Hipoteca para jóvenes sin ahorros en 2026: las vías que funcionan (y las que no)
Si tiene 35 años o menos, un sueldo estable y poco o nada ahorrado, la respuesta honesta es esta: comprar sin ahorros es casi imposible, pero comprar con pocos ahorros sí es posible. La diferencia está en los impuestos y gastos de la compra, que casi nunca se financian. Le explicamos cuánto necesita de verdad en Cataluña y las cinco vías que funcionan en 2026.
La respuesta honesta: sin nada ahorrado, casi imposible
Aunque consiga que el banco le preste el 100 % del precio, la hipoteca no paga los impuestos ni los gastos de la compra. Y en Cataluña eso no es poca cosa: una vivienda usada paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que es del 10 % con carácter general. Si tiene 35 años o menos y la base imponible de su última renta no pasó de 36.000 €, baja al 5 %. A eso se suman la notaría y el registro de la compraventa, la gestoría y la tasación, que por ley paga el comprador.
| Concepto | ITP general (10 %) | ITP joven (5 %) |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones | 20.000 € | 10.000 € |
| Notaría y registro de la compraventa, gestoría y tasación (estimación) | 2.500 € | 2.500 € |
| Total que necesita tener | 22.500 € | 12.500 € |
Piso usado de 200.000 €: lo que hay que pagar con ahorros aunque la hipoteca cubra el 100 % del precio (ejemplo orientativo)
Por eso, si no tiene nada ahorrado, lo primero es ver de dónde pueden salir esas cantidades. Si no hay de dónde, lo realista es ahorrar unos meses o conseguir ayuda familiar bien documentada, no buscar un banco que «lo financie todo».
Vía 1: el aval ICO, la más directa si cumple los requisitos
Es la vía pensada justo para su caso. El Estado, a través del ICO, avala una parte del préstamo y la hipoteca puede llegar al 100 % del menor entre el precio y la tasación. Se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027 y, a grandes rasgos, pide que todos los compradores (dos como máximo) tengan 35 años o menos al firmar, o un hijo menor a cargo; dos años de residencia legal en España; que sea su primera vivienda y no haya tenido nunca otra, ni siquiera a medias; un patrimonio neto de hasta 150.000 € por comprador; ingresos por debajo del límite de la provincia según su última renta (63.000 € por comprador en Barcelona y Girona, 37.800 € en Lleida y Tarragona, a confirmar con la entidad), y un precio de hasta 300.000 € en Cataluña.
La trampa está en lo que no cubre: los impuestos y gastos los tiene que pagar con dinero propio, y pedir un préstamo personal para cubrirlos no es una vía con la que se pueda contar. Además, mientras dure el aval (diez años) la vivienda tiene que ser su residencia: solo puede alquilarla si surge una causa que le obligue a cambiar de casa, como un traslado laboral. Tiene todos los detalles en nuestra página de hipoteca con aval ICO en Barcelona y Cataluña.
Vía 2: un perfil muy sólido, al 90 o al 95 %
Si no entra en el aval ICO (por edad, porque ya tuvo una vivienda o porque el piso pasa de 300.000 €), la siguiente vía es su perfil. Algunas entidades financian el 95 % a jóvenes de 35 años o menos con ingresos estables y buen historial, y el 90 % es bastante más habitual. Dos cosas a tener en cuenta:
- Además de los impuestos y gastos, tendrá que aportar la parte que no le financian: en un piso de 200.000 €, 10.000 € con el 95 % y 20.000 € con el 90 %.
- Algunas de estas hipotecas para jóvenes al 95 % tienen un plazo máximo más corto, por ejemplo 30 años, y eso sube la cuota. Si va justo de ingresos, a veces encaja mejor un 90 % a más años.
Aquí pesa todo: plaza fija o contrato indefinido, antigüedad, pocas deudas y cuentas ordenadas. Si es funcionario, mire también nuestra página de hipoteca para funcionarios: es el perfil con el que algunas entidades llegan más lejos.
¿Quiere saber si entra en el aval ICO o qué porcentaje es realista con su perfil?
Ver mi caso →Vía 3: la ayuda de la familia, bien documentada
Es la vía más común y también la que más se hace mal. El dinero que le dan o le dejan sus padres tiene que poder explicarse, porque el banco y el notario preguntan de dónde sale. Hay dos formas limpias de hacerlo:
- Donación. Si se la hacen sus padres o abuelos para su primera vivienda habitual, en Cataluña puede tener una reducción del 95 % en el impuesto de donaciones, sobre un máximo de 60.000 €. La Agència Tributària de Catalunya exige, entre otras cosas, escritura pública con esa finalidad, que usted tenga 36 años o menos y una base imponible de hasta 36.000 €, y un plazo entre la donación y la compra. Revíselo con su gestor antes de mover el dinero.
