Si entre la hipoteca, el préstamo del coche y las tarjetas se le va cada mes más dinero del que puede sostener, reunificar esas deudas en una sola cuota hipotecaria puede darle aire. Puede, no siempre: alarga el plazo, encarece el total y pone su casa como garantía de deudas que antes no lo estaban. Le explicamos las tres vías que tramitamos, cuándo compensan y cuándo le diremos que no lo haga.
Qué es refinanciar deudas con garantía hipotecaria
Refinanciar es sustituir varias deudas por una sola, con otro tipo de interés y otro plazo. Cuando esa deuda nueva va garantizada con una vivienda, el tipo suele ser bastante más bajo que el de un préstamo personal o una tarjeta, y el plazo, mucho más largo. Por eso baja la cuota mensual.
La otra cara pesa lo mismo. Con un plazo largo pagará intereses durante más años, y las deudas de consumo, que hasta hoy no tocaban su casa, pasan a estar garantizadas con ella. Si un día no puede pagar, lo que está en juego ya no es la nómina: es la vivienda.
Hipoteca Ideal es intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (nº E633). Por eso solo tramitamos la refinanciación y la reunificación de deudas con garantía hipotecaria. Si usted no tiene vivienda en propiedad, la vía sería un préstamo personal de reunificación, que es crédito al consumo, y eso no lo tramitamos.
Las tres vías con hipoteca que tramitamos
1. Ampliar la hipoteca que ya tiene con su banco
Su entidad aumenta el capital de la hipoteca actual y con esa diferencia se cancelan los préstamos y las tarjetas. Técnicamente es una novación con ampliación de capital, que la Ley 2/1994 permite. No cambia de banco, pero su banco no está obligado a aceptarlo y muchos no amplían para cancelar deudas. Comparamos esta vía con la siguiente, con números, en ampliar la hipoteca para cancelar deudas.
2. Una hipoteca nueva en otra entidad
Otra entidad le concede una hipoteca por todo lo que debe (la hipoteca actual más los préstamos y las tarjetas) y el mismo día de la firma se cancela todo. Es la vía más habitual. Como es una hipoteca nueva, la ley reparte los gastos: la tasación la paga usted; notaría, Registro, gestoría e impuesto los paga el banco. De su cuenta corre cancelar la hipoteca anterior y la comisión que esta tenga, si la tiene.
3. Hipotecar una vivienda libre de cargas
Si tiene una vivienda ya pagada, se constituye una hipoteca sobre ella para cancelar las deudas. Funciona como la vía anterior, sin hipoteca que cancelar. Es la que más prudencia exige: convierte una casa que no debía nada en garantía de deudas de consumo. Si no es su vivienda habitual, las entidades financian un porcentaje menor de su valor y son menos las que la estudian.
Cuándo compensa y cuándo no
La pregunta correcta no es cuánto baja la cuota, sino cuánto pagará en total y si podrá sostenerlo. Suele tener sentido cuando se dan varias de estas circunstancias:
- La suma de cuotas le obliga a tirar de tarjeta para llegar a fin de mes, o ya no le deja margen para imprevistos.
- Buena parte de la deuda está en tarjetas revolving o préstamos personales con tipos muy altos.
- Su vivienda vale bastante más de lo que debe y sus ingresos son estables.
- Está dispuesto a cancelar las tarjetas y no volver a usarlas. Si no, la deuda vuelve por la puerta de atrás, y ahora con la hipoteca más grande.
Y no compensa, o hay que pensarlo dos veces, cuando:
- Las deudas son pequeñas o se acaban pronto. Un préstamo al que le quedan diez cuotas no debería convertirse en veinte años de hipoteca.
- Los gastos fijos de la operación (tasación, cancelaciones, comisiones y honorarios) se comen buena parte del ahorro.
- Sus ingresos son inestables o van a bajar pronto: una jubilación cercana, un contrato que termina.
- Ya está en impago grave. Ahí el primer paso no es una hipoteca nueva, sino hablar con su banco antes de que la situación empeore.
Si quiere verlo con cifras, en nuestra página de reunificación de deudas con hipoteca en Barcelona tiene un ejemplo completo: la cuota de una familia baja de 1.431 € a 871 € al mes, pero lo que paga en total sube más de 6.000 €.
