Hipoteca fija, variable o mixta en 2026: simulación con números y cómo elegir la mejor
· Actualizado el 5/10/2026¿Fija, variable o mixta? No hay una respuesta que valga para todos, pero sí una forma honesta de decidir: poner números a cada opción con varios escenarios de euríbor y mirar qué pasa si las cosas van mal, no solo si van bien. Aquí tiene una simulación de 200.000 € a 25 años, lo que puede cobrarle el banco por amortizar antes de tiempo y cómo cambiar de modalidad más adelante.
Hipoteca fija, variable o mixta: las tres en pocas palabras
- Fija. El tipo y la cuota son los mismos durante toda la vida del préstamo. Sabe lo que pagará desde el primer día, pero no se beneficia si los tipos bajan.
- Variable. Paga el euríbor más un diferencial, y la cuota cambia en cada revisión, normalmente anual o semestral.
- Mixta. El tipo es fijo durante un periodo, normalmente al principio, y variable el resto del préstamo.
Son las definiciones que usa el propio Banco de España, que recomienda simular la cuota con el índice a distintos niveles antes de elegir. En las mixtas que vemos, el tramo fijo suele ser de 3, 5 o 10 años, y cuanto más corto, más bajo es el tipo inicial.
La simulación: 200.000 € a 25 años
Supongamos una hipoteca de 200.000 € a 25 años con estos tipos, que son ejemplos y no ofertas de ninguna entidad: fija al 3,25 %; variable al euríbor + 0,75 %, que el primer año, con el dato de septiembre de 2026 (3,247 %), sale al 3,997 %; y mixta al 2,60 % los cinco primeros años y euríbor + 0,75 % después. Como referencia, el tipo medio de las hipotecas a más de tres años para comprar vivienda libre fue del 3,134 % en agosto, según el Banco de España.
Para lo que nadie sabe, el euríbor futuro, usamos tres escenarios: que baje al 2 % (algo por debajo de la media de 2025, que fue del 2,223 %), que se quede en el 3,247 % o que suba al 4 %, un nivel como el de 2023, cuando llegó al 4,160 % en octubre.
| Modalidad | Al principio | Después, euríbor al 2 % | Al 3,247 % | Al 4 % |
|---|---|---|---|---|
| Fija al 3,25 % | 974,63 € | 974,63 € | 974,63 € | 974,63 € |
| Variable, euríbor + 0,75 % | 1.055,34 € (año 1) | 926,83 € | 1.055,34 € | 1.137,43 € |
| Mixta, 2,60 % cinco años | 907,34 € (años 1-5) | 919,86 € | 1.027,86 € | 1.096,40 € |
Cuota mensual de 200.000 € a 25 años según el euríbor (tipos supuestos, no son ofertas)
| Modalidad | Euríbor al 2 % | Al 3,247 % | Al 4 % |
|---|---|---|---|
| Fija | 92.390 € | 92.390 € | 92.390 € |
| Variable | 79.590 € | 116.603 € | 140.244 € |
| Mixta | 75.206 € | 101.126 € | 117.577 € |
Intereses pagados en los 25 años (mismos supuestos)
Qué dicen los números
Si el euríbor bajara al 2 % y se quedara ahí, la variable le ahorraría unos 12.800 € de intereses frente a la fija, y la mixta, unos 17.200 €. Si se queda como está, la fija es la más barata: la mixta cuesta unos 8.700 € más y la variable, unos 24.200 € más. Y si sube al 4 %, la fija le ahorra unos 25.200 € frente a la mixta y unos 47.900 € frente a la variable.
Dicho de otra forma: con estos supuestos, la variable solo gana a la fija si el euríbor se queda de media por debajo de un 2,44 % desde el segundo año, y la mixta, si queda por debajo de un 2,84 % a partir del sexto. Además, los primeros años pesan más, porque es cuando más dinero debe.
Mire también la cuota, no solo el total. Con el euríbor al 4 %, la variable pagaría 162,80 € al mes más que la fija. Si su presupuesto va justo, esa diferencia importa más que cualquier ahorro posible.
Lo que no sale en la simulación
- El ratio de endeudamiento. Algunas entidades calculan si la mixta le cabe con la cuota que tendría cuando pase a variable, no solo con la del tramo fijo.
- El plazo. Algunas entidades aceptan plazos más largos en mixta que en fija, lo que baja la cuota pero encarece el total.
