La respuesta honesta tiene dos partes. Sin entrada, sí: hay varias vías para que el banco le financie el 100 % del precio de un piso en Barcelona, y la mayoría no necesita avalista. Sin ningún ahorro, casi nunca: los impuestos y gastos de la compra no entran en la hipoteca y, en Cataluña, solo el impuesto de transmisiones se lleva entre el 5 y el 10 % del precio. Le explicamos cuánto necesita de verdad, qué vías trabajamos y cuándo le diremos que todavía no.
Sin ahorros, sin entrada, sin aval: qué es posible y qué no
Quien busca una hipoteca sin ahorros ni aval en Barcelona suele mezclar tres cosas, y la respuesta cambia en cada una:
- Sin entrada. Que el banco le preste el 100 % del precio. Es posible por varias vías, aunque no es lo normal: según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación.
- Sin avalista. También es posible. El aval ICO no es un avalista: es el Estado quien garantiza al banco una parte del préstamo, y nadie de su familia tiene que firmar ni poner su casa.
- Sin ningún ahorro. Aquí está la frontera. El 100 % se calcula sobre el precio, o sobre la tasación si es menor, nunca sobre los impuestos y gastos de la compra. Salvo alguna excepción con doble garantía, ese dinero lo pone usted.
Lo mínimo que necesita para un piso en Barcelona
Supongamos un piso de segunda mano de 280.000 € en Barcelona, tasado por su precio, y que el banco le financia el 100 %. La compra de vivienda usada paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): un 10 % con carácter general y un 5 % si tiene 35 años o menos y, en su última renta, la base imponible menos los mínimos personal y familiar no pasó de 36.000 € (Agència Tributària de Catalunya). El mismo 5 % existe, con sus propios requisitos, para familias monoparentales o numerosas, personas con discapacidad y víctimas de violencia machista.
| Lo que paga con sus ahorros | ITP general (10 %) | ITP reducido (5 %) |
|---|---|---|
| Entrada | 0 € | 0 € |
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | 28.000 € | 14.000 € |
| Notaría y registro de la compraventa, gestoría y tasación (estimación) | 2.500 € | 2.500 € |
| Mínimo que necesita tener | 30.500 € | 16.500 € |
Ejemplo orientativo: piso usado de 280.000 € en Barcelona financiado al 100 %. Notaría, registro, gestoría y tasación son una estimación.
La notaría, la gestoría y la inscripción de la hipoteca las paga el banco; la tasación, usted (Ley 5/2019, art. 14). Tiene el desglose de todos los gastos en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
Y queda la otra mitad de la ecuación: la cuota. Con un tipo del 3 % a 30 años (un supuesto, no una oferta), 280.000 € suponen 1.180,49 € al mes. Si la entidad no quiere que la cuota pase del 35 % de los ingresos netos, harían falta unos 3.370 € netos al mes entre los titulares, sin otras deudas.
Las vías que trabajamos para llegar al 100 %
No hay una hipoteca «sin ahorros» para todos, sino cinco caminos, cada uno con su perfil y su límite. El detalle de cada uno está en nuestra guía para conseguir una hipoteca al 100 % paso a paso.
| Vía | Para quién | Lo que sigue poniendo usted |
|---|---|---|
| Aval ICO | Primera vivienda, 35 años o menos (o hijos menores a cargo) y dentro de los límites de ingresos, patrimonio y precio | Impuestos y gastos, con ahorro propio |
| Perfil muy solvente | Funcionarios de carrera y fijos con antigüedad, buenos ingresos y pocas deudas | Lo que no cubra la entidad (a menudo, el 5 %), más impuestos y gastos |
| Doble garantía | Quien tiene, o tiene en la familia, otra vivienda pagada o con poca hipoteca | Impuestos y gastos, salvo alguna entidad que financia una parte |
| Tasación por encima del precio | Compras por debajo de mercado, con entidades que calculan sobre la tasación | Impuestos y gastos; y, si la tasación no llega, la diferencia |
| Hipoteca al 90-95 % y préstamo complementario | Ingresos holgados para pagar dos cuotas | Poco o nada, a cambio de una segunda cuota más cara y más corta |
Vías para financiar el 100 % del precio, o casi, en Barcelona (septiembre de 2026).
El aval ICO, la primera que miramos
El ICO avala al banco una parte del préstamo, y la hipoteca puede llegar al 100 % del menor entre el precio y la tasación. Se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027. En la provincia de Barcelona, el límite es de 63.000 € brutos al año por comprador según la última renta (más 2.520 € por hijo a cargo), el patrimonio neto no puede pasar de 150.000 € y el precio máximo en Cataluña es de 300.000 €. Tanto si busca en l'Eixample como en cualquier otro barrio, mire antes el precio: por encima de esa cifra (garaje y trastero financiados incluidos), el aval no se aplica. Y hay un requisito que tumba muchas operaciones: no haber tenido nunca otra vivienda, ni siquiera a medias. Lo tiene todo en nuestra página de hipoteca con aval ICO en Barcelona.
