Diferencias entre subrogación y novación de hipoteca: cuál le conviene, con un ejemplo
· Actualizado el 24/9/2026Si quiere pagar menos por su hipoteca, tiene dos caminos: negociar con su banco (novación) o llevársela a otro (subrogación). Parecen lo mismo con distinto nombre, pero no lo son: cambian lo que puede modificar, quién tiene que estar de acuerdo y lo que le cuesta. Aquí tiene las diferencias en una tabla y un ejemplo con números para ver cuándo compensa cada una.
La diferencia en una frase
En la novación, su hipoteca se queda en su banco y cambian sus condiciones, si su banco acepta. En la subrogación, la misma hipoteca pasa a otra entidad sin cancelarse, aunque su banco no quiera. Y hay una tercera vía que conviene tener presente: cancelar la hipoteca y firmar una nueva en otra entidad. Las dos primeras las regula la Ley 2/1994, y a las tres se les aplica la ley de crédito inmobiliario.
Novación, subrogación e hipoteca nueva, cara a cara
| Concepto | Novación | Subrogación | Hipoteca nueva |
|---|---|---|---|
| Con quién | Su banco | Otra entidad | Otra entidad |
| ¿Hace falta que su banco acepte? | Sí | No, aunque tiene 15 días para hacerle una contraoferta | No |
| Qué puede cambiar | Tipo, plazo, capital, sistema de amortización, avalistas | Solo el tipo y el plazo | Todo: es un préstamo nuevo |
| Qué le cobra su banco | La comisión de novación, si está pactada (máx. 0,1 % si alarga el plazo) | La compensación por devolver antes, con topes legales | La misma compensación que en la subrogación |
| Impuesto (AJD) | Exenta si cambia tipo o plazo; la ampliación, no | Exenta | Lo paga el banco |
| Notaría y Registro | Aranceles reducidos; según el Banco de España, a cargo del banco | Aranceles reducidos; a cargo de la nueva entidad | A cargo de la nueva entidad; cancelar la anterior corre de su cuenta |
| Tasación | Si se la piden, sobre todo al ampliar | La pide la nueva entidad y la paga usted | La paga usted |
Resumen de la Ley 2/1994, la Ley 5/2019 y el Banco de España. Pasar de variable a fijo tiene un tope propio en novación y en subrogación: el 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca, y nada después.
El detalle de cada una está en nuestras páginas de novación hipotecaria y de subrogación hipotecaria. Aquí vamos a la pregunta práctica: cuál le conviene.
Cuándo conviene la novación
- Cuando su banco le ofrece un tipo parecido al que le daría otra entidad: se ahorra la tasación y los plazos de un cambio de banco.
- Cuando quiere cambiar algo más que el tipo o el plazo: ampliar capital, el sistema de amortización o un avalista. Eso no cabe en una subrogación.
- Cuando irse le saldría caro, por ejemplo con una hipoteca fija reciente, en la que su banco puede cobrarle hasta el 2 % de lo que debe.
- Cuando necesita alargar el plazo para bajar la cuota: la comisión, si la hay, no puede pasar del 0,1 %.
Cuándo conviene la subrogación
- Cuando otra entidad mejora de verdad su tipo y su banco no se mueve.
- Cuando irse le cuesta poco o nada; por ejemplo, si pasa de variable a fijo después de los tres primeros años de su hipoteca.
- Cuando le queda capital y plazo suficientes para que el ahorro cubra la tasación y los demás costes.
- Cuando quiere negociar en serio: en cuanto la inicia, su banco tiene quince días naturales para formalizar con usted una novación si quiere retenerle.
Cuándo ninguna de las dos: la hipoteca nueva
Si necesita cambiar varias cosas a la vez, como añadir dinero para una reforma o para cancelar deudas, o quitar a un titular tras una separación, y su banco no acepta, la salida suele ser una hipoteca nueva en otra entidad que cancele la actual. Para usted es la vía más cara, porque paga la cancelación de la anterior, pero es la única que lo permite todo. Lo vemos con números en ampliar la hipoteca para cancelar deudas.
¿Novar, subrogar o dejarla como está? Revisamos su escritura y se lo decimos con números.