- Préstamo familiar. Con un contrato por escrito que se presenta con el modelo 600 (está exento). Y se enseña al banco: si fija cuotas mensuales, las sumará a sus deudas.
Lo que no funciona es pasar efectivo sin justificar por la cuenta de un familiar ni trocearlo en ingresos pequeños: es justo lo que los bancos tienen más vigilado.
Vía 4: la doble garantía con la vivienda de sus padres
Si sus padres u otro familiar tienen una vivienda pagada o con poca hipoteca, se puede aportar como garantía adicional: la hipoteca recae sobre las dos viviendas y así el banco puede financiar el 100 % del precio, y algunas entidades también parte de los gastos. En la escritura se pacta cuándo queda libre la vivienda de los padres, normalmente cuando usted ha devuelto una parte del préstamo.
Dos límites claros: no mejora su ratio (si sus ingresos no dan para la cuota, no lo arregla) y la vivienda de sus padres queda comprometida, porque si usted no paga el banco puede ir contra ella. Es una decisión de familia.
Vía 5: hipoteca al 90-95 % y un préstamo complementario
La última vía es combinar una hipoteca del 90 o el 95 % con un préstamo personal para la parte que falta. Es legal: el Banco de España considera que un préstamo personal que financia en parte la compra de una vivienda es crédito inmobiliario, sometido a la Ley 5/2019. Pero tiene un tipo más alto y un plazo más corto que la hipoteca, así que las dos cuotas juntas pesan mucho en su ratio. Se hace a la vista del banco de la hipoteca, nunca a escondidas, y en la práctica no se combina con el aval ICO.
Lo que no funciona (o no recomendamos)
- Esperar que la hipoteca pague también los impuestos. Fuera de la doble garantía en algunas entidades, no es realista.
- Inflar la tasación o escriturar por más de lo que paga. Es un riesgo legal para usted y, con el aval ICO, ni siquiera ayuda: el préstamo se calcula sobre el menor entre precio y tasación.
- Esconder deudas mientras tramita la hipoteca. El banco consulta la CIRBE y sus extractos; si algo aparece a última hora, la operación puede caerse.
- El préstamo Emancipació del ICF, de la Generalitat. Existe y financia parte de la entrada, pero no lo recomendamos: la vivienda comprada con él pasa a ser protegida (HPO) de forma permanente, con las limitaciones que eso supone, por ejemplo en el precio de venta.
Por dónde empezar si es joven y tiene pocos ahorros
- Compruebe si entra en el aval ICO: edad, que nunca ha tenido vivienda, ingresos con su última renta y precio.
- Calcule cuánto necesita en mano con el ITP que le toque (10 % o 5 %) y los gastos.
- Hable con su familia antes de buscar piso: si hay ayuda, que se haga por la vía correcta y a tiempo.
- Pida su informe CIRBE y ordene sus cuentas: nada de préstamos nuevos ni rentings en los meses previos (le explicamos por qué en qué ve el banco de su renting).
- No firme arras hasta tener clara la financiación.
Todas las vías para el 100 %, no solo las de jóvenes, están en hipoteca 100 % sin ahorros en Barcelona y en la guía de cómo conseguir una hipoteca al 100 % paso a paso.
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Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
Son hipotecas que algunas entidades ofrecen a jóvenes de 35 años o menos con buen perfil, financiando el 95 % del precio. Usted pone el 5 % restante más los impuestos y gastos, y a veces tienen un plazo máximo más corto que una hipoteca normal, lo que sube la cuota.
Aunque le financien el 100 % del precio, necesitará el impuesto de transmisiones (20.000 € al 10 %, o 10.000 € si le corresponde el tipo del 5 % para jóvenes) más unos 2.500 € de gastos estimados. Con una hipoteca del 90 %, añada 20.000 € de entrada.
Sí. En Cataluña, la donación de padres o abuelos para la primera vivienda habitual puede tener una reducción del 95 % en el impuesto si se cumplen los requisitos de la Agència Tributària de Catalunya (escritura pública, edad, renta y plazo). También pueden prestárselo con un contrato presentado con el modelo 600. En los dos casos, el banco tiene que poder ver de dónde sale el dinero.