Ampliar la Hipoteca para Cancelar Deudas: con su Banco o en Otro
· Actualizado el 24/9/2026Ampliar la hipoteca para cancelar el préstamo del coche y las tarjetas es la forma más directa de bajar lo que paga cada mes. Hay dos maneras de hacerlo, con costes distintos, y un detalle que decide casi todo el resultado: el plazo. Se lo explicamos con un ejemplo calculado, cuota a cuota y euro a euro.
Dos caminos: ampliar con su banco o una hipoteca nueva en otro
Ampliar con su banco: una novación
Su entidad modifica la hipoteca que ya tiene y aumenta el capital; con esa diferencia se cancelan las otras deudas. La Ley 2/1994 permite que la escritura de modificación incluya la ampliación de capital, además de cambios de plazo o de tipo (art. 4.2). Es la novación hipotecaria de siempre, con más dinero.
A favor: no cambia de banco y no hay que cancelar la hipoteca anterior. En contra: su banco no está obligado a aceptarlo, muchos no amplían para cancelar deudas y, si lo hace, pondrá sus condiciones. Le pedirán una nueva tasación, que paga usted. La parte ampliada, además, no está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, porque la exención de la Ley 2/1994 solo cubre los cambios de tipo y de plazo (art. 9); según la Dirección General de Tributos, en las novaciones ese impuesto también lo paga el banco. Y la notaría, el Registro y la gestoría de la novación los paga el banco: según el Banco de España, las novaciones firmadas desde el 16 de junio de 2019 siguen el mismo reparto de gastos que una hipoteca nueva (Ley 5/2019, art. 14).
Una hipoteca nueva en otra entidad
Otra entidad le concede una hipoteca por el total y, el mismo día, se cancelan la hipoteca antigua y las deudas. Aquí el reparto de gastos lo fija la ley: la tasación la paga usted; notaría, Registro, gestoría e impuesto de la nueva hipoteca, el banco (Ley 5/2019, art. 14.1.e). Lo que corre de su cuenta es cancelar la anterior.
Un matiz que confunde a menudo: la subrogación, llevarse la hipoteca a otro banco, por sí sola solo permite cambiar el tipo de interés y el plazo (Ley 2/1994, art. 4.1). Para sumar deudas en otra entidad hace falta, además, ampliar capital o, lo más habitual, firmar una hipoteca nueva.
Lo que cuesta cancelar la hipoteca y los préstamos
- Si firmó su hipoteca a partir del 16 de junio de 2019, la comisión por devolverla antes de tiempo está limitada por la Ley 5/2019 (art. 23). En tipo variable, como máximo un 0,15 % de lo que devuelve durante los cinco primeros años o un 0,25 % durante los tres primeros (el contrato elige una de las dos), y nada después. En tipo fijo, hasta un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % a partir de ahí. Y nunca más que la pérdida financiera real del banco.
- Si la firmó entre diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, esa ley no se le aplica y manda su escritura, dentro de los límites de la Ley 41/2007: en variable, como máximo un 0,5 % durante los cinco primeros años y un 0,25 % después; en tipo fijo puede haber además una compensación por riesgo de tipo de interés pactada en la escritura. Si es anterior, lea su escritura antes de hacer números.
- Cancelar la hipoteca en notaría y Registro. El certificado de deuda cero es gratuito y el banco no puede cobrarle por ir a firmar la cancelación, según el Banco de España; la ley rebaja además los aranceles del notario y del registrador en las cancelaciones (Ley 2/1994, art. 8). Aun así, con gestoría incluida, pida presupuesto.
- Cada préstamo personal o del coche. Como regla general, la compensación no puede pasar del 1 % de lo que devuelve si queda más de un año de préstamo, o del 0,5 % si queda menos, y solo se cobra si el tipo es fijo (Ley 16/2011, art. 30).