Cuéntenos su caso →Un ejemplo con números
Supongamos una hipoteca variable firmada hace más de tres años, con 160.000 € pendientes y 24 años por delante, que hoy le sale al 3,40 %. Quiere pasarla a tipo fijo. Su banco le ofrece novarla al 3,00 %, y su contrato no prevé comisión de novación. Otra entidad le ofrece subrogarla al 2,60 %, con una tasación de 400 €. Como pasa de variable a fijo después de los tres primeros años, su banco no puede cobrarle compensación en ninguno de los dos casos. Todos los tipos son supuestos, no ofertas de ninguna entidad.
| Concepto | Seguir igual (3,40 %) | Novación (3,00 %) | Subrogación (2,60 %) |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 813,46 € | 780,02 € | 747,38 € |
| Intereses hasta el final | 74.275,50 € | 64.644,52 € | 55.246,06 € |
| Coste del cambio | — | 0 € | 400 € |
| Ahorro total, descontado el coste | — | 9.630,99 € | 18.629,44 € |
160.000 € a 24 años. Cuotas con el sistema francés; tipos supuestos.
La subrogación ahorra casi el doble y recupera los 400 € de la tasación en unos seis meses. Pero fíjese en el paso intermedio: cuando la otra entidad inicie la subrogación, su banco tendrá quince días para mejorar su oferta. Si le iguala el 2,60 %, puede quedarse con ese ahorro sin cambiar de banco; la tasación, eso sí, normalmente ya la habrá pagado.
¿Y si su hipoteca fuera fija y reciente? Entonces su banco podría cobrarle hasta el 2 % de lo que debe por irse, sin pasar de su pérdida real: aquí, hasta 3.200 € más. Con el mismo ahorro mensual tardaría unos cuatro años y medio en recuperar el coste, y solo le compensaría si piensa mantener la hipoteca mucho más tiempo. Para hacer la cuenta con sus cifras, use nuestro simulador con el capital pendiente, los años que le quedan y cada tipo.
Tres errores frecuentes
- Mirar solo la cuota. Una cuota más baja por alargar el plazo puede costarle miles de euros más de intereses.
- Olvidar las vinculaciones. Un tipo más bajo a cambio de seguros y otros productos puede salir más caro. Compare la TAE, que los incluye, y pregunte cuál sería el tipo sin ellos.
- No leer la escritura. La fecha de firma y el tipo de su hipoteca deciden lo que puede cobrarle su banco. Y recuerde que la exención total de comisiones de 2023 y 2024 terminó el 31 de diciembre de 2024.
Lo que no cambia, elija lo que elija
En las dos recibirá la FEIN al menos diez días naturales antes de firmar y pasará por el notario, que le asesora gratis (Ley 5/2019, arts. 14 y 15). A una hipoteca anterior a 2019 que se nova o se subroga se le aplica desde entonces la ley de crédito inmobiliario. Y si aplica la deducción por vivienda habitual de antes de 2013, ninguna de las dos se la quita: según la Agencia Tributaria, la conserva en la parte que corresponde al préstamo original.
En resumen
Empiece por pedir a su banco una mejora, pero con una oferta de otra entidad en la mano. Si su banco no se mueve y lo que le cobra por irse es poco, subróguese. Si necesita cambiar algo más que el tipo y el plazo, piense en una novación o en una hipoteca nueva. Y haga siempre la misma cuenta: ahorro total menos costes, y en cuántos meses los recupera.
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Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Normalmente la novación, porque no suele haber tasación ni compensación por irse. Pero lo que cuenta es el ahorro final: si otra entidad le da un tipo bastante mejor y su banco no puede cobrarle por irse, la subrogación sale a cuenta aunque cueste algo más.
En la escritura de subrogación solo se cambian el tipo y el plazo, pero se puede pactar de antemano con la nueva entidad una novación que se firma después, según el Banco de España. No todas las entidades lo hacen.
Solo si usted quiere. En los quince días naturales siguientes a entregar el certificado de deuda puede ofrecerle mejores condiciones; si las acepta, firma con él una novación. Si no, la subrogación sigue adelante.