Gastos de compra de vivienda en Barcelona en 2026: desglose completo y quién paga cada cosa
· Actualizado el 24/9/2026Comprar un piso en Barcelona cuesta bastante más que su precio: si es de segunda mano, el impuesto de transmisiones se lleva el 10 % (el 5 % en algunos casos), y a eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación. Ese dinero lo pone usted: el banco casi nunca lo financia. Aquí tiene cada gasto con su fuente, calculado para un piso de 250.000 €, y quién paga qué según la ley catalana, que en esto es distinta.
Cuánto cuesta comprar un piso de 250.000 € en Barcelona
Supongamos un piso de 250.000 €, un solo comprador con el impuesto al tipo general y con hipoteca. La notaría y el registro están calculados con los aranceles oficiales; la gestoría y la tasación son cifras orientativas.
| Concepto | Piso usado | Piso nuevo |
|---|---|---|
| Impuestos | 25.000 € (ITP del 10 %) | 28.750 € (IVA del 10 % y AJD del 1,5 %) |
| Notaría de la compraventa | 500-700 € | 500-700 € |
| Registro de la Propiedad | 250-400 € | 250-400 € |
| Gestoría | 300-500 € | 300-500 € |
| Tasación (si pide hipoteca) | 300-500 € | 300-500 € |
| Total aproximado | 26.350-27.100 € | 30.100-30.850 € |
Gastos de compra de un piso de 250.000 € en Barcelona (ejemplo orientativo: un comprador, tipo general)
Sin el impuesto, los gastos suman entre 1.350 y 2.100 €. Para hacer números, nosotros contamos 2.500 