Un ejemplo con números: la cuota y el total
Supongamos que le quedan estas deudas (cuotas calculadas con el sistema de amortización francés):
| Deuda | Pendiente | Tipo y plazo que queda | Cuota mensual |
|---|---|---|---|
| Hipoteca | 90.000 € | 3 % a 15 años | 621,52 € |
| Préstamo del coche | 14.000 € | 8 % a 4 años | 341,78 € |
| Préstamo personal | 10.000 € | 9 % a 5 años | 207,58 € |
| Tarjeta revolving | 4.000 € | 21 % nominal, 120 € al mes | 120,00 € |
| Total | 118.000 € | 1.290,89 € |
Deudas actuales (ejemplo)
Si no hace nada, terminará de pagar el coche, el préstamo y la tarjeta en cuatro o cinco años, y la hipoteca en quince. En total pagará 28.790,57 € de intereses.
Ahora amplía la hipoteca hasta 120.000 € (los 118.000 € más 2.000 € de gastos), al mismo 3 %:
| Opción | Cuota mensual | Intereses totales | Pagará en total, frente a no ampliar |
|---|---|---|---|
| No ampliar | 1.290,89 € | 28.790,57 € | — |
| Ampliar a 15 años | 828,70 € | 29.165,63 € | +2.375,06 € |
| Ampliar a 20 años | 665,52 € | 39.724,11 € | +12.933,54 € |
| Ampliar a 25 años | 569,05 € | 50.716,07 € | +23.925,50 € |
Hipoteca ampliada a 120.000 € al 3 % (mismo ejemplo)
Manteniendo los 15 años que ya le quedaban a la hipoteca, la cuota baja 462 € al mes y la operación le cuesta en total unos 2.400 €, casi todo gastos. Si además alarga a 25 años, la cuota baja 722 €, pero pagará casi 24.000 € más. La lección es clara: lo que encarece una ampliación no es el tipo, es el plazo. Si puede, amplíe sin alargar.
Para hacer esta cuenta con sus cifras, use nuestro simulador hipotecario como simulador de ampliación de hipoteca: ponga como importe lo que le queda de hipoteca más lo que quiere cancelar y los gastos, pruebe varios plazos y compare el total a devolver con lo que pagaría sin ampliar.
¿Quiere estos números con su hipoteca y sus deudas reales?
Solicitar estudio →Cuándo no compensa ampliar
- Cuando las deudas son pequeñas o les queda poco. Los gastos fijos pesan más que lo que ahorra.
- Cuando su hipoteca actual tiene un tipo muy bajo. Si para reunificar tiene que cancelarla y firmar otra a un tipo más alto, puede perder en la hipoteca lo que gana en las deudas de consumo. Haga la cuenta de las dos partes.
- Cuando la deuda total supera lo que la entidad financia. Si todo lo que debe, sumado, pasa del 80 % de la tasación de su vivienda habitual, que es el tope habitual en estas operaciones, la operación no sale.
- Cuando la causa de las deudas sigue ahí. Ampliar sin cambiar de hábitos solo hace la deuda más grande y más larga.
Qué mira el banco antes de ampliar
Lo mismo que en cualquier hipoteca, con más lupa: una nueva tasación, sus ingresos y todas sus deudas en la CIRBE, y cómo ha pagado hasta ahora. Si hay un impago reciente, o figura en un fichero como ASNEF, la ampliación no saldrá. Y si quiere ver un caso con más deudas y una tarjeta revolving de por medio, lo tiene en nuestra página de reunificación de deudas con hipoteca.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, con su banco o con otro.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Cualquier simulador de cuota sirve si se usa bien: ponga como importe lo que le queda de hipoteca más lo que quiere añadir y los gastos, y compare el total a devolver con lo que pagaría sin ampliar. Puede hacerlo en nuestro simulador.
No. La ampliación modifica el contrato y necesita el acuerdo de las dos partes. Si su banco no amplía, la alternativa es una hipoteca nueva en otra entidad que cancele la actual y las deudas.
La tasación la paga usted. En la novación, el impuesto de la parte ampliada lo paga el banco según Hacienda, pero la notaría, el Registro y la comisión que cobre su banco dependen de lo que se pacte: pídalo todo por escrito. Y el coste mayor suele ser el plazo, porque alargarlo multiplica los intereses.