Reunificar Deudas en la Hipoteca: Cuándo Compensa y Cuándo No
· Actualizado el 23/9/2026Reunificar deudas en la hipoteca puede sacarle de un mes a mes que no cuadra. También puede dejarle pagando durante veinte años lo que iba a terminar en cinco, con su casa como garantía. Esta guía no le dice que lo haga: le da los números y las preguntas para que decida usted, antes de hablar con ningún banco.
Qué es exactamente reunificar deudas en la hipoteca
Es sustituir su hipoteca y sus deudas de consumo (préstamos, coche, tarjetas) por una sola hipoteca más grande, con la que se cancelan todas. Se hace ampliando la hipoteca con su banco, firmando una hipoteca nueva en otra entidad o hipotecando una vivienda que ya tenga pagada; las diferencias entre las tres vías las explicamos en nuestro servicio de refinanciación y reunificación de deudas.
Conviene tener claro lo que no es. No es una quita ni una rebaja de lo que debe: debe lo mismo, más los gastos de la operación, solo que a menos interés y a más años.
Los tres números que deciden si es viable
1. Cuánto necesita pedir
Sume lo que le queda de hipoteca, lo que le queda de cada préstamo y el saldo de cada tarjeta, y añada los gastos. Supongamos 110.000 € de hipoteca, 25.000 € entre préstamos y tarjetas y 4.000 € de gastos: necesita 139.000 €.
2. Cuánto vale su vivienda para el banco
Lo que cuenta es la tasación, no lo que usted cree que vale su piso. En vivienda habitual, las entidades que hacen estas operaciones suelen llegar, como mucho, al 80 % del valor de tasación. Divida lo que necesita entre 0,8: en el ejemplo, la tasación tendría que salir de al menos 173.750 €. Si la vivienda se tasa en 220.000 €, la operación pide el 63 % de su valor y hay margen.
3. Cuánto puede pagar al mes
Las entidades miran qué parte de sus ingresos se va en cuotas, y lo habitual es que todas juntas no pasen de un 35-40 % de lo que cobra neto. Con 139.000 € al 3 % a 25 años, la cuota sería de 659,15 €: hacen falta entre unos 1.650 y 1.880 € netos al mes, y eso sin ninguna otra deuda.
El precio de cada año que alarga
Con la misma deuda del ejemplo y el mismo tipo, así cambian la cuota y los intereses según el plazo (sistema de amortización francés):
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 770,89 € | 46.013,76 € |
| 25 años | 659,15 € | 58.746,12 € |
| 30 años | 586,03 € | 71.970,66 € |
139.000 € al 3 %: cuota e intereses según el plazo (ejemplo)
De 20 a 25 años, la cuota baja 112 € al mes y los intereses suben 12.732 €. De 25 a 30, la cuota baja otros 73 € y los intereses suben 13.225 € más. La regla práctica: elija el plazo más corto que pueda pagar con holgura, no el más largo que le ofrezcan.
Cinco preguntas antes de decidir
- ¿Por qué me endeudé? Si fue un imprevisto (una obra, una temporada en paro, una enfermedad), reunificar ordena las cuentas. Si cada mes gasta más de lo que entra, la hipoteca solo aplaza el problema.
- ¿Voy a cancelar las tarjetas? Si la respuesta no es un sí claro, todavía no es el momento.
- ¿Cuánto les queda a mis deudas? Meter en la hipoteca un préstamo al que le queda un año es pagarlo durante veinte. A veces basta con incluir solo las deudas caras y largas.
- ¿Aguantarán mis ingresos? Piense en los próximos años, no en este mes: una jubilación, un contrato temporal, un hijo.
- ¿Cuánto pagaré en total? Pida siempre el total, no solo la cuota. Puede calcularlo usted mismo en nuestro simulador.
¿Tiene los números y no sabe si le compensa? Se lo decimos con su caso real.
Cuéntenos su caso →Alternativas antes de hipotecar su casa
- Atacar primero la deuda más cara. Si le sobra algo cada mes, dedíquelo entero a la tarjeta o al préstamo con el tipo más alto, sin tocar los demás.
- Revisar sus tarjetas revolving. Si el interés es muy alto o no le explicaron bien cómo funcionaba, puede haber una reclamación posible. Tiene los detalles en tarjetas revolving: cómo liberarse de la deuda.
- Hablar con su banco antes de dejar de pagar nada. A veces basta con alargar el plazo de la hipoteca con su propia entidad, una novación. La comisión por ampliar el plazo está limitada por ley al 0,1 % del capital pendiente (Ley 2/1994, art. 10).
- Un préstamo personal de reunificación. No pone en juego su vivienda, pero el tipo es más alto y el plazo más corto. Es crédito al consumo y nosotros no lo tramitamos.
- Si las deudas ya no se pueden pagar, existe la exoneración del pasivo insatisfecho, la llamada segunda oportunidad (Ley Concursal, arts. 486 y siguientes). Es un procedimiento judicial y necesita abogado.
Errores habituales
- Mirar solo la cuota. Una cuota 400 € más baja puede esconder 20.000 € más de intereses.
- Olvidar una deuda en la solicitud. El banco verá todos sus préstamos en la CIRBE (le explicamos qué es la CIRBE y cómo afecta a su hipoteca). Si falta uno, la operación pierde credibilidad.
- Pedir de más «por si acaso». Cada euro de más se paga durante veinte o veinticinco años.
- Dejar las tarjetas abiertas. Es la forma más rápida de acabar con la hipoteca ampliada y las tarjetas llenas otra vez.
Qué documentación le pedirán
La habitual de cualquier hipoteca (identidad, ingresos, situación laboral, declaración de la renta y datos de la vivienda) y, además, la de cada deuda: el contrato o el último recibo de cada préstamo y un certificado de deuda pendiente reciente, que es el que se usará para cancelarlo el día de la firma. Cuando estudiamos su caso, le enviamos la lista completa según su perfil.
Después de firmar
Pasadas unas semanas, compruebe que cada préstamo y cada tarjeta figuran cancelados: puede pedir gratis su informe de la CIRBE al Banco de España. Asegúrese también de que la hipoteca anterior se ha cancelado en el Registro de la Propiedad, porque pagarla no la borra del Registro. Y dé de baja las tarjetas que ya no necesite.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, qué deudas le conviene incluir y cuáles no.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Hay que sumar la tasación, que paga usted; la cancelación de la hipoteca anterior y su comisión, si la tiene; las comisiones por cancelar antes de tiempo cada préstamo, y nuestros honorarios. Si es una hipoteca nueva, notaría, Registro, gestoría e impuesto los paga el banco. Y el coste mayor no es ningún gasto: son los intereses de los años que alarga.
Sí, y a menudo es lo más sensato: incluir las deudas caras y largas y dejar fuera las que terminan pronto. Así la hipoteca crece menos y paga menos intereses en total.
En algunos casos sí: una hipoteca nueva cancela las dos. Si están sobre viviendas distintas, la entidad decide sobre qué vivienda pone la garantía y cuánto financia de cada una, así que hay que estudiarlo caso a caso.