Si tiene un terreno y quiere construir su casa, lo que necesita es un préstamo autopromotor: una hipoteca que el banco no le entrega de golpe, sino a medida que avanza la obra. Sobre el famoso «100 %», la respuesta honesta es que existe, pero casi siempre porque el terreno ya pagado hace de entrada. Le explicamos cómo funciona, qué piden las entidades en la provincia de Barcelona, qué dice la ley del seguro decenal y dónde se tuercen estas operaciones.
Cómo funciona un préstamo autopromotor
La hipoteca de autopromoción se firma sobre su terreno y sobre lo que se va a construir en él. Como la casa aún no existe, el banco no tasa lo que hay, sino lo que habrá: la normativa de tasaciones lo llama valor «en la hipótesis de edificio terminado» y se calcula a partir del proyecto (Orden ECO/805/2003, art. 4). Ese valor y el presupuesto de la obra marcan cuánto le pueden prestar.
Después, el dinero llega por tramos:
- Por certificaciones de obra. La dirección facultativa certifica lo ejecutado en cada fase (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos, instalaciones y acabados), la tasadora lo comprueba y el banco libera el tramo. Es habitual que pague directamente al constructor, contra certificación o factura: no es dinero para usar libremente.
- Con un primer tramo en la firma, en algunas entidades. Hay bancos que adelantan una parte ligada al valor del terreno (en algunos, hasta la mitad de su tasación) para arrancar la obra; otros exigen que primero ponga usted su parte.
- Con carencia mientras se construye. Durante la obra suele pagar solo los intereses de lo ya entregado; alguna entidad da, por ejemplo, 18 meses. Al terminar empieza la cuota completa.
- Y un cierre con papeles. El certificado final de obra, la escritura de obra nueva terminada y, en Cataluña, la cédula de habitabilidad de primera ocupación, que necesitará para vivir en la casa y contratar los suministros.
Requisitos: lo que tiene que tener antes de ir al banco
- El terreno a su nombre y libre de cargas. La ley exige al promotor un derecho que le permita construir en el solar (Ley 38/1999, art. 9), y los bancos lo quieren sin hipotecas: si el terreno aún tiene un préstamo hipotecario, primero hay que cancelarlo. En la práctica, además, pagado.
- La licencia de obras del ayuntamiento, que tramita el promotor, es decir, usted.
- El proyecto de ejecución visado por el colegio profesional, obligatorio para una vivienda (Real Decreto 1000/2010), y la dirección de obra contratada.
- El presupuesto detallado y el contrato con el constructor, que el tasador necesita para valorar la obra (Orden ECO/805/2003, art. 8).
- Su solvencia, como en cualquier hipoteca: nóminas o rentas, vida laboral, deudas y CIRBE. Un buen proyecto no compensa unos ingresos que no dan para la cuota.
Hay un requisito más que no está en ninguna ley: la entidad tiene que trabajar la zona. Es habitual que la operación deba llevarla una oficina de la provincia donde se construye, así que, si construye en la provincia de Barcelona, hay que presentarla a entidades que trabajen la autopromoción aquí.
¿Cuánto financia el banco? El «100 % autopromotor», explicado
El techo habitual es el 80 % del valor de la casa terminada. Dentro de ese límite, las entidades siguen dos criterios distintos:
- El terreno cuenta como su aportación. Si el suelo es suyo y está pagado, algunas entidades financian hasta el 100 % del presupuesto de la obra, siempre que el préstamo no pase del 80 % de la tasación final. Eso es, de verdad, la «hipoteca autopromotor al 100 %».
- Terreno y, además, un 20 % de la obra. Otras aplican el 80 % sobre el coste de construcción: usted pone el terreno y una quinta parte de la obra.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Techo: 80 % de la tasación de la casa terminada | 336.000 € |
| Préstamo si el terreno cuenta como aportación (100 % de la obra) | 250.000 € |
| Préstamo si piden además el 20 % de la obra | 200.000 € |
| Lo que aporta usted en ese caso, además del terreno | 50.000 € |
| IVA de la obra (10 %), con ahorro en los dos casos | 25.000 € |
| Actos jurídicos documentados de la obra nueva (1,5 % del coste de ejecución) | 3.750 € |
Ejemplo orientativo (supuesto): terreno urbano ya pagado y tasado en 120.000 €, obra de 250.000 € sin IVA contratada con un constructor y casa terminada tasada en 420.000 €.
El IVA de la obra es del 10 % si la contrata directamente con el constructor; los honorarios de arquitecto y aparejador, y los materiales que compre usted por su cuenta, van al 21 %. Cuente con pagar ese IVA con ahorro, porque hay entidades que calculan su porcentaje sobre el presupuesto sin IVA. Súmele la licencia y el impuesto municipal de construcciones (ICIO), que fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % del coste de ejecución material, y las tasaciones, la notaría y el registro de la obra nueva.
