Si vive fuera de España, el banco le financiará menos que a un residente, y conviene saberlo antes de buscar piso: la regla general es el 70 % del menor entre precio y tasación, el 80 % en perfiles muy sólidos, y los impuestos y gastos siempre salen de su bolsillo. Pero el porcentaje casi nunca es lo que tumba la operación: lo hacen la cuota, la edad y la moneda en la que cobra. Le explicamos cómo lo mira el banco y cómo lo trabajamos, sea usted extranjero o español que vive fuera.
¿Es usted no residente para el banco?
Lo que cuenta no es su nacionalidad, sino dónde vive, dónde paga sus impuestos y dónde cobra. Para Hacienda, es residente en España quien pasa aquí más de 183 días al año o tiene aquí el núcleo de sus actividades o intereses económicos (Agencia Tributaria). Los bancos miran algo muy parecido, y hay tres casos que conviene tener claros:
- Es español y vive fuera: es no residente, aunque tenga DNI. Tiene su guía en hipoteca para expatriados españoles.
- Vive aquí, pero tributa fuera (por ejemplo, porque cobra de un organismo internacional): muchas entidades le tratan como no residente, y alguna ni siquiera lo estudia.
- Acaba de mudarse a España: alguna entidad ya le trata como residente cuando lleva unos seis meses viviendo aquí, y eso puede subir su financiación al 80 %. Si ya reside y trabaja aquí, lo suyo es hipoteca para extranjeros residentes.
Su situación se acredita con los papeles de su país: la declaración de impuestos de allí, las nóminas o la carta de su empresa y los extractos de su cuenta. Si su caso es mixto, dígalo desde el principio: cambia la entidad a la que conviene ir.
Cuánto financian: el 70 % como regla
No todas las entidades trabajan con no residentes. En las que sí, lo habitual es esto:
| Qué | Lo habitual |
|---|---|
| Financiación | 70 % del menor entre precio y tasación; 80 % en perfiles muy sólidos o con vínculos en España |
| Impuestos y gastos de la compra | Siempre de su bolsillo |
| Cuota | En torno al 35 % de los ingresos netos |
| Edad al terminar de pagar | 75 años en la mayoría; alguna, 70 |
| Plazo | Más corto que para un residente: en algunas entidades, 20 o 25 años como máximo |
| Importe mínimo | Algunas no estudian hipotecas por debajo de 120.000-150.000 € |
| Uso de la vivienda | Para vivir o como segunda residencia; para alquilarla, menos entidades y menos porcentaje |
Lo habitual con no residentes. Cada entidad fija sus propios límites.
Y la letra pequeña pesa tanto como el porcentaje. Para pasar del 60 %, hay entidades que piden unos ingresos familiares mínimos, un mínimo de ahorro propio, dos años de antigüedad en el empleo, un plazo de 25 años como máximo o terminar de pagar antes de los 70, y un importe mínimo de hipoteca; alguna calcula además el 35 % con el tipo sin bonificar, que es más alto que el que acabará pagando. Si compra para alquilar, lea también nuestra página de hipoteca para inversión.
El muro real: cuota, edad y plazo
Supongamos una pareja de 60 años que vive fuera y cobra 4.000 € netos al mes entre los dos. Con el 35 %, su cuota no debería pasar de 1.400 €. Con un tipo del 3 % (un supuesto, no una oferta), esto es lo que da de sí:
| Si la entidad exige terminar a los… | Plazo | Hipoteca máxima | Precio con el 70 % |
|---|---|---|---|
| 70 años | 10 años | 145.000 € | 207.000 € |
| 75 años | 15 años | 203.000 € | 290.000 € |
Pareja de 60 años con 4.000 € netos al mes y cuota máxima de 1.400 € (ejemplo, tipo supuesto del 3 %).
Cinco años de plazo cambian casi 60.000 € de hipoteca, y en el primer caso una entidad con un mínimo de 150.000 € ni siquiera la estudiaría. Además, la entrada del 30 % y el impuesto salen de su bolsillo: en una vivienda usada de 207.000 € en Cataluña, unos 83.000 € entre los dos, más los gastos que detallamos en gastos de compra de vivienda en Barcelona. Por eso, antes de buscar piso, conviene hacer esta cuenta con sus números.
Si cobra en otra moneda
Cobrar en libras, dólares o francos suizos no cierra la puerta, pero la estrecha. Alguna entidad acepta solo unas pocas monedas y computa sus ingresos con un recorte por el riesgo de cambio, del 10 % al 25 % según la moneda; otras solo trabajan en euros, y con monedas menos habituales muchas dicen que no. Cuente también con más tiempo: la aprobación puede tardar de uno a cuatro o cinco meses, y en alguna entidad solo la consulta a la CIRBE de un no residente lleva unos diez días. No firme unas arras con un plazo corto.
