Hipoteca autopromotor paso a paso: de la licencia de obras a la cédula de habitabilidad
· Actualizado el 5/10/2026Construir su propia casa con hipoteca es un camino largo y con muchos papeles, y casi todos los tropiezos vienen de hacer las cosas en otro orden. Esta guía sigue la secuencia real de una autopromoción en Cataluña, desde que tiene el terreno hasta que inscribe la casa terminada: qué documento toca en cada momento, quién lo firma, qué pide la entidad y qué impuestos y seguros entran en juego.
Paso 1. Antes de pagar nada: terreno y números
La regla que se repite en el sector es sencilla: primero el terreno a su nombre y libre de cargas, con la licencia en marcha; después, la financiación. Pero antes de encargar el proyecto completo conviene saber si la operación es viable con sus ingresos, su edad y lo que vale su terreno. Sobre el famoso «100 %»: con el terreno pagado, algunas entidades financian todo el presupuesto de la obra; sin terreno propio, en la práctica no.
Si todavía no tiene el terreno, empiece por cómo financiar la compra de un terreno urbano para construir. Si ya lo tiene, por cómo se financia la obra en su terreno, donde explicamos los tramos con números.
Paso 2. Proyecto básico y licencia de obras
Una casa de nueva planta necesita licencia urbanística (Ley de urbanismo de Cataluña, art. 187), y pedirla le corresponde a usted como promotor (Ley 38/1999, art. 9). Para solicitarla basta el proyecto básico, que define la casa pero no permite empezar a construir; para eso hace falta el proyecto de ejecución (Código Técnico de la Edificación, parte I, art. 6.3).
Dos avisos propios de Cataluña. El primero: si el ayuntamiento no contesta en plazo, la licencia de una casa nueva con proyecto no se entiende concedida; aquí el silencio no juega a su favor (art. 188.2). El segundo: la licencia fija un plazo para empezar y otro para acabar, y si no los fija, son uno y tres años (art. 189). Con la licencia se paga además el impuesto municipal de construcciones, que se calcula sobre el coste de la obra.
Paso 3. Proyecto de ejecución visado y dirección facultativa
El proyecto de ejecución tiene que ir visado por el colegio profesional, igual que el certificado final de obra al terminar (Real Decreto 1000/2010, art. 2). En una vivienda, la obra la dirige un arquitecto, y la ejecución, normalmente un arquitecto técnico; este último es quien firma las certificaciones parciales que la entidad le pedirá para soltar cada tramo (Ley 38/1999, arts. 12 y 13). Elija un equipo que conozca cómo trabajan las entidades: las certificaciones tienen que llegar a tiempo y bien hechas.
Paso 4. El presupuesto y el contrato con el constructor
El contrato de ejecución de obra y el presupuesto de contrata son documentos que la tasadora necesita (Orden ECO/805/2003, art. 8.2). Antes de firmarlo, revise que incluya:
- Precio cerrado y desglosado por partidas, coherente con el presupuesto del proyecto visado. Si no cuadran, la entidad lo verá.
- Calendario por fases que encaje con las certificaciones.
- Pago contra certificación, para que el constructor cobre al ritmo en que la entidad libera el dinero.
- Penalizaciones por retraso y garantías que se exijan al constructor, que después se recogen en el acta de recepción (Ley 38/1999, art. 6.2).
Si contrata la obra directamente con el constructor, el IVA es del 10 %; los honorarios de los técnicos van al 21 %. Lo tiene detallado, con el impuesto de construcciones y un ejemplo, en nuestra página de hipoteca autopromotor en Barcelona.
Paso 5. Solicitud, tasación y oferta vinculante
A la entidad le lleva dos bloques de papeles. Los suyos, como en cualquier hipoteca: identidad, nóminas o rentas, vida laboral, extractos y deudas. Y los de la obra: nota simple del terreno, proyecto visado, licencia, presupuesto y contrato con el constructor y el certificado de eficiencia energética del proyecto, que la tasadora también necesita (Orden ECO/805/2003, art. 8.1). Con todo ello se tasa la casa como si estuviera terminada.
Si la entidad aprueba, le entregará la oferta vinculante (FEIN) y la ficha de advertencias. Desde ese momento tiene al menos diez días antes de firmar, y una visita previa al notario, que comprueba que lo ha entendido (Ley 5/2019, arts. 14 y 15). Le explicamos cómo leerla en qué es la FEIN y por qué leerla antes de firmar. La tasación la paga usted; la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, la entidad (art. 14.1.e).
