Construir una casa en su terreno: cómo se financia la obra, tramo a tramo
· Actualizado el 5/10/2026Ya tiene el terreno y quiere construir. Es el punto de partida que más entidades aceptan, porque su terreno puede hacer de entrada. Pero el préstamo no funciona como el de un piso: se calcula sobre una casa que todavía no existe, el dinero llega por tramos y los plazos de la licencia, de la obra y del banco tienen que encajar. Le explicamos cómo, con números, y qué pasa si la obra se alarga o se encarece.
Su terreno es su entrada, si cumple tres condiciones
En una hipoteca autopromotor, el terreno hace el papel que la entrada hace al comprar un piso. Para que cuente, las entidades suelen pedir tres cosas:
- Que esté a su nombre. La ley exige a quien promueve una obra un derecho que le permita construir en ese terreno (Ley 38/1999, art. 9), y la entidad hipoteca el terreno junto con lo que se levante encima.
- Que esté libre de cargas. Si el terreno todavía tiene un préstamo hipotecario, para la entidad es como si no estuviera pagado: primero hay que cancelarlo.
- Que esté pagado. Algunas entidades quieren, además, que lo pagara con su dinero y no con otro préstamo.
¿Y cuánto vale su terreno para el banco? Lo que diga la tasación, no lo que pagó ni el valor catastral. La tasadora lo valora como terreno, y tener un proyecto no permite subirle el valor (Orden ECO/805/2003, art. 51); de hecho, el valor del suelo no se puede revisar hasta que la obra esté terminada (art. 18.6). Si su terreno vale poco frente a la obra y no tiene ahorro para el resto, la salida habitual es aportar otra vivienda libre de cargas como segunda garantía, como explicamos en hipoteca al 100 % sin ahorros.
Si el terreno es de sus padres
Mientras sea de otra persona, la operación se complica mucho: la entidad quiere el terreno a nombre de quien construye. Lo habitual es que pase antes a su nombre. En Cataluña, si usted tiene 36 años o menos y su base imponible no pasa de 36.000 €, la donación de un terreno para construir su primera vivienda habitual tiene una reducción del 95 % en el impuesto de donaciones, con un máximo de 60.000 €. Exige escritura pública y terminar la obra en tres años desde la donación (Agència Tributària de Catalunya).
La tasación «en hipótesis de edificio terminado»
Como la casa no existe, la tasadora calcula lo que valdrá cuando esté acabada, en la fecha prevista de terminación, si se construye en plazo y según el proyecto (Orden ECO/805/2003, arts. 4 y 45). Para hacerlo necesita el proyecto visado, la licencia, el contrato de obra y el presupuesto de contrata (art. 8.2), además del certificado de eficiencia energética del proyecto (art. 8.1). Si quiere entender el resto del proceso, lo contamos en cómo funciona la tasación hipotecaria.
Con ese valor, lo habitual es que la entidad preste como máximo el 80 % de la casa terminada. Dentro de ese techo, cada una aplica su criterio: unas financian todo el presupuesto de la obra porque su terreno ya hace de entrada; otras le piden, además del terreno, un 20 % de la obra.
Supongamos un terreno suyo y pagado, una obra de 220.000 € sin IVA y una casa que se tasa terminada en 380.000 €. El techo son 304.000 €, así que una entidad del primer grupo le prestaría los 220.000 €; una del segundo, 176.000 €, y usted pondría 44.000 €. En los dos casos, el IVA de la obra (22.000 €) sale de su ahorro.
Importante: el presupuesto del proyecto visado y el del constructor tienen que contar la misma historia. Si el del proyecto es más bajo, por ejemplo para pagar menos impuesto de construcciones, la entidad lo detectará y le pedirá que cuadren. Y al revés: un presupuesto hinchado para sacar más dinero también se detecta, y suele acabar en un no.
Cómo llega el dinero: disposiciones por certificaciones de obra
La entidad no le ingresa el préstamo el día de la firma. Lo va soltando por tramos, a medida que avanza la obra, siguiendo un ciclo que se repite:
- El director de la ejecución de la obra, normalmente un arquitecto técnico, firma la certificación de lo ejecutado (Ley 38/1999, art. 13).
- La tasadora visita la obra y comprueba el avance. Es habitual que cada actualización de la tasación la pague usted.
- La entidad libera el tramo, casi siempre directamente al constructor contra certificación o factura. No es dinero para usar libremente.
Un detalle que sorprende: el material comprado y apilado en la parcela no cuenta. Mientras se construye, el valor de la garantía es el de lo realmente ejecutado, sin acopios (Orden ECO/805/2003, arts. 18.5 y 45.1). Si hay que adelantar materiales, eso sale de la tesorería del constructor o de su ahorro, no del préstamo.
