El aval ICO es hoy la vía más directa para comprar vivienda sin tener ahorrado el 20 % de entrada: el Estado garantiza al banco una parte del préstamo y la hipoteca puede llegar al 100 % del precio. Pero tiene condiciones de edad, ingresos, precio y patrimonio, y un detalle que tumba muchas operaciones: los impuestos y gastos de la compra siguen corriendo de su cuenta. Aquí tiene las reglas vigentes en Cataluña, explicadas sin letra pequeña.
Qué es el aval ICO y qué no es
Es una línea de avales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Cuando un banco le concede una hipoteca por encima del 80 % del valor de la vivienda, el ICO le avala una parte del préstamo: hasta el 20 %, o hasta el 25 % si el certificado energético de la vivienda es A, B, C o D, durante los diez primeros años. Con esa garantía, el banco puede financiarle lo que normalmente tendría que poner usted de entrada.
Conviene tener claras tres cosas desde el principio:
- No es un préstamo ni una subvención. Usted no recibe dinero del ICO ni le debe nada: firma una hipoteca normal con su banco y la paga como cualquier otra.
- El aval protege al banco, no a usted. Si un día dejara de pagar, la deuda seguiría siendo suya.
- La decisión es del banco. El aval no obliga a nadie a darle la hipoteca: la entidad estudia su solvencia igual que siempre (ingresos, estabilidad, otras deudas, CIRBE).
Se pueden firmar hipotecas con este aval hasta el 31 de diciembre de 2027. Así lo fijó la adenda firmada el 27 de mayo de 2026 y publicada en el BOE del 2 de julio de 2026; antes, la fecha límite era el 31 de diciembre de 2025.
No lo confunda con el ICF. La Generalitat tiene su propio préstamo para jóvenes, el préstamo Emancipació del Institut Català de Finances. Es otro programa, con otras reglas, y la vivienda comprada con él queda calificada como protegida de forma permanente, con precio de venta limitado. Aquí hablamos del aval ICO, que es estatal y no cambia la calificación de su vivienda.
Requisitos del aval ICO en 2026
Hay dos programas. Usted entra por el de jóvenes si todos los compradores tienen 35 años o menos el día de la firma, o por el de familias si tiene al menos un hijo menor de edad a cargo; en ese caso no hay límite de edad. Además, se tienen que cumplir todas estas condiciones:
- Como máximo dos compradores, mayores de edad y con residencia legal en España de forma continuada durante los dos años anteriores a la solicitud.
- Primera vivienda, que será su vivienda habitual y permanente.
- No haber tenido nunca otra vivienda en propiedad, tampoco a medias. Las únicas excepciones son una parte heredada, una vivienda de la que no puede disponer por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad, o una que resulte inaccesible por discapacidad.
- Patrimonio neto de hasta 150.000 € por solicitante (hasta mayo de 2026 el tope era de 100.000 €).
- Ingresos por debajo del límite de la provincia donde está la vivienda (tabla de abajo).
- Precio de hasta 300.000 € en Cataluña, incluidos el garaje y el trastero si se compran con la vivienda y se pagan con el mismo préstamo (tabla oficial del ICO).
Límite de ingresos en Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona
El límite se calcula sobre el IPREM anual de 14 pagas, que hoy es de 8.400 €. El convenio de 2024 lo fijaba en 4,5 veces el IPREM para toda España. Desde la adenda de 2026 lo fija la Comisión de Seguimiento del convenio, con un máximo de 7,5 veces por comprador, y ya no es igual en todas partes. En Cataluña queda así:
| Provincia de la vivienda | Veces el IPREM | 1 comprador | 2 compradores | 1 comprador + 1 hijo |
|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 7,5 | 63.000 € | 126.000 € | 65.520 € |
| Girona | 7,5 | 63.000 € | 126.000 € | 65.520 € |
| Lleida | 4,5 | 37.800 € | 75.600 € | 40.320 € |
| Tarragona | 4,5 | 37.800 € | 75.600 € | 40.320 € |
Ingresos brutos anuales máximos (IPREM de 14 pagas: 8.400 €). Con hijos menores a cargo, +2.520 € por hijo; familia monoparental, +70 % sobre el resultado. Coeficientes que aplican las entidades en septiembre de 2026: se confirman en cada operación, y si cambia el IPREM cambian los importes.
Tres detalles que casi nadie cuenta:
- Se mira la declaración de la renta, no la nómina. Cuentan los rendimientos brutos del trabajo de la última declaración presentada (en autónomos, el rendimiento neto reducido de la actividad). Si no tuvo obligación de declarar, vale el certificado negativo de Hacienda.
- Con dos compradores se suman los ingresos y se suman los límites. Una pareja que compra en la provincia de Barcelona puede ingresar hasta 126.000 € brutos entre los dos; en Lleida o Tarragona, 75.600 €. Dos buenos sueldos pueden quedarse fuera.
- La familia monoparental tiene su propio cálculo. Una madre o un padre con un hijo a cargo que compra en Barcelona: (63.000 + 2.520) × 1,70 = 111.384 €.
¿Quiere saber si entra en el aval ICO antes de dar una señal?
Ver mi caso →Cuánto le presta el banco y cuánto tiene que poner usted
Con el aval, la hipoteca puede llegar al 100 % del menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. Y tiene que pasar del 80 % de ese valor (del 75 % si el certificado energético es A, B, C o D), porque la línea está pensada justo para quien no llega a la entrada.
