Tasación hipotecaria: cómo funciona, cuánto dura y qué hacer si sale por debajo del precio
· Actualizado el 23/9/2026La tasación es el momento en que el banco deja de fiarse del precio que usted ha pactado con el vendedor y pregunta a un tercero cuánto vale de verdad la vivienda. De ese número depende cuánto le prestan, y una tasación corta puede obligarle a poner miles de euros más de lo previsto. Le explicamos cómo funciona, qué derechos tiene y cómo prepararse para que no le pille por sorpresa.
Qué es y quién la hace
La tasación hipotecaria es un informe que valora la vivienda con unas reglas fijadas por ley, las de la Orden ECO/805/2003. Solo pueden hacerla sociedades de tasación (o servicios de tasación de entidades de crédito) homologadas, supervisadas e inscritas en el registro del Banco de España, y tiene que hacerla alguien independiente del banco y del intermediario.
Un técnico visita la vivienda y comprueba que los metros y las características coinciden con los papeles, su estado de conservación, si está ocupada y si se ajusta al planeamiento urbanístico. Después la compara con ventas y tasaciones de viviendas parecidas de la zona. Para emitir el informe necesita, entre otros documentos, una nota simple del Registro y la información del Catastro de menos de tres meses, y el certificado de eficiencia energética registrado.
El banco presta sobre el menor de dos valores
Normalmente, el banco no presta más del 80 % del valor de tasación de una vivienda habitual. Y además, la mayoría de entidades aplican ese porcentaje sobre el menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. Es la regla que más sorpresas da.
Supongamos que compra un piso por 250.000 € y contaba con una hipoteca del 80 %:
| Concepto | Tasación igual al precio | Tasación de 230.000 € |
|---|---|---|
| Valor que usa el banco | 250.000 € | 230.000 € |
| Hipoteca (80 %) | 200.000 € | 184.000 € |
| Lo que pone usted del precio | 50.000 € | 66.000 € |
Compra de 250.000 € con hipoteca del 80 % (ejemplo)
Con la tasación corta necesita 16.000 € más, y además los impuestos y gastos de la compra, que no bajan porque la tasación sea menor. Se los detallamos en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
¿Y si la tasación sale por encima del precio? No le prestan más: la hipoteca se sigue calculando sobre el precio. Una tasación alta solo ayuda cuando necesita más del 80 % del precio. Para financiar el 90 % de un piso de 200.000 € (180.000 €), la tasación tiene que llegar a 225.000 €, porque 180.000 € es el 80 % de 225.000 €; para el 100 %, a 250.000 €. Por eso es tan difícil conseguir una hipoteca al 100 % sin ayuda. Con el aval ICO la cuenta cambia: el préstamo puede llegar al 100 % del menor entre precio y tasación, así que basta con que la tasación iguale el precio.
Qué hacer si la tasación sale baja
- Aportar más dinero para cubrir la diferencia, si lo tiene.
- Renegociar el precio con el vendedor: el informe de un tercero independiente es un argumento objetivo.
- Probar con otra entidad o encargar otra tasación. Es posible, pero cuesta dinero y tiempo, y no siempre cambia el resultado: el tasador trabaja con comparables de la zona. En la práctica, si va a intentarlo, mejor antes de que el banco haya recibido la primera.
- Cambiar de vía: si cumple los requisitos, el aval ICO solo necesita que la tasación iguale el precio.
Y lo más importante, antes de que pase: no firme arras sin haber estudiado la financiación, y pida que el contrato le devuelva la señal si no consigue la hipoteca o si la tasación no llega al precio. Esa cláusula vale más que cualquier consejo posterior.
¿Va a dar una señal y no sabe si la tasación llegará? Revisamos su operación antes de que firme.
Cuéntenos su caso →Su derecho a aportar su propia tasación
La ley obliga a las entidades a aceptar cualquier tasación que les aporte el cliente, siempre que la haya hecho un tasador homologado y no esté caducada. El banco puede hacer las comprobaciones que considere, pero no puede cobrárselas (Real Decreto-ley 24/2021, art. 20; antes lo decía la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, derogada en 2022). Negarse es una infracción grave o muy grave.
En la práctica, cada entidad trabaja con sus tasadoras de confianza, revisa con lupa las que no conoce y admite unos condicionantes distintos. Por eso, antes de encargarla por su cuenta, conviene saber a qué entidades se va a presentar. La ventaja es real: la tasación es suya y puede usarla para negociar con varias.
Cuánto cuesta, quién la paga, cuánto tarda y cuánto dura
- Quién paga: usted. La ley atribuye los gastos de tasación al prestatario (Ley 5/2019, art. 14), y se paga aunque la hipoteca no salga.
- Cuánto cuesta: como orientación, la de un piso normal suele estar entre 300 y 500 €; casas grandes, fincas o inmuebles singulares cuestan más. El certificado energético, si no lo tiene, va aparte.
- Cuánto tarda: la visita y el informe pueden estar en pocos días; con la revisión del banco, cuente con una o dos semanas, y más en julio y agosto.
- Cuánto dura: seis meses desde que se emite el informe (Orden ECO/805/2003, art. 62). Si la compra se alarga más, habrá que tasar de nuevo.
Cómo prepararse antes de las arras
- Pida la nota simple y compruebe los metros inscritos, las cargas y los anejos: un garaje o un trastero con finca propia se tasan aparte.
- Compare con el Catastro. Si los metros del Catastro, los del Registro y los reales no cuadran, el tasador lo reflejará, y con diferencias grandes muchas entidades no siguen hasta que se regularice. Una ampliación sin inscribir no suma: esos metros no se pueden contar.
- Tenga el certificado de eficiencia energética registrado. Sin él no se puede emitir la tasación de una vivienda terminada.
- Mire precios reales de la zona en pisos parecidos. Si paga bastante por encima de lo que se vende alrededor, el riesgo de una tasación corta es alto.
- Asegure la visita: el tasador tiene que entrar, medir las estancias y hacer fotos; si hay inquilinos, hay que coordinarlo.
En resumen
La tasación no es un trámite: es la cifra sobre la que se construye su hipoteca. Si el precio está en mercado, los papeles cuadran y ha firmado las arras con la cláusula adecuada, es difícil que le dé un disgusto. Y si se lo da, mejor enterarse antes de poner la señal que después.
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Seis meses desde la fecha de emisión del informe, según la Orden ECO/805/2003. Pasado ese plazo caduca y, si la operación sigue en marcha, hay que encargar otra.
Sí. La ley obliga a las entidades a aceptar la tasación que aporte el cliente si es de un tasador homologado y no ha caducado, aunque pueden comprobarla sin cobrarle. En la práctica, conviene elegir una tasadora con la que trabajen las entidades a las que se va a presentar.
El banco calcula la hipoteca sobre la tasación, que es el menor de los dos valores, y usted tiene que poner la diferencia. Las salidas habituales son aportar más ahorro, renegociar el precio, probar con otra entidad o, si cumple los requisitos, el aval ICO.
Quien pide la hipoteca: la Ley 5/2019 atribuye los gastos de tasación al prestatario. Se paga aunque la operación no salga adelante.