Un aviso importante: el importe lo marca el proyecto, no lo que usted necesite. Inflar el presupuesto para sacar más dinero es una de las formas más rápidas de que rechacen la operación; y quedarse corto también sale caro, porque si la obra cuesta más, la diferencia es suya.
¿Tiene ya el terreno y quiere saber cuánto le prestarían por su proyecto?
Cuéntenos su caso →¿Y si todavía no tiene el terreno?
Entonces la operación cambia de categoría. Financiar la compra del suelo y la obra en la misma hipoteca es posible en pocas entidades y casi nunca al 100 %: lo habitual es que financien solo una parte del terreno (del 20 al 50 % de su valor, según la entidad) o que le pidan aportar en torno al 30 % del total, y algunas lo reservan a perfiles muy estables, como funcionarios. Otra salida, si la familia tiene una vivienda pagada, es aportarla como segunda garantía. Pero lo más sensato suele ser comprar primero el terreno con ahorro y financiar después la construcción; lo explicamos en hipoteca para comprar terreno urbano y construir.
Y dos ventajas fiscales propias de Cataluña. Si compra el terreno a un particular, tiene 35 años o menos y su base imponible no pasa de 36.000 €, el impuesto de transmisiones baja del 10 al 5 % también para el suelo donde va a construir su vivienda habitual, siempre que termine la obra en tres años (Agència Tributària de Catalunya). Y la reducción del 95 % en el impuesto de donaciones cuando los padres ayudan a comprar la primera vivienda cubre también el dinero para el terreno, con sus límites de edad, renta y plazo.
Dos casos aparte: si el suelo es rústico, vea nuestra página de hipoteca para suelo rústico; y si piensa en una casa modular, lea antes si el banco financia una casa prefabricada, porque la respuesta suele ser otra.
Seguro decenal: qué dice la ley y qué puede pedir el banco
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a quien promueve viviendas a contratar un seguro que cubra durante diez años los daños en la estructura (art. 19.1.c) y no permite inscribir la obra nueva sin acreditarlo (art. 20). Pero la misma ley hace una excepción que le afecta: esa garantía no es exigible al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (disposición adicional segunda, en la redacción de la Ley 53/2002).
La excepción tiene dos límites:
- Si vende antes de diez años, tendrá que contratar el seguro por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente y usted acredite que ha vivido en la casa.
- Que la ley no lo exija no impide que el banco lo pida. La entidad puede ponerlo como condición del préstamo, porque protege su garantía. Pregúntelo antes de cerrar el presupuesto con el constructor: si se lo van a pedir, es un coste más de la obra.
Los errores que más operaciones tumban
- Comprometerse con el constructor, o empezar la obra, sin saber cuánto le prestará el banco.
- Pedir el préstamo sobre un terreno con cargas o a nombre de otra persona.
- Olvidar el IVA, los honorarios y los impuestos al hacer números.
- Presentar un presupuesto inflado, o uno tan ajustado que no llega.
- Llevar la operación a una entidad que no trabaja la autopromoción en su provincia.
Nuestro trabajo empieza antes del banco: revisamos con usted el terreno, la licencia, el proyecto y el presupuesto, calculamos cuánto aporta el suelo y cuánto necesita, y presentamos la operación a las entidades que están financiando autopromoción en su provincia. Tiene la secuencia fase a fase en nuestra guía de la hipoteca autopromotor y en construir casa en su terreno: financiación paso a paso.
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Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Del presupuesto de la obra, sí, en algunas entidades y si el terreno ya es suyo y está pagado: el suelo hace de entrada y el préstamo no puede pasar del 80 % del valor de la casa terminada. Otras le pedirán, además del terreno, un 20 % de la obra. Financiar al 100 % terreno y obra sin aportar nada es, en la práctica, inviable.
En pocas entidades y con límites: suelen financiar solo una parte del suelo o pedir que aporte en torno al 30 % del total, y algunas lo reservan a perfiles muy estables. Lo más habitual es comprar el terreno con ahorro y financiar después la obra con un préstamo autopromotor.
La ley no se lo exige si es autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (Ley 38/1999, disposición adicional segunda). Si la vende antes de diez años, tendrá que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente. Y el banco puede pedirlo igualmente como condición del préstamo: pregúntelo antes de cerrar el presupuesto.
Durante la obra es habitual un periodo de carencia en el que solo paga intereses por el dinero que el banco ya ha entregado. Cuando la casa se termina y se libera el último tramo, empieza la cuota completa de capital e intereses.
Un 10 % en la obra que contrata directamente con el constructor (no en las subcontratas). Los honorarios del arquitecto y del aparejador, y los materiales que compre usted por su cuenta, van al 21 %. En Cataluña, además, la escritura de obra nueva paga un 1,5 % de actos jurídicos documentados sobre el coste de ejecución.