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Qué es la FEIN y por qué debe leerla antes de firmar su hipoteca

2026-01-05· Actualizado el 5/10/2026

La FEIN es la oferta vinculante de su hipoteca: el documento en el que la entidad pone por escrito, con un modelo igual en toda la Unión Europea, el préstamo que le va a dar. Llega al final, con la operación aprobada y tasada, y la ley le da al menos diez días naturales para leerla y una visita gratuita al notario antes de firmar. Le explicamos qué es, qué documentos la acompañan y qué casillas mirar con lupa.

Qué es la FEIN

FEIN significa Ficha Europea de Información Normalizada. Su modelo está en el anexo I de la Ley 5/2019 y es igual para todas las entidades, con las mismas secciones numeradas, para que pueda comparar una oferta con otra punto por punto. Es la información personalizada de su préstamo: su importe, su plazo, su tipo de interés y su cuota (art. 10).

Y obliga a la entidad. La ley la considera oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo es de diez días (art. 14.1.a). La propia ficha indica hasta qué fecha es válida: dentro de ese plazo, la entidad no puede cambiarle las condiciones; si la firma se va más allá, ya no está obligada a mantenerlas.

No la confunda con la FIPRE, la ficha de información precontractual. La FIPRE es información general y orientativa sobre los préstamos que ofrece una entidad, la que le pueden dar en cualquier oficina (Orden EHA/2899/2011, art. 21). La FEIN es su oferta, con su nombre.

En qué momento le llega

La FEIN es casi el último paso. En el orden en que trabajamos, primero se estudian su documentación y su viabilidad; con esas cifras busca vivienda; antes de firmar las arras revisamos la nota simple; después se presenta la operación con esa vivienda a las entidades y se hace la tasación, que es la que fija el valor sobre el que le prestan (lo explicamos en cómo funciona la tasación hipotecaria). Cuando la entidad aprueba la operación, emite la FEIN. Después, la notaría.

Ojo con la fecha de las arras. Entre la entrega de la FEIN y la firma tienen que pasar al menos diez días naturales, y por el camino puede haber retrasos: una entidad puede no emitir la FEIN hasta que la nota simple esté limpia de asientos pendientes en el Registro. Si sus arras vencen el día 30, la FEIN tiene que estar en su mano como muy tarde el día 20. Deje margen.

Qué documentos le tienen que dar, y cuándo

Al menos diez días naturales antes de la firma, la entidad o el intermediario tienen que entregarle (Ley 5/2019, art. 14.1):

• La FEIN.
• La FiAE, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, que le avisa de las cláusulas delicadas del contrato. Su modelo está en el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, y también la recibe el avalista, si lo hay (art. 22).
• Si el tipo es variable, un documento aparte con las cuotas que pagaría en distintos escenarios de tipos de interés.
• El proyecto de contrato, que tiene que coincidir con la FEIN y la FiAE y desglosar todos los gastos de la firma.
• Qué gastos paga cada parte. La ley ya los reparte: la tasación la paga usted; la notaría de la escritura de hipoteca, el registro y la gestoría, la entidad. Lo detallamos en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
• Si le exigen algún seguro, las condiciones que debe cumplir, por escrito.
• El aviso de que tiene que recibir el asesoramiento del notario que usted elija, gratis.

Estos derechos no se pueden renunciar: las normas de esta ley son imperativas y la renuncia previa a ellas es nula (art. 3). Si alguien le propone firmar antes «porque corre prisa», la respuesta es no.

