Comprar piso en Barcelona siendo extranjero: lo que cuesta de verdad y lo que es propio de Cataluña
· Actualizado el 5/10/2026Comprar en Barcelona siendo extranjero es comprar en Cataluña: el impuesto, los papeles de la vivienda y parte de los gastos siguen reglas catalanas que no son las del resto de España. Aquí tiene lo que necesita saber si vive aquí o viene a vivir: el ITP de la ATC, un ejemplo con números y lo que conviene revisar antes de dar una señal.
Esta guía es para quien compra en Barcelona para vivir: extranjeros que ya residen aquí o que vienen a instalarse. Si compra desde fuera sin residir en España, el poder notarial y los impuestos que pagará cada año como no residente están en comprar vivienda en España siendo no residente.
Antes de buscar: NIE, residencia y cuánto le prestan
Necesitará el NIE para firmar y para pagar el impuesto, y una cuenta en un banco español. Pero lo que más condiciona su compra es si la entidad le ve como residente. Con residencia estable, lo habitual es una financiación del 80 al 90 % del menor entre precio y tasación; a un no residente se le suele financiar entre el 60 y el 70 %. En los dos casos, el impuesto y los gastos los pone usted. Qué mira la entidad según su tarjeta de residencia lo tiene en hipoteca para extranjeros residentes en España.
El impuesto: el ITP catalán, por tramos
Si compra un piso de segunda mano, paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) a la Agència Tributària de Catalunya, y lo paga igual un español que un extranjero. Desde el 27 de junio de 2025 es del 10 % hasta 600.000 € y sube por tramos solo en la parte que pasa de esa cifra: 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1.500.000 € y 13 % por encima.
| Precio | ITP | Sobre el precio |
|---|---|---|
| 250.000 € | 25.000 € | 10 % |
| 450.000 € | 45.000 € | 10 % |
| 750.000 € | 76.500 € | 10,2 % |
| 1.200.000 € | 129.000 € | 10,75 % |
ITP de una vivienda usada en Cataluña al tipo general (calculado con la tarifa de la ATC)
Hay dos casos que cambian la cuenta:
- El 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de 35 años o menos, familias numerosas y familias monoparentales, con un límite de renta en la última declaración del IRPF (36.000 € de base; en las familias, más por cada hijo). Si reside en España y cumple, le corresponde como a cualquiera. Si acaba de llegar y no ha presentado aún ninguna declaración aquí, pregunte antes cómo se aplica a su caso: la ATC toma la última declaración presentada o la que se hubiera podido presentar.
- El 20 % si el comprador ya es gran tenedor (por ejemplo, quien tiene cinco o más viviendas en municipios declarados tensionados, como Barcelona), salvo que compre para vivir en ella.
Si la vivienda es nueva y se la vende el promotor, no hay ITP: paga un 10 % de IVA y un 1,5 % de actos jurídicos documentados, bonificado para jóvenes que cumplen los requisitos. Todos los casos, con ejemplos, en ITP en Cataluña: cuánto se paga al comprar vivienda.
Cuánto dinero necesita de verdad: un ejemplo
Supongamos un piso de segunda mano de 280.000 € en Barcelona. A la entrada se suman el ITP y unos 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación, que es la estimación prudente con la que hacemos números. Ojo con un detalle catalán: salvo pacto, la notaría de la compraventa también la paga el comprador. El desglose, con los aranceles oficiales, está en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
| Situación | Hipoteca | Entrada | Total que aporta |
|---|---|---|---|
| Residente, financiación del 80 % | 224.000 € | 56.000 € | 86.500 € |
| Residente, financiación del 90 % | 252.000 € | 28.000 € | 58.500 € |
| Residente con aval ICO (100 %) | 280.000 € | 0 € | 30.500 € |
| No residente, financiación del 70 % | 196.000 € | 84.000 € | 114.500 € |
Piso usado de 280.000 € en Barcelona con ITP del 10 % y 2.500 € de gastos. Ejemplo orientativo, no una oferta.
Con el ITP del 5 %, cada total de residente baja 14.000 €; al no residente no le toca, porque no compra su vivienda habitual. Impuesto y gastos suponen aquí un 10,9 % del precio, o un 5,9 % con el tipo reducido: menos que el «12-13 %» que se suele repetir. En cuanto a la cuota, una hipoteca de 224.000 € a 30 años con un tipo supuesto del 3 % sale por 944,39 € al mes; para que no pase del 35 % de los ingresos, harían falta unos 2.700 € netos al mes entre los titulares, sin otras deudas.