Un perfil muy solvente, sin aval
Algunas entidades financian el 95 % y, en casos concretos, el 100 % a perfiles muy estables: funcionarios de carrera, contratos fijos con antigüedad, buenos ingresos y casi sin deudas. No lo hacen todas, ni en todas las oficinas. Si trabaja en el sector público, empiece por nuestra página de hipoteca para funcionarios en Barcelona. Si tiene 35 años o menos y poco ahorrado, tiene una guía propia en hipoteca para jóvenes sin ahorros.
La doble garantía, con la vivienda de la familia
Si usted o un familiar tiene otra vivienda pagada o con poca hipoteca, puede aportarse como segunda garantía: la hipoteca se reparte entre las dos viviendas y el banco puede llegar al 100 %. Quien aporta su casa sin ser deudor es «hipotecante no deudor», y a menudo el banco le pide además que firme como avalista. Dos avisos: no mejora su capacidad de pago y, si usted no paga, esa vivienda responde. Por eso se pacta en la escritura cuándo queda libre: normalmente, al devolver la parte del préstamo que recae sobre ella.
Tasación y préstamo complementario, con cuidado
Algunas entidades aplican su porcentaje a la tasación y no al precio. Si compra por debajo de mercado, el 80 % de la tasación puede cubrir todo el precio, pero para eso la vivienda tiene que tasarse en el precio dividido entre 0,8: en nuestro ejemplo, 350.000 €. El tasador valora lo que vale el piso, no lo que usted necesita; lo explicamos en cómo funciona la tasación hipotecaria. La otra vía es una hipoteca al 90-95 % más un préstamo personal por la diferencia: siempre a la vista del banco de la hipoteca, más cara y con dos cuotas que tienen que caber en su ratio. Con el aval ICO, en la práctica, no se combina.
¿No sabe por cuál de estas vías entra? Se lo decimos antes de que dé una señal por ningún piso.
Ver mi caso →Cómo trabajamos una operación al 100 %
- Su ahorro real. Cuánto tiene, qué ITP le toca y si hay ayuda familiar, que tiene que poder justificarse ante el banco.
- El filtro del aval ICO. Edad o hijos, que nunca haya tenido vivienda, ingresos según su última renta, patrimonio y precio. Si no entra, lo sabrá el primer día.
- Capacidad de pago y CIRBE. Calculamos la cuota con sus deudas actuales y revisamos su informe de la CIRBE. A veces, cancelar un préstamo pequeño es lo que abre el 100 %.
- Precio frente a tasación, antes de las arras. Si la tasación puede salir por debajo del precio, la diferencia sería suya: mejor saberlo antes de firmar nada.
- Las entidades que hoy aprueban esa vía. Presentamos su expediente donde encaja y, con la oferta vinculante (FEIN) en la mano, revisamos con usted tipo, vinculaciones y gastos.
Cuándo le diremos que todavía no
Preferimos decírselo al principio. El 100 % no suele ser viable si no tiene ahorro para los impuestos y gastos, si sus deudas ya pesan mucho en sus ingresos, si figura en un fichero de morosos o si su empleo es muy reciente o temporal. Con el aval ICO, tampoco si ya fue propietario de una vivienda, aunque fuera de la mitad y aunque ya la haya vendido.
Eso no cierra la puerta a comprar: significa que el camino es otro. A veces es un 90 % con algo más de ahorro; otras, unos meses para ordenar las cuentas y reunir lo que falta. Le diremos cuánto y cómo, con números.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
Sin avalista, sí: el aval ICO lo presta el Estado, y un perfil muy solvente puede llegar al 95 % o más sin que nadie firme por usted. Sin ningún ahorro, casi nunca: los impuestos y gastos de la compra se pagan con dinero propio, y en Cataluña el impuesto de transmisiones es del 10 %, o del 5 % si cumple los requisitos del tipo reducido.
No. Un avalista es una persona que responde con su patrimonio si usted deja de pagar. El aval ICO es una garantía del Estado al banco sobre una parte del préstamo: lo tramita la propia entidad, usted no recibe dinero del ICO y la deuda sigue siendo suya. Nadie de su familia tiene que firmar.
Depende del importe y de sus otras deudas. Las entidades suelen querer que la cuota no pase del 30-35 % de los ingresos netos. Por ejemplo, 280.000 € a 30 años al 3 % (supuesto) son 1.180,49 € al mes: con un límite del 35 %, harían falta unos 3.370 € netos al mes entre los titulares.
Con el aval ICO, por regla general no: queda fuera quien haya sido propietario de otra vivienda, aunque fuera de una parte, salvo excepciones tasadas (una parte heredada, una vivienda de la que no puede disponer por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad, o inaccesible por discapacidad). Venderla antes no lo arregla. Quedan las otras vías: un perfil muy solvente o la doble garantía.
Lo habitual es que el banco preste sobre el menor de los dos valores, así que la diferencia la pone usted. Con el aval ICO ocurre lo mismo: el 100 % es del menor entre precio y tasación. Por eso revisamos el valor del piso antes de las arras, cuando todavía se puede negociar el precio o cambiar de plan.