Qué casillas mirar en la FEIN

Con la ficha delante, vaya sección por sección:

• Sección 3, características principales. Importe, duración, tipo de préstamo y clase de tipo de interés, y el importe total a reembolsar: lo que devolverá por cada euro prestado. Mire también el valor de la vivienda que se ha tomado como base: si la tasación salió corta, el importe puede ser menor que el que esperaba.
• Sección 4, tipo de interés y otros gastos. La TAE y lo que incluye: el tipo de interés y los «otros componentes de la TAE», como comisiones y primas de los seguros de los que depende el tipo. Mire también los gastos que la ficha dice que no están en la TAE. Si el tipo es variable, verá una TAE ilustrativa con el tipo subiendo.
• Sección 6, importe de cada cuota. La cuota de verdad y, si es variable, cuánto podría subir.
• Sección 8, otras obligaciones. Lo que tiene que contratar o mantener para tener ese tipo (nómina, seguros, tarjetas), durante cuánto tiempo y qué pasa si lo cancela después. Es la letra pequeña de las bonificaciones; cómo calcular si le compensan, en seguros vinculados a la hipoteca.
• Sección 9, reembolso anticipado. La comisión por devolver antes de tiempo. La ley la limita según el tipo de interés; los topes, con números, en hipoteca fija, variable o mixta.
• Sección 2, intermediario. Si hay un intermediario, su identidad y cómo se le remunera.

Después, compárela con lo que le dijeron. Si el tipo, el plazo, la comisión de apertura o los productos no coinciden con lo hablado, pídala corregida antes de ir al notario: el contrato que firme tiene que ajustarse a la FEIN y a la FiAE (art. 14.1.d).

Qué mirar en la FiAE

La FiAE es corta, pero cada línea cuenta. Le dice qué índice oficial se usa para el tipo variable y si el préstamo no tiene techo, qué gastos de la concesión paga usted y cuándo se puede dar por vencido el préstamo por impago. Esto último lo fija la ley y no admite pacto en contra: tiene que haber cuotas impagadas por al menos el 3 % del capital o doce meses si ocurre en la primera mitad del préstamo, o el 7 % o quince meses en la segunda, y la entidad tiene que haberle reclamado el pago dándole un mes (Ley 5/2019, art. 24).

La visita al notario y el acta de transparencia

Dentro de esos diez días, tiene que ir en persona al notario que haya elegido, como tarde el día anterior a la firma (art. 15). La documentación le llega al notario por vía telemática, sin coste para usted. El notario comprueba que se la entregaron a tiempo, le explica las cláusulas de la FEIN y la FiAE una por una, responde a sus preguntas y le hace un breve test sobre la documentación y la información recibidas. Todo queda en un acta que no le cuesta nada (art. 15.8).

Si no se cumplieron los plazos o usted no comparece, el notario lo hace constar y no puede autorizar la escritura. Si hay avalista, tiene que pasar por lo mismo (art. 15.4). Aproveche la visita: lleve sus dudas por escrito.

Cómo la revisamos con usted

Cuando estudiamos su caso, la FEIN es el momento de comprobar que lo que se negoció es lo que se firma: tipo, plazo, productos, comisiones y gastos, uno por uno. Si algo no cuadra, se pide corregido antes de ir al notario. Es parte del acompañamiento que hacemos como bróker hipotecario en Barcelona. Y si está al principio del camino, le conviene leer antes los 10 errores al pedir una hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos días antes de la firma me tienen que dar la FEIN?+

Al menos diez días naturales antes, junto con la ficha de advertencias (FiAE), el proyecto de contrato y la información de los gastos (Ley 5/2019, art. 14.1). Es un derecho que no se puede renunciar.

¿La FEIN obliga al banco?+

Sí. Es una oferta vinculante para la entidad durante el plazo que indique, que como mínimo es de diez días. Si la firma se retrasa más allá de la fecha de validez que figura en la ficha, la entidad ya no está obligada a mantener esas condiciones.

¿Qué diferencia hay entre la FEIN y la FiAE?+

La FEIN es la oferta, con todas las condiciones del préstamo, en un modelo europeo igual para todas las entidades. La FiAE es una ficha de advertencias sobre las cláusulas delicadas: el índice del tipo variable, si no hay techo, los gastos que paga usted y cuándo puede vencer el préstamo por impago.

¿Cuesta algo la visita al notario antes de firmar la hipoteca?+

No. El acta en la que el notario recoge que recibió a tiempo la documentación y el asesoramiento que le dio no genera coste arancelario (Ley 5/2019, art. 15.8). Tiene que ir en persona al notario que usted elija, como tarde el día anterior a la firma.