¿Quiere saber cuánto necesita tener ahorrado para su compra en Barcelona, con el ITP que le toca?
Ver mi caso →Lo que es propio de Cataluña: la cédula de habitabilidad
En Cataluña, para vender una vivienda hace falta una cédula de habitabilidad vigente, el documento que acredita que cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. El notario la exige antes de autorizar la compra, y se le entrega a usted (Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda, arts. 26 y 132). También se la pedirán las compañías de luz, agua y gas para dar de alta los suministros.
La de un piso usado, llamada de segunda ocupación, vale 15 años, y en Barcelona la tramita el Consorci de l'Habitatge. Pida al vendedor una copia antes de las arras y compruebe la fecha. Solo se puede comprar sin ella en casos tasados, por ejemplo si la vivienda se va a rehabilitar, con un informe técnico que acredite que podrá obtenerla después de las obras. Si el piso no la tiene ni puede tenerla, no es un trámite pendiente: es una señal para parar y consultarlo antes de pagar nada.
Antes de las arras, la nota simple
Antes de firmar las arras, envíenos la nota simple de la vivienda para que no haya ningún problema después. La expide el Registro de la Propiedad y dice quién es el titular, qué cargas tiene la finca (una hipoteca, un embargo) y cómo está descrita. Se pide en la sede electrónica del Colegio de Registradores por 9,02 € más impuestos, y por 30 € más se puede pedir traducida al inglés. Pida también al vendedor el certificado de deudas de la comunidad: en Cataluña, la vivienda responde de lo que se deba del año en curso y de los cuatro anteriores.
Si piensa alquilarla algún día
Barcelona está declarada zona de mercado residencial tensionado (BOE, marzo de 2024). Mientras dure esa declaración, la renta de un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual no puede pasar, salvo excepciones, de la del último contrato vigente en esa vivienda en los cinco años anteriores (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 17.6). Si compra pensando en alquilar en el futuro, haga los números con esa renta, no con la que le gustaría cobrar.
El aval ICO, si vive en Barcelona
Si reside aquí, el aval ICO no mira su nacionalidad. En la provincia de Barcelona, el precio no puede pasar de 300.000 € (el máximo para Cataluña) y los ingresos de cada comprador, de 63.000 € al año. Hace falta, además, tener 35 años o menos o hijos menores a cargo, dos años de residencia legal continuada en España, un patrimonio de hasta 150.000 € y no haber sido nunca propietario de otra vivienda, salvo excepciones muy concretas. Ojo con esto último: el convenio no distingue si esa vivienda estaba en España o en su país. Todos los requisitos, en hipoteca con aval ICO en Barcelona y Cataluña.
El orden, en resumen
- NIE, residencia en regla y cuenta en España.
- Documentación y estudio: cuánto le prestan y cuánto tiene que aportar, con el ITP que le toca.
- Búsqueda con esas cifras.
- Cédula de habitabilidad y nota simple, antes de las arras.
- Entidades con la vivienda elegida, y tasación.
- Oferta vinculante (la FEIN), al menos diez días naturales antes de firmar, visita al notario y firma.
- Pago del ITP con el modelo 600, en el plazo de un mes desde la escritura.
Lo que conviene preparar meses antes, y lo que suele tumbar una operación, lo tiene en la guía paso a paso de la hipoteca para extranjeros en España.
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Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
En impuestos, lo mismo que a un español: si es usado, ITP del 10 % hasta 600.000 € (el 5 % en algunos casos de vivienda habitual), y si es nuevo, IVA del 10 % y AJD del 1,5 %. A eso se suman unos 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación. Lo que cambia es la financiación: a un residente se le suele financiar más que a un no residente.
Sí, si la vivienda va a ser su vivienda habitual y cumple los requisitos: 35 años o menos, o familia numerosa o monoparental, y un límite de renta en su última declaración del IRPF. Si no reside en España, no le corresponde.
Es el documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. En Cataluña el notario la exige para la compraventa y el vendedor se la entrega al comprador; la de un piso usado vale 15 años.
Sí. En la sede electrónica del Colegio de Registradores la nota simple cuesta 9,02 € más impuestos, y se puede pedir traducida al inglés por 30 € más. Conviene tenerla antes de firmar las arras.