Hipoteca para comprar terreno urbano y construir: qué se financia del solar y qué de la obra
· Actualizado el 5/10/2026Quiere comprar un solar y construir su casa, y le gustaría que una sola hipoteca lo cubriera todo. La respuesta honesta es que eso existe en pocas entidades y casi nunca al 100 %: el solar y la obra se financian con criterios distintos, y lo que más puertas abre es llegar al banco con el solar ya pagado. Le explicamos qué parte de cada cosa se suele financiar, por qué importa tanto la clase de suelo, qué impuestos paga el terreno en Cataluña y en qué orden conviene hacerlo.
El solar y la obra no se financian igual
Para el banco, un solar sin casa es una garantía incómoda: se vende peor que una vivienda y su valor depende del planeamiento. La tasadora lo valora como terreno, por comparación con otros solares o por el método residual, y la norma deja claro que tener ya un proyecto no permite valorarlo de otra manera (Orden ECO/805/2003, art. 51). Por eso el suelo sin obra es lo que menos se financia y, además, lo que más se acorta de plazo.
La obra es otra cosa. Se presta sobre lo que valdrá la casa terminada y el dinero se entrega por tramos, a medida que se construye, con un techo habitual del 80 % del valor de la casa acabada. Lo explicamos a fondo en nuestra página de hipoteca autopromotor en Barcelona.
Una cosa no cambia: aunque lo que compre sea un terreno, el préstamo tiene las mismas protecciones que una hipoteca de vivienda. La Ley 5/2019 se aplica también a los préstamos para adquirir terrenos o inmuebles por construir (art. 2.1.b), así que tendrá su oferta vinculante (FEIN), al menos diez días para estudiarla y su visita previa al notario.
Suelo urbano consolidado, no consolidado o urbanizable: lo primero que hay que mirar
«Terreno urbano» no siempre quiere decir «solar donde se puede construir mañana». En Cataluña, la Ley de urbanismo lo precisa así:
- Solar es el suelo urbano apto para edificar que está urbanizado: da a una vía pavimentada y con alumbrado, tiene agua, saneamiento y electricidad, tiene señaladas alineaciones y rasantes, puede obtener licencia directamente y no obliga a ceder terreno para calles (arts. 27 y 29).
- Suelo urbano consolidado es el solar y el terreno al que solo le falta completar la urbanización o fijar alineaciones para serlo (art. 30).
- Suelo urbano no consolidado es todo el resto (art. 31). Sus propietarios tienen que ceder suelo y costear la urbanización del ámbito (art. 44), y por regla general no se edifica hasta que el terreno es solar (art. 41).
Esa diferencia llega directa a la tasación. Un terreno urbanizable que aún no tiene definido su desarrollo se tasa sin tener en cuenta su posible uso urbanístico, es decir, casi como un campo (Orden ECO/805/2003, arts. 4 y 51.3). Y en el mercado, las entidades que financian suelo lo quieren consolidado: alguna limita expresamente la compra de suelo con construcción al suelo urbano consolidado, y un terreno al que todavía le faltan el alcantarillado o los accesos suele recibir un «no» casi en todas.
Antes de dar una señal, pida al ayuntamiento el certificado de régimen urbanístico de la finca. Tiene un mes para dárselo y, si la finca es edificable, durante seis meses tendrá que concederle la licencia que pida con un proyecto ajustado a esas normas (art. 105). Es el papel que le dice qué puede construir y si el terreno es, de verdad, un solar.
Tres formas de financiar el solar y la casa
1. Comprar el solar con ahorro y financiar solo la obra. Es la vía que abre más puertas. El solar pagado y a su nombre hace de entrada: algunas entidades llegan a financiar todo el presupuesto de la obra sin pasar del 80 % de la tasación final, y otras le piden además una parte de la obra. Le contamos cómo se mueve el dinero en construir casa en su terreno: cómo se financia la obra.
2. Solar y obra en una sola operación. Existe, pero en pocas entidades. Lo habitual es que financien una parte del solar, entre el 20 y el 50 % de su valor según la entidad, más la obra por certificaciones, siempre con el 80 % de la tasación final como techo; o que le pidan aportar en torno al 30 % del total. Algunas exigen que usted ponga su parte antes de recibir el primer euro, y otras solo financian suelo a perfiles muy estables, como funcionarios. Hace tiempo había entidades que metían el terreno entero en la misma hipoteca; hoy es más habitual que pidan el terreno ya pagado con dinero propio, así que no cuente con ello sin confirmarlo.
3. Poner otra vivienda como garantía. Si usted o su familia tienen una vivienda pagada, puede hipotecarse para comprar el solar, o aportarse como segunda garantía de la operación. Quien aporta su casa sin ser deudor es «hipotecante no deudor», y la entidad a menudo le pide también que avale. Lo explicamos en hipotecar una vivienda pagada para obtener dinero.
Importante: pagar el solar con un préstamo personal y pedir después la hipoteca de la obra es posible, pero arriesgado. El terreno queda libre de cargas, sí, pero el préstamo aparece en la CIRBE, se come parte de su capacidad de pago y la entidad le preguntará de dónde salió el dinero. Y si hipoteca el solar con una entidad, otra no querrá financiarle la obra mientras el terreno siga hipotecado: por eso conviene que la hipoteca del solar la firme una entidad que también haga autopromoción.