Durante la obra es habitual un periodo de carencia en el que solo paga intereses de lo ya entregado. Siguiendo el ejemplo, con un tipo supuesto del 3 %:
| Fase certificada | Tramo | Entregado en total | Intereses al mes |
|---|---|---|---|
| Cimentación (20 %) | 44.000 € | 44.000 € | 110 € |
| Estructura (30 %) | 66.000 € | 110.000 € | 275 € |
| Cerramientos y cubierta (25 %) | 55.000 € | 165.000 € | 412,50 € |
| Instalaciones y acabados (25 %) | 55.000 € | 220.000 € | 550 € |
Ejemplo (supuesto): préstamo de 220.000 € entregado en cuatro certificaciones con un tipo del 3 %. El reparto por fases es orientativo; lo fijan el proyecto y el contrato de obra.
Al terminar empieza la cuota completa: 220.000 € a 30 años al 3 % son unos 928 € al mes. Haga números para aguantar esos intereses crecientes mientras sigue pagando, quizá, el alquiler de donde vive ahora. Sobre el primer tramo, hay entidades que adelantan una parte ligada al valor del terreno y otras que le piden pagar antes su parte de la obra; lo detallamos en nuestra página de hipoteca autopromotor en Barcelona.
¿Tiene ya el terreno y un presupuesto? Le decimos cuánto podrían prestarle y en qué condiciones.
Cuéntenos su caso →Los plazos: licencia, tasación, banco y Hacienda
- La licencia. En Cataluña, si la licencia no fija otros plazos, tiene un año para empezar la obra y tres para acabarla, prorrogables por la mitad si lo pide de forma justificada antes de que venzan. Si caduca, la obra no puede seguir sin una licencia nueva (Ley de urbanismo, art. 189). Para la entidad, una licencia caducada es una garantía en el aire.
- La tasación. Caduca a los seis meses de emitirse (Orden ECO/805/2003, art. 62). Si entre la tasación y la firma se le van los meses, tocará actualizarla.
- La carencia. Pregunte cuánto dura, qué pasa si la obra se alarga más y hasta cuándo puede disponer del dinero. Pídalo por escrito y compruébelo en la oferta vinculante y en el borrador de la escritura antes de firmar.
- Hacienda. Si compró el terreno con el tipo reducido del 5 % de transmisiones, o se lo donaron sus padres con la reducción del 95 %, la obra tiene que acabar en tres años. Si no, tendrá que pagar la diferencia con intereses de demora.
Si la obra se encarece o se para
El importe del préstamo lo marca el proyecto, no lo que acabe costando la casa. De ahí salen tres consecuencias:
- Si la obra se encarece, la diferencia es suya. Ampliar el préstamo no es automático: es una novación que la entidad puede aceptar o no, con una nueva tasación que paga usted (lo explicamos en ampliar la hipoteca). Por eso conviene un contrato a precio cerrado, desglosado en partidas que coincidan con las certificaciones, y un colchón de ahorro para imprevistos.
- Si cambia el proyecto a mitad de obra, hable antes con la dirección facultativa y con la entidad: la licencia y la tasación se hicieron sobre el proyecto original.
- Si la obra se para y no se prevé reanudarla pronto, la tasación baja: se toma el menor entre el coste de lo construido y el valor residual del terreno con lo edificado (Orden ECO/805/2003, art. 45.1). Y sin certificaciones no hay nuevos tramos. Un constructor solvente y un calendario realista forman parte de la financiación.
Tiene la lista de papeles, de la licencia a la cédula de habitabilidad, en nuestra guía de la hipoteca autopromotor paso a paso. Y si todavía no tiene el terreno, empiece por hipoteca para comprar terreno urbano y construir.
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Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Sí, si está a su nombre, libre de cargas y pagado, y cuenta por lo que diga la tasación, no por lo que pagó. Con él, algunas entidades financian todo el presupuesto de la obra sin pasar del 80 % del valor de la casa terminada; otras piden además un 20 % de la obra.
No. Lo entrega por tramos, contra las certificaciones del director de la ejecución de la obra y después de que la tasadora compruebe el avance, y normalmente lo paga al constructor. Mientras tanto, es habitual pagar solo los intereses de lo ya entregado.
Mientras el terreno sea de ellos, es muy difícil: la entidad lo quiere a nombre de quien construye. En Cataluña, si tiene 36 años o menos y cumple el límite de renta, la donación del terreno para su primera vivienda habitual tiene una reducción del 95 % en el impuesto de donaciones, hasta 60.000 €, con escritura pública y la obra terminada en tres años.
La diferencia la pone usted, porque el préstamo se calcula sobre el proyecto. Ampliarlo exige que la entidad acepte una novación, con una nueva tasación. Por eso conviene un contrato a precio cerrado con el constructor y un colchón de ahorro para imprevistos.