Comprar vivienda en España siendo extranjero no residente: el proceso de compra y lo que cuesta
· Actualizado el 12/10/2026Un extranjero que vive fuera puede comprar una vivienda en España con los mismos derechos que cualquier propietario. Lo que cambia es el camino: el NIE, la prueba de dónde sale el dinero, la firma a distancia y unos impuestos que siguen llegando cada año y el día que venda. Aquí lo tiene en orden y con números.
Esta guía es para el extranjero que vive fuera de España y compra aquí una segunda residencia, una vivienda para alquilar o la casa en la que piensa jubilarse dentro de unos años. Va del proceso de compra y de lo que cuesta, no de la hipoteca en general. Si ya vive en España, lo suyo está en nuestra especialidad de hipoteca para extranjeros residentes; y si viene a instalarse en Barcelona, en comprar piso en Barcelona siendo extranjero.
Importante: comprar una vivienda ya no da la residencia. La llamada «golden visa», el visado de residencia por invertir en inmuebles, se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, disposición final vigesimoprimera). Solo se tramitan, con la norma anterior, las solicitudes presentadas antes de esa fecha.
Paso 1: el NIE, antes de buscar en serio
Sin número de identidad de extranjero (NIE) no hay compra: el notario tiene que hacer constar en la escritura el número fiscal de cada compareciente, y el Registro de la Propiedad no inscribe la compra si falta. Si no va a residir aquí, se pide en una Oficina de Extranjería o en una comisaría, con el formulario EX-15 y la tasa 790 código 012, o desde su país, en el consulado de España. La norma da cinco días para resolverlo; pídalo con margen.
El NIE solo le identifica; no le da derecho a residir ni dice nada de su solvencia. Qué es y qué no es, en hipoteca con NIE: requisitos y proceso.
Paso 2: una cuenta en España
Necesitará una cuenta española para pagar el precio, los impuestos, el IBI, la comunidad y, si la pide, la cuota de la hipoteca. Como no residente, es habitual que la entidad le pida el certificado de no residente que expide la Policía, que vale tres meses. Ábrala pronto y traiga por ella el dinero de la compra.
Paso 3: el origen del dinero, la pregunta que le harán dos veces
La Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales, obliga a las entidades financieras y también a los notarios y registradores a identificar al cliente, conocer el propósito de la operación y comprobar que los fondos encajan con lo que saben de él, incluido su origen. Es decir, le preguntarán de dónde sale el dinero el banco cuando lo reciba y el notario cuando firme. Además, en la escritura el notario identifica cómo se paga el precio: importes, transferencias y cuentas.
- Traiga el dinero por transferencia desde una cuenta a su nombre en su país y guarde los justificantes.
- Prepare la prueba del origen: nóminas o declaraciones de impuestos que expliquen el ahorro, la venta de otra vivienda, una herencia o una donación documentada.
- No traiga efectivo para pagar la vivienda. Si cruza la frontera con 10.000 € o más, además, tiene que declararlo.
Un dinero que no se puede explicar puede parar la hipoteca y la firma.
Paso 4: nota simple y arras
Antes de firmar las arras, envíenos la nota simple de la vivienda para que no haya ningún problema después. La expide el Registro de la Propiedad y dice quién es el titular, qué cargas tiene la finca y cómo está descrita; se pide en la sede electrónica del Colegio de Registradores por 9,02 € más impuestos, y por 30 € más se puede pedir traducida al inglés. En Cataluña, pida también la cédula de habitabilidad y el certificado de deudas de la comunidad (le explicamos los dos en la guía de Barcelona enlazada arriba).
En las arras, dos cosas: un plazo holgado hasta la escritura, porque desde fuera todo tarda más, y, si va a pedir hipoteca, que quede escrito qué pasa con la señal si no se la conceden.
Paso 5: notario y registro, en persona o con poder
La compra se firma ante notario en España. Si no puede venir, puede dar un poder a una persona de su confianza para comprar, hipotecar, abrir cuentas y pagar los impuestos en su nombre. Ese poder se otorga en un consulado de España, donde el cónsul hace de notario, o ante un notario de su país con la Apostilla de La Haya y, si no está en castellano, traducido. Mande el borrador al notario español antes de firmarlo: un poder que se queda corto obliga a repetirlo.
¿Compra desde fuera y quiere saber cuánto tendrá que aportar antes de dar una señal?