¿Ha visto un solar? Antes de dar una señal, le decimos qué parte podría financiarse y por qué vía.
Cuéntenos su caso →Un ejemplo con números
Supongamos un solar de 150.000 € comprado a un particular, una obra de 250.000 € sin IVA y una casa que, terminada, se tasaría en 450.000 €. Con el impuesto de transmisiones (15.000 €) y el IVA de la obra (25.000 €), el total son 440.000 €, sin contar licencia, honorarios técnicos ni notaría. El techo del 80 % de la tasación final serían 360.000 €, así que no limita en ninguno de estos casos.
| Cómo se financia | Préstamo | Pone usted | Cuota al mes |
|---|---|---|---|
| Solar con ahorro y el 100 % de la obra | 250.000 € | 190.000 € | 1.054 € |
| Solar con ahorro y el 80 % de la obra | 200.000 € | 240.000 € | 843 € |
| Una operación: 50 % del solar y 80 % de la obra | 275.000 € | 165.000 € | 1.159 € |
| Una operación: 70 % de solar y obra | 280.000 € | 160.000 € | 1.180 € |
Ejemplo (supuesto): cuánto pone usted según cómo se financien un solar de 150.000 € y una obra de 250.000 €. Cuota orientativa a 30 años con un tipo supuesto del 3 %.
La lectura honesta: en este ejemplo, la operación única le ahorra entre 25.000 y 30.000 € de entrada frente a la mejor opción de pagar usted el solar, a cambio de muchas menos entidades donde elegir y de una cuota más alta. Solo cambia de verdad las cuentas si la entidad llega al 80 o al 90 % del total, y eso es poco habitual. En todos los casos, los impuestos y el IVA salen de su ahorro.
Los impuestos del solar en Cataluña: depende de quién se lo venda
- Si vende un particular, paga el impuesto de transmisiones: el 10 % hasta 600.000 € y tipos crecientes por encima. Si tiene 35 años o menos, o forma parte de una familia numerosa o monoparental, y cumple el límite de renta, el tipo baja al 5 % también para el terreno donde va a construir su vivienda habitual, siempre que termine la obra en tres años desde la compra (Agència Tributària de Catalunya). Tiene todos los tramos en el ITP en Cataluña.
- Si vende una empresa, como una promotora o una sociedad, el solar edificable lleva IVA del 21 %, porque la exención solo alcanza a los terrenos que no son edificables, y la escritura paga además actos jurídicos documentados al 1,5 %. En el ejemplo, 33.750 € en lugar de 15.000 €: casi 19.000 € más por el mismo solar.
Pregunte quién vende antes de hacer números, porque esa diferencia no se financia. La buena noticia es que construir no vuelve a pagar transmisiones; lo que sí pagará es el impuesto de la declaración de obra nueva, que explicamos en nuestra guía de la hipoteca autopromotor paso a paso.
El orden que evita quedarse con un solar y sin casa
- Certificado de régimen urbanístico y nota simple del solar: qué se puede construir, si es solar de verdad y si tiene cargas.
- Estudio de viabilidad con sus números: ingresos, deudas y edad, que marca el plazo. Si la cuota no cabe, da igual lo bueno que sea el proyecto.
- Un avance del proyecto y un presupuesto del arquitecto. No hace falta pagar aún el proyecto completo: primero se comprueba que la operación es viable.
- Arras con la financiación como condición, o con plazo suficiente para tener la respuesta de la entidad antes de perder la señal.
- Compra del solar, con ahorro o dentro de la operación, y después licencia, proyecto visado y préstamo de la obra.
Y presente la operación a entidades que trabajen la autopromoción en la provincia donde va a construir: es habitual que deba llevarla una oficina de esa misma provincia. Si su terreno es rústico, el planteamiento es otro; lo explicamos en hipoteca para suelo rústico.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Sí, en algunas entidades, pero sobre una parte de su valor, a menudo en torno a la mitad, y con menos plazo que una vivienda. El préstamo tiene las mismas protecciones que cualquier hipoteca (Ley 5/2019). Si piensa construir después, fírmela con una entidad que también haga autopromoción: otra no querrá financiarle la obra con el terreno hipotecado.
En Cataluña, el consolidado es el solar urbanizado y listo para pedir licencia, o el que solo necesita completar la urbanización o fijar alineaciones. El no consolidado es el resto: sus propietarios deben ceder suelo y pagar la urbanización antes de edificar. Para financiar, las entidades quieren suelo consolidado.
Si lo vende un particular, el impuesto de transmisiones: el 10 % hasta 600.000 €, o el 5 % para jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas y monoparentales que cumplan el límite de renta y terminen la obra en tres años. Si lo vende una empresa, IVA del 21 % más actos jurídicos documentados al 1,5 %.
En la práctica, casi nunca. Lo que sí existe es financiar todo el presupuesto de la obra cuando el terreno ya es suyo y está pagado, porque el suelo hace de entrada. Si todavía tiene que comprarlo, cuente con aportar una parte importante del solar o en torno al 30 % del total, además de los impuestos.