- Las vinculaciones. Un tipo más bajo a cambio de seguros y otros productos puede salir más caro. Compare la TAE de la oferta vinculante, que incluye esos costes (le explicamos cómo leer la FEIN), y recuerde que puede llevar los seguros a otra compañía con coberturas equivalentes.
¿Quiere ver esta simulación con su importe, su plazo y ofertas reales para su perfil?
Ver mi caso →Amortizar antes de tiempo: lo que puede cobrar el banco
La Ley 5/2019 (art. 23) pone techo a la compensación por devolver la hipoteca antes de tiempo, del todo o en parte, y nunca puede superar la pérdida financiera real del banco:
- Fija, o tramo fijo de una mixta: hasta el 2 % de lo que devuelva en los diez primeros años y el 1,5 % después.
- Variable, o tramo variable: el contrato elige entre un máximo del 0,15 % durante los cinco primeros años o del 0,25 % durante los tres primeros. Después, nada.
Si amortiza 20.000 €, en la fija le pueden cobrar hasta 400 € en los diez primeros años (300 € después); en la variable, como mucho 30 o 50 €, y nada pasado ese plazo. Del 24 de noviembre de 2022 al 31 de diciembre de 2024 estas compensaciones se suspendieron en las variables; desde 2025 vuelven los límites normales. Hay mixtas que no cobran nada por amortizar: mírelo en la FEIN antes de elegir.
Cambiar más adelante: de variable a fija
Elegir variable o mixta no le ata para siempre. Puede negociar con su banco un cambio de tipo (novación) o llevarse la hipoteca a otra entidad (subrogación). Si pasa a tipo fijo o a una mixta con al menos tres años fijos, la compensación máxima es del 0,05 % del capital que amortice, y solo en los tres primeros años del préstamo; después, no le pueden cobrar nada (art. 23.6). La escritura de novación del tipo o del plazo, además, está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (Ley 2/1994, art. 9).
Una estrategia habitual es firmar una mixta y, antes de que acabe el tramo fijo, estudiar si conviene cambiarla. Funciona, con una condición: la nueva entidad le estudiará de nuevo, con sus ingresos y el valor de la vivienda de ese momento. No lo dé por hecho.
La mejor hipoteca fija: cómo reconocerla
No hay una mejor hipoteca fija para todo el mundo. La buena para usted es la que, a igual plazo, tiene la TAE más baja contando lo que le cuesta cumplir las bonificaciones, una compensación por amortizar razonable si piensa adelantar pagos y unas condiciones que entiende. Si es funcionario, tiene criterios propios en nuestra página de hipoteca para funcionarios.
Entonces, ¿cuál le conviene?
- Fija, si va justo de ingresos, quiere saber siempre lo que pagará o no piensa amortizar mucho.
- Mixta, si quiere una cuota más baja los primeros años y piensa amortizar, vender o cambiar la hipoteca antes de la parte variable, sabiendo que después podría subir.
- Variable, solo si podría asumir cuotas bastante más altas sin apuros y acepta ese riesgo. Con el euríbor de septiembre de 2026, además, empieza más cara que la fija del ejemplo.
Si ya tiene una variable, en euríbor 2026 le explicamos cuánto cambiará su cuota en la próxima revisión.
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Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
Depende de lo que haga el euríbor, y eso no lo sabe nadie. En nuestra simulación, con una fija al 3,25 % y una variable a euríbor + 0,75 %, la variable solo sale más barata si el euríbor se queda de media por debajo de un 2,44 %; el último dato oficial, de septiembre de 2026, es del 3,247 %.
Tiene un primer periodo a tipo fijo, normalmente de 3, 5 o 10 años, y después pasa a variable. Suele empezar con una cuota más baja que la fija; conviene si piensa amortizar o cambiar la hipoteca antes de la parte variable, o si podría asumir una subida después.
Como máximo el 2 % de lo que devuelva durante los diez primeros años y el 1,5 % después, y nunca más de la pérdida financiera del banco (Ley 5/2019, art. 23). El porcentaje concreto está en su contrato.
Sí, con una novación en su banco o una subrogación a otro. Si el cambio es a fijo o a una mixta con al menos tres años fijos, la compensación máxima es del 0,05 % del capital amortizado en los tres primeros años del préstamo, y después nada.