¿Quiere saber si su caso encaja en alguna de las tres vías?
Cuéntenos su caso →Qué necesita para que un banco lo estudie
Estas operaciones las estudian pocas entidades, y las que lo hacen miran sobre todo tres cosas:
- Una vivienda con valor suficiente. Si es su vivienda habitual, lo normal en las entidades que hacen reunificaciones es financiar como mucho el 80 % del valor de tasación; en otras viviendas, bastante menos. Algunas, si la compró hace pocos años, calculan sobre el precio de compra y no sobre la tasación actual. Cómo se hace esa valoración lo contamos en cómo funciona la tasación hipotecaria.
- Ingresos que soporten la nueva cuota. Es habitual que las entidades pidan que, después de la operación, todas sus cuotas juntas no pasen de un 35-40 % de los ingresos netos. El plazo, además, suele tener como tope que la hipoteca termine antes de que usted cumpla 75 años.
- Un historial sin impagos. Antes de conceder una hipoteca, el banco está obligado a consultar la CIRBE del Banco de España y al menos un fichero privado de solvencia (Ley 5/2019, art. 12). Con una anotación vigente en ASNEF la operación no sale, y con impagos recientes es muy difícil. Se lo explicamos en hipoteca con ASNEF: ¿es posible?
Cómo trabajamos
- Estudio gratuito. Nos cuenta qué debe, a quién, a qué tipo y cuánto le queda de cada deuda, qué ingresos tiene y qué vivienda. Le decimos en 24 horas si su caso es financiable.
- Números reales antes que nada. Le enseñamos la cuota de hoy y la de después, y también lo que pagará en total en cada caso, con los gastos dentro. Si no le compensa, se lo decimos.
- Presentamos la operación a las entidades que estudian este tipo de reunificaciones, con el expediente completo, y negociamos las condiciones.
- Revisamos la oferta con usted. La entidad tiene que entregarle la FEIN y el resto de documentos al menos diez días naturales antes de la firma, y usted pasa antes por el notario, que le asesora gratis (Ley 5/2019, arts. 14 y 15).
- Firma y cancelaciones. El día de la firma se cancelan la hipoteca anterior y las deudas incluidas. Después, conviene comprobar que todas figuran a cero.
Nuestros honorarios los conocerá por escrito antes de empezar, y los incluimos en la comparación como un gasto más de la operación.
Lo que no hacemos
No tramitamos préstamos personales ni reunificaciones sin hipoteca, porque son crédito al consumo y nuestro registro es de crédito inmobiliario. No prometemos rebajas de cuota: dependen de su deuda, de su vivienda y de lo que acepten las entidades. Y no le animaremos a hipotecar su casa para una deuda que puede terminar de pagar sin hacerlo.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable y, sobre todo, si de verdad le compensa. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Depende de lo que deba, del tipo de sus deudas actuales, del plazo y de las condiciones que acepte la entidad, así que no damos porcentajes por adelantado. En el estudio le enseñamos la cuota de antes y la de después, y también el coste total, porque una cuota más baja casi siempre significa pagar durante más años.
Con hipoteca, no: la garantía es la vivienda. Sin vivienda, la vía sería un préstamo personal de reunificación, que es crédito al consumo. Nosotros no lo tramitamos, porque nuestro registro en el Banco de España es de crédito inmobiliario.
Depende de si su banco amplía (muchos no lo hacen) y de los gastos de cada opción. En una hipoteca nueva, la ley pone a cargo del banco la notaría, el Registro, la gestoría y el impuesto, pero usted paga la cancelación de la anterior. Lo comparamos con un ejemplo en ampliar la hipoteca para cancelar deudas.
Préstamos personales, préstamos del coche, tarjetas de crédito y revolving y, en general, deudas con entidades financieras que se puedan acreditar con un certificado de deuda pendiente. No todas las entidades aceptan cancelar tarjetas, y las deudas con familiares o sin papeles son muy difíciles de incluir.
Con una anotación vigente, en la práctica no: las entidades consultan esos ficheros antes de aprobar una hipoteca. Primero hay que pagar o aclarar la deuda y conseguir la baja del fichero; después se estudia la refinanciación.