Lo que no sirve como garantía, y lo que sí
- Una vivienda en su país: no sirve, porque los bancos españoles no hipotecan fuera de España. Lo que sí funciona es hipotecarla allí y traer el dinero para la entrada.
- Un avalista que vive fuera: aporta poco, porque el banco no tiene a quién reclamar aquí; alguna entidad pide que el avalista resida en España.
- Un seguro de vida: si es de riesgo (solo paga si fallece), no es una garantía. Si tiene valor de rescate, lo práctico es rescatarlo y traer el dinero.
- Sus ahorros o inversiones: algunas entidades prestan con la garantía de esos fondos (pignoración). Arregla la garantía, no la cuota: sus ingresos tienen que seguir pudiendo pagarla.
- Vivir de rentas: si sus ingresos son solo alquileres o dividendos, pocas entidades lo estudian; quieren un trabajo o una pensión detrás.
Impuestos: los mismos al comprar, distintos cada año
Al comprar paga lo mismo que un residente: en Cataluña, el ITP del 10 % en vivienda usada hasta 600.000 €, o el IVA si es nueva. Los tipos reducidos, como el 5 % para jóvenes, son para la vivienda habitual, así que normalmente no le afectan. Lo que cambia es después: como no residente, cada año declara por esa vivienda aunque no la alquile. Se lo contamos con números en comprar vivienda en España desde el extranjero, junto con el NIE, el poder para firmar a distancia y el orden de los trámites.
¿Vive fuera y quiere saber cuánto le financiarían con su edad, sus ingresos y su moneda?
Cuéntenos su caso →Cómo lo trabajamos
Antes de mover un papel le haremos seis preguntas, porque son las que deciden la operación:
- Su edad y la de su pareja, y de qué ingresos viven los dos.
- Cuánto tienen ahorrado, exactamente, y dónde (incluidos seguros o inversiones que se puedan rescatar).
- En qué moneda cobran.
- Si tienen vivienda en su país y si está libre de cargas.
- Qué deudas tienen.
- Si vienen a vivir o es una segunda residencia.
Con eso le diremos cuánto necesita aportar y qué entidades tiene sentido tocar: solo las que trabajan con no residentes y con su moneda, y oficinas acostumbradas a este tipo de expediente. Preparamos el expediente completo, pedimos la tasación cuando toca y revisamos con usted la FEIN, que debe recibir al menos diez días naturales antes de firmar (Ley 5/2019). Puede hacerlo todo a distancia y firmar con un poder notarial.
La documentación (la lista se la damos en español y en inglés): pasaporte o DNI y NIE. Si trabaja por cuenta ajena, las dos últimas nóminas, las dos últimas declaraciones de impuestos de su país (en el Reino Unido, el P60) y una carta de su empresa con el tipo de contrato, la antigüedad, el salario anual y el puesto. Si es autónomo, una carta de su contable con la facturación, los beneficios de los dos últimos años y lo que ha cobrado, sus declaraciones y las cuentas anuales de dos años. Además, prueba de otros ingresos, un informe de crédito de su país, los extractos de los últimos seis meses y los dos últimos recibos de su hipoteca o su contrato de alquiler. Y la autorización para el uso de sus datos, que le enviamos nosotros.
Le decimos en 24 horas si su compra es financiable como no residente. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Como regla general, el 70 % del menor entre precio y tasación, y el 80 % en perfiles muy sólidos o con vínculos en España. Los impuestos y gastos de la compra los pone usted. Más que el porcentaje, lo que suele limitar es la cuota, la edad y la moneda en la que cobra.
No. Los bancos españoles no hipotecan inmuebles fuera de España. Lo que sí puede hacer es hipotecarla o venderla allí y traer el dinero para la entrada y los gastos.
La mayoría de entidades quiere que termine de pagar antes de los 75 años, y alguna antes de los 70. Con 60 años, eso deja plazos de 10 a 15 años, y un plazo corto sube mucho la cuota: por eso la edad pesa más que el porcentaje.
No. El aval ICO exige residencia legal en España de forma continuada durante los dos años anteriores y que la vivienda sea su residencia habitual y permanente.
No necesariamente. Puede dar un poder a alguien de su confianza en un consulado de España o ante un notario de su país, con la Apostilla de La Haya. Conviene que el poder recoja cada acto (comprar, hipotecar, pagar impuestos) y enviar el borrador antes al notario español.