Comprar la primera vivienda en Barcelona suele empezar con una sorpresa: el banco no financia el precio entero. Lo normal es que preste hasta el 80 %, y que los impuestos y gastos de la compra corran de su cuenta. Hay caminos para llegar más lejos, pero cada uno tiene sus condiciones. Le explicamos de dónde parte el banco, cuánto dinero necesita tener de verdad y qué pasa desde la primera consulta hasta la firma.
De dónde parte el banco: el 80 %
Según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda, y consideran que sus deudas no deberían pasar del 30-35 % de sus ingresos. Son las dos reglas que lo deciden casi todo.
La primera tiene letra pequeña: la mayoría de entidades aplica ese porcentaje al menor de dos valores, el precio de compra o la tasación. Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pone usted. Por eso conviene saber qué valor puede dar el piso antes de firmar las arras, como explicamos en cómo funciona la tasación hipotecaria.
La segunda regla cuenta todas sus cuotas: la de la hipoteca nueva y las de los préstamos o tarjetas que ya tenga. Un préstamo del coche puede ser la diferencia entre un sí y un no.
Primera vivienda y vivienda habitual no son lo mismo
Parece un matiz, pero cambia lo que puede pedir:
| Lo que busca | Qué le exigen |
|---|---|
| Hipoteca de vivienda habitual (el 80 % de partida) | Que vaya a vivir en ella. No hace falta que sea la primera. |
| Aval ICO (hasta el 100 %) | Que sea su primera vivienda y su residencia habitual, y no haber tenido nunca otra, ni siquiera a medias, salvo excepciones tasadas (una parte heredada, separación o divorcio, discapacidad). |
| ITP del 5 % para jóvenes | 35 años o menos, una base imponible (menos el mínimo personal y familiar) de hasta 36.000 € en su última renta y que sea su vivienda habitual: entrar a vivir en doce meses y residir en ella tres años. No hace falta que sea la primera. |
Qué exige cada cosa. Son las condiciones generales; cada una tiene su letra pequeña.
Si ya fue propietario, aunque haya vendido, el aval ICO queda descartado casi siempre; el tipo reducido del impuesto, en cambio, puede seguir siendo suyo.
Cómo se pasa del 80 %
Hay tres caminos que funcionan, y ninguno sirve para todo el mundo:
- El aval ICO. El Estado garantiza al banco una parte del préstamo y la hipoteca puede llegar al 100 % del menor entre precio y tasación. Es para compradores de 35 años o menos, o con hijos menores a cargo, con límites de ingresos (63.000 € brutos al año por comprador en la provincia de Barcelona) y de precio (300.000 € en Cataluña), y se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027. Lo tiene todo en nuestra página de hipoteca con aval ICO en Barcelona.
- Un perfil muy sólido. Algunas entidades financian el 95 % a perfiles estables (funcionarios de carrera, contratos fijos con antigüedad, jóvenes con buenos ingresos y pocas deudas) y, en casos concretos, el 100 %. Depende de la entidad y de todo el expediente.
- La doble garantía. Si usted o su familia tienen otra vivienda pagada o con poca hipoteca, puede aportarse como garantía adicional. No mejora su capacidad de pago, y esa vivienda responde si usted no paga.
Cómo funciona cada vía, con sus números y sus trampas, lo explicamos en hipoteca 100 % sin ahorros en Barcelona. Aquí basta una idea: ninguna de las tres paga los impuestos de la compra.
Aval ICO o préstamo del ICF: no son lo mismo. El aval ICO es estatal y no cambia la calificación de su vivienda. El préstamo Emancipació del Institut Català de Finances presta hasta el 20 % del precio (máximo 50.000 €) sin intereses y admite compradores de hasta 40 años, pero la vivienda queda protegida para siempre, con el precio de venta limitado. Puede encajarle si compra para quedarse muchos años y el aval ICO no le entra; le decimos cuál le conviene según su caso.
Cuánto ahorro necesita: un piso de 250.000 € en Barcelona
Supongamos un piso de segunda mano de 250.000 €, tasado por su precio. La compra paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): en Cataluña, el 10 % si la vivienda vale hasta 600.000 €, o el 5 % si tiene 35 años o menos y cumple el límite de renta (Agència Tributària de Catalunya). Ese 5 % existe también, con sus propios requisitos, para familias monoparentales y numerosas, personas con discapacidad y víctimas de violencia machista.
| Financiación | Hipoteca | Entrada | Entrada + ITP al 10 % | Entrada + ITP al 5 % |
|---|---|---|---|---|
| 80 % (lo habitual) | 200.000 € | 50.000 € | 75.000 € | 62.500 € |
| 95 % (perfil muy sólido) | 237.500 € | 12.500 € | 37.500 € | 25.000 € |
| 100 % (aval ICO) | 250.000 € | 0 € | 25.000 € | 12.500 € |
Piso usado de 250.000 € en Barcelona: lo que necesita tener, sin contar la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa ni la tasación. Ejemplo orientativo.