Lo que el aval no cubre son los impuestos y gastos de la compra, y en Cataluña no son poca cosa. El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) de una vivienda usada es del 10 % con carácter general, y del 5 % si tiene 35 años o menos y en su última renta la base imponible (general más la del ahorro, menos el mínimo personal y familiar) no pasó de 36.000 € (Agència Tributària de Catalunya). A eso se suman la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa, y la tasación.
| Concepto | ITP general (10 %) | ITP joven (5 %) |
|---|---|---|
| Hipoteca con aval ICO (100 % del precio) | 250.000 € | 250.000 € |
| Impuesto de transmisiones | 25.000 € | 12.500 € |
| Notaría, registro y gestoría de la compraventa, y tasación | aparte | aparte |
| Lo que tiene que tener ahorrado | 25.000 € + gastos | 12.500 € + gastos |
Ejemplo orientativo: vivienda usada de 250.000 € en la provincia de Barcelona, con tasación igual al precio.
En la práctica, las entidades quieren ver ese dinero ahorrado y en sus cuentas. Pedir un préstamo personal para pagar los impuestos y combinarlo con el aval no es una vía con la que se pueda contar: si su plan era ese, hablemos antes, porque probablemente le convenga otra estrategia.
Y un aviso sobre la tasación: como el préstamo se calcula sobre el menor de los dos valores, si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia también la pone usted. Por eso conviene revisar el valor del piso antes de firmar las arras. Lo explicamos en cómo funciona la tasación hipotecaria.
Los errores que tumban una operación con aval ICO
- Haber tenido antes una vivienda, aunque fuera a medias. Un 50 % comprado con una expareja deja fuera del aval, y venderlo antes de la nueva compra, por regla general, no lo arregla: el requisito mira si fue propietario antes, no solo si lo es el día de la firma.
- Que uno de los dos compradores tenga 36 años. En el programa de jóvenes, basta uno para que la operación no entre. Con un hijo menor a cargo, en cambio, se puede ir por el programa de familias, que no tiene límite de edad.
- Sumar dos sueldos y pasarse del límite sin haberlo calculado con la renta, sobre todo en Lleida y Tarragona.
- Enamorarse de un piso de más de 300.000 €, o que el garaje financiado lo lleve por encima.
- No tener ahorro para impuestos y gastos. Sin ese dinero, el 100 % se queda en el papel.
- Pensar en alquilarlo. Mientras dura el aval, la vivienda tiene que ser su residencia habitual; solo se puede alquilar si surge una causa que obligue a cambiar de casa, como un traslado laboral, un matrimonio, una separación o un primer empleo en otro lugar.
- Contar con otro aval público para la misma compra: no se pueden combinar.
Cómo se tramita, paso a paso
- Comprobamos los requisitos antes de que dé una señal: edad o hijos, residencia, que nunca tuvo vivienda, ingresos con su última renta, patrimonio, precio y ahorro para gastos.
- Reunimos la documentación que pide el convenio: DNI o NIE, padrón con la fecha de inicio de la residencia, última declaración de la renta (o certificado negativo), certificado catastral negativo y nota simple del Registro, certificado energético de la vivienda y, más adelante, la tasación. Usted firmará además una declaración responsable sobre su patrimonio. A eso se añade lo habitual en cualquier hipoteca: nóminas, vida laboral y extractos.
- Presentamos su caso a entidades adheridas que estén aprobando operaciones con aval ICO en su zona. Hay decenas de entidades adheridas, pero no todas lo trabajan igual ni con la misma agilidad.
- Tasación, oferta vinculante (FEIN) y firma. El aval lo tramita el banco con el ICO: usted no tiene que hacer ninguna solicitud aparte.
¿Y si no cumple los requisitos?
Entonces el aval ICO no es su camino, pero eso no significa que no haya ninguno. Con un perfil sólido, algunas entidades financian el 95 %; con una vivienda familiar libre de cargas se puede plantear una doble garantía; y hay casos en los que encaja un préstamo complementario. Lo explicamos en hipoteca 100 % sin ahorros en Barcelona y en hipoteca para jóvenes sin ahorros. Si es funcionario de carrera, mire también nuestra página de hipoteca para funcionarios.
Le decimos en 24 horas si su caso encaja en el aval ICO y, si no, qué alternativa tiene.
Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
Sí. La línea tenía como fecha límite el 31 de diciembre de 2025, pero la adenda firmada el 27 de mayo de 2026 la amplió: se pueden firmar hipotecas con aval ICO hasta el 31 de diciembre de 2027.
63.000 € brutos al año por comprador (126.000 € si compran dos), más 2.520 € por cada hijo menor a cargo. Se comprueba con la última declaración de la renta. Es el coeficiente que aplican hoy las entidades para la provincia de Barcelona, y lo confirmamos en cada operación.
Por regla general, no: el convenio excluye a quien haya sido propietario de otra vivienda, aunque fuera de una parte. Solo se exceptúan una parte heredada, la vivienda de la que no puede disponer por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad, y la que resulte inaccesible por discapacidad.
No. El préstamo se calcula sobre el precio sin impuestos ni gastos (o sobre la tasación, si es menor). El ITP, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación se pagan con ahorro propio.
Hay decenas de entidades adheridas, pero estar adherida no significa que todas lo estén aprobando ni en todas las zonas. Nosotros presentamos su caso a las que lo están tramitando de verdad.