¿Tiene terreno, proyecto o presupuesto? Revisamos sus papeles antes de que los vea el banco.
Cuéntenos su caso →Paso 6. La declaración de obra nueva y su impuesto
La casa tiene que llegar al Registro de la Propiedad como obra nueva. Puede declararse al empezar, como obra nueva en construcción, con la licencia y un certificado del técnico de que la descripción coincide con el proyecto; o al final, como obra nueva terminada (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 28). Cuál conviene en su caso lo verá con el notario y con la entidad.
En Cataluña, la escritura de declaración de obra nueva paga actos jurídicos documentados al 1,5 % sobre el coste de la obra, sin contar el terreno, con el modelo 600 y en el plazo de un mes desde la escritura (Agència Tributària de Catalunya). Con una obra de 250.000 €, son 3.750 €. Ese impuesto, la notaría y el registro de la obra nueva corren de su cuenta.
Paso 7. La obra, fase a fase
Durante la construcción, cada fase sigue el mismo ciclo: el director de la ejecución certifica lo hecho, la tasadora comprueba el avance y la entidad paga el tramo, normalmente al constructor. Mientras tanto suele pagar solo los intereses de lo ya entregado. Si cambia algo del proyecto, hable antes con la dirección facultativa y con la entidad: la licencia y la tasación se hicieron sobre el original.
Paso 8. Fin de obra: certificado final, recepción y cédula de habitabilidad
- Certificado final de obra, firmado por el director de obra y el director de la ejecución, y visado.
- Acta de recepción entre usted y el constructor, con la fecha del certificado final y el coste final de la obra (Ley 38/1999, art. 6). Desde ella corren las responsabilidades: un año para los defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para la estructura (art. 17).
- Libro del Edificio, con el proyecto, el acta de recepción y las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7).
- Comunicación previa de primera ocupación al ayuntamiento (Ley de urbanismo de Cataluña, art. 187 bis).
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación, que se pide por internet a la Agència de l'Habitatge de Catalunya con el certificado final de obra y de habitabilidad, y que se resuelve en 30 días hábiles. La regula el Decreto 141/2012, y sin ella no podrá dar de alta el agua, la luz ni el gas.
Paso 9. Obra nueva terminada y seguro decenal
Para inscribir la casa terminada, el notario y el registrador piden el certificado del técnico de que la obra se acabó según el proyecto, los documentos para entregarla a sus usuarios y la autorización o comunicación de primera ocupación (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 28).
Entre esos documentos está el seguro decenal: la Ley de Ordenación de la Edificación no deja inscribir una obra nueva de vivienda sin acreditarlo (art. 20). Pero exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (disposición adicional segunda). Si vende la casa antes de diez años, tendrá que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente y usted acredite que ha vivido en ella. Y que la ley no lo exija no impide que su entidad lo ponga como condición: pregúntelo antes de cerrar el presupuesto.
En resumen
Una autopromoción sale bien cuando cada papel llega antes de que se necesite: terreno y números, licencia, proyecto visado, contrato, tasación, firma, certificaciones y, al final, cédula y obra nueva terminada. Al revés es como se pierden meses y se tensan las cuentas. Y si piensa en una casa industrializada, lea antes si el banco financia una casa prefabricada o modular, porque el camino es otro.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Los personales de cualquier hipoteca y los de la obra: nota simple del terreno, proyecto visado, licencia de obras, presupuesto y contrato con el constructor y certificado de eficiencia energética del proyecto. Con ellos se tasa la casa terminada; durante la obra, además, las certificaciones de la dirección facultativa.
El impuesto es el de actos jurídicos documentados, al 1,5 % del coste de la obra sin contar el terreno, con el modelo 600 en el plazo de un mes. Con una obra de 250.000 €, 3.750 €. A eso se suman la notaría y el registro.
Sí, si es autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio: la Ley 38/1999 le exime en su disposición adicional segunda. Si la vende antes de diez años tendrá que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere y usted acredite que ha vivido en ella. La entidad puede pedirlo igualmente.
En Cataluña, la cédula de primera ocupación se pide por internet a la Agència de l'Habitatge con el certificado final de obra y de habitabilidad, y se presenta al ayuntamiento la comunicación previa de primera ocupación. Sin la cédula no podrá dar de alta el agua, la luz ni el gas.