vida laboral, las dos últimas nóminas y declaraciones de la renta, extractos de seis meses de la cuenta donde cobra, recibos de sus préstamos, contrato y recibos del alquiler si vive de alquiler, y las arras y la nota simple si ya tiene piso. Y la autorización para el uso de sus datos, que le enviamos nosotros. Si es autónomo, la lista cambia: se la damos en el estudio.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
Sí, si reside legalmente en España. El NIE es solo un número: lo que mira el banco es su tarjeta de residencia, su empleo y su ahorro. Con residencia de larga duración se abren más entidades; con residencia temporal depende mucho de cuál, y alguna solo lo estudia si ya es cliente.
No hay un mínimo legal: cada entidad fija el suyo, y alguna pide dos años de residencia. Pesa sobre todo lo que pueda demostrar: antigüedad en el empleo, declaraciones de la renta en España e historial sin deudas impagadas. Para el aval ICO sí hay un mínimo: dos años de residencia legal continuada.
Es posible si es residente fiscal en España y el sueldo llega con regularidad a su cuenta, pero menos entidades lo estudian. Si cobra en otra moneda, algunas solo aceptan euros y otras computan sus ingresos con un recorte por el riesgo de cambio.
Sí: no depende de la nacionalidad, sino de dos años de residencia legal en España y del resto de requisitos (edad o hijos menores, ingresos, precio y primera vivienda). Si tiene o tuvo una vivienda en su país, cuénteselo antes: el convenio excluye a quien ya fue propietario, sin distinguir dónde.
No. Los bancos españoles no hipotecan inmuebles en el extranjero. Si su familia tiene una vivienda pagada en España, esa sí puede servir como doble garantía; la de fuera, en todo caso, puede ayudarle a traer ahorro si la vende o la hipoteca allí.