Cuéntenos su caso →Impuestos al comprar: los mismos que un residente
Ser extranjero no cambia el impuesto de la compra. En Cataluña se paga a la Agència Tributària de Catalunya:
| Vivienda | Impuesto |
|---|---|
| Segunda mano | ITP por tramos: 10 % hasta 600.000 €; 11 % de 600.000 a 900.000 €; 12 % de 900.000 a 1.500.000 €; 13 % por encima |
| Nueva, comprada al promotor | IVA del 10 % y actos jurídicos documentados (AJD) del 1,5 % |
| Comprador gran tenedor | ITP del 20 %, salvo excepciones |
Impuesto de la compra de vivienda en Cataluña (2026)
Los tipos reducidos del 5 % (jóvenes, familias numerosas o monoparentales…) son para la vivienda habitual del comprador, así que a quien compra una segunda residencia no le tocan. Los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación se suman aparte; el desglose con los aranceles oficiales está en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
Un aviso: en mayo de 2025 se registró en el Congreso una proposición de ley para gravar hasta con un 100 % las compras de quienes no residen en la Unión Europea. A fecha de este artículo no se ha aprobado; si vive fuera de la UE, compruébelo antes de firmar.
Impuestos por tener la vivienda
Si no la alquila, como no residente declara cada año una renta imputada aunque no gane nada con ella: el 1,1 % del valor catastral si se ha revisado en los últimos diez años, o el 2 % si no. Tributa al 19 % si reside en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y al 24 % en los demás casos, con el modelo 210. Supongamos un valor catastral revisado de 120.000 €: la renta imputada es de 1.320 € y el impuesto, de 250,80 € al año al 19 % o de 316,80 € al 24 % (es un ejemplo; si la tiene solo parte del año, se prorratea por días).
Si la alquila, tributa por el alquiler en lugar de por la renta imputada: al 24 % sobre lo que cobra, sin restar gastos, o al 19 % restando los gastos si reside en la UE o el Espacio Económico Europeo con intercambio de información.
Además, el IBI del ayuntamiento, todos los años, y el Impuesto sobre el Patrimonio si lo que tiene en España supera los 700.000 €. El convenio entre su país y España puede cambiar parte de esta foto: consúltelo con un especialista fiscal de su país.
El día que venda: la retención del 3 %
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, a cuenta del impuesto del vendedor (texto refundido de la Ley del IRNR, art. 25.2). La ganancia tributa al 19 % y se declara con el modelo 210; si la retención supera el impuesto, se pide la devolución. Si el vendedor es persona física no residente, la plusvalía municipal también la ingresa el comprador, como sustituto, y lo normal es descontarla del precio.
Supongamos que compró por 350.000 €, con 37.500 € de impuesto y gastos, y vende por 420.000 €. El comprador le retiene 12.600 €. Simplificando, la ganancia es de 32.500 € (420.000 menos 387.500) y el impuesto, de 6.175 €: tendría que pedir una devolución de 6.425 €. Es un ejemplo: los gastos de la venta y las mejoras también cuentan.
Si necesita hipoteca: el resumen
A un no residente lo habitual es financiarle entre el 60 y el 70 % del menor entre precio y tasación, y los impuestos y gastos nunca se financian: salen de su bolsillo. Supongamos una vivienda usada de 350.000 € en Cataluña, con el ITP del 10 % y unos 2.500 € de gastos:
| Financiación | Hipoteca | Entrada | Total que aporta |
|---|---|---|---|
| 60 % | 210.000 € | 140.000 € | 177.500 € |
| 70 % | 245.000 € | 105.000 € | 142.500 € |
Compra de 350.000 € como no residente (ejemplo orientativo, no una oferta)
Si además necesita un poder o traducciones, súmelos aparte. Qué mira cada entidad (edad, moneda en la que cobra, plazo, importe mínimo) lo explicamos en nuestra especialidad de hipoteca para no residentes, y el paso a paso del préstamo, en la guía de hipoteca para extranjeros en España.
El orden, en resumen
- NIE y cuenta en España; el dinero, por transferencia y con su origen documentado.
- Si va a pedir hipoteca, estudio de financiación antes de buscar: cuánto le prestan y cuánto aporta.
- Búsqueda y nota simple antes de las arras.
- Arras con plazo holgado y la condición de la hipoteca por escrito.
- Tasación y oferta vinculante (la FEIN), al menos diez días naturales antes de firmar, y visita previa al notario.
- Firma ante notario, en persona o con poder; impuesto en el plazo de un mes e inscripción.
- Cada año, el modelo 210 y el IBI.
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Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Sí. Necesita un NIE, que puede pedir en el consulado de España de su país, y una cuenta en un banco español. Puede firmar en persona ante notario o mediante un poder otorgado en el consulado o ante un notario de su país con la Apostilla de La Haya.
No. El visado de residencia por inversión inmobiliaria, la llamada «golden visa», se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025. Solo se resolvieron con la norma anterior las solicitudes presentadas antes de esa fecha.
Cada año declara una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % si reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein y al 24 % en los demás casos, con el modelo 210. Además paga el IBI del ayuntamiento.
Porque la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de su impuesto (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR, modelo 211). Usted declara después la ganancia al 19 % con el modelo 210 y, si la retención fue mayor, pide la devolución.
Lo habitual es entre el 60 y el 70 % del menor entre precio y tasación. Los impuestos y los gastos de la compra no se financian nunca. Lo explicamos en hipoteca para no residentes.