A esas cifras hay que sumar los gastos de la compraventa y la tasación; el desglose está en gastos de compra de vivienda en Barcelona. Para un comprador joven, el tipo reducido supone 12.500 € menos en este piso.
La otra mitad es la cuota. Con un tipo del 3 % a 30 años (un supuesto, no una oferta), 200.000 € son 843,21 € al mes: si la entidad no quiere que pase del 35 % de sus ingresos netos, harían falta unos 2.410 € netos al mes entre los titulares, sin otras deudas. Al 100 %, la cuota sube a 1.054,01 € y los ingresos necesarios, a algo más de 3.000 €.
¿Quiere saber qué porcentaje es realista en su caso y cuánto necesita tener ahorrado?
Ver mi caso →De la primera consulta a la notaría
- Antes de las arras, el estudio. Con sus ingresos, deudas y ahorro se sabe qué porcentaje y qué cuota son realistas. Si firma arras, pida que le devuelvan la señal si no consigue la hipoteca o la tasación no llega al precio.
- La tasación. La paga usted (Ley 5/2019, art. 14), y con ella la entidad fija el importe que le presta.
- La oferta vinculante. Al menos diez días naturales antes de firmar, la entidad debe entregarle la FEIN, la ficha de advertencias y el borrador del contrato con todos los gastos desglosados (art. 14). Qué mirar en ella, en qué es la FEIN y por qué leerla.
- El notario, antes de firmar. Usted elige notario y pasa por su despacho como tarde el día anterior a la firma: le explica la hipoteca y levanta un acta que no le cuesta nada (art. 15).
- La firma. Compraventa e hipoteca se firman el mismo día. La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco (art. 14); el ITP lo paga usted como comprador.
Un aviso sobre las bonificaciones: la ley prohíbe que le obliguen a contratar otros productos para darle la hipoteca, pero permite ofrecerle un tipo más bajo si los contrata (Ley 5/2019, art. 17). Compare siempre la oferta con y sin ellos.
Cómo lo trabajamos
- Estudio gratuito. Le decimos en 24 horas si su caso es financiable y por qué vía: 80 %, aval ICO, perfil o doble garantía.
- Documentación. La de su perfil. Por cuenta ajena: DNI, contrato, vida laboral, las dos últimas nóminas y rentas, los extractos de seis meses de la cuenta donde cobra, los dos últimos recibos de sus préstamos y, si vive de alquiler, el contrato y dos recibos; si ya ha elegido piso, las arras (si las hay) y la nota simple. Si es autónomo, en lugar del contrato y las nóminas, el alta, los trimestres (modelos 130 o 131 y 303) y los extractos de la cuenta de su actividad. Y la autorización de datos, que le enviamos nosotros.
- Presentación a las entidades que hoy aprueban su perfil por esa vía, y negociación del tipo, el plazo y las vinculaciones.
- Revisión de la FEIN con usted y acompañamiento hasta la firma.
Nuestros honorarios los conocerá por escrito antes de empezar.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Con la hipoteca habitual del 80 %, el 20 % del precio más los impuestos y gastos. En un piso usado de 250.000 €, 50.000 € de entrada y 25.000 € de ITP (12.500 € si le corresponde el 5 %), más la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa y la tasación. Con el aval ICO la entrada puede desaparecer, pero los impuestos y gastos siguen siendo suyos.
Sí, por pocas vías: el aval ICO si cumple sus requisitos, un perfil muy sólido en algunas entidades o la doble garantía. Ninguna cubre los impuestos y gastos de la compra. Las explicamos en hipoteca 100 % sin ahorros en Barcelona.
Es la Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta vinculante con el tipo, la TAE, la cuota y las condiciones del préstamo. La entidad debe entregársela, junto con la ficha de advertencias y el borrador del contrato, al menos diez días naturales antes de la firma (Ley 5/2019, art. 14).
Cada comprador tributa por la parte que adquiere, y la Agència Tributària de Catalunya aplica el tipo reducido también a quien compra solo una parte. Si solo uno de los dos cumple los requisitos, el 5 % se aplica a su parte y el 10 % a la del otro.
Si va a vivir en la nueva, el banco la estudia como vivienda habitual, igual que a cualquier comprador. El aval ICO, en cambio, queda fuera si fue propietario, aunque fuera de una parte y aunque ya la haya vendido, salvo excepciones tasadas. El ITP del 5 % para jóvenes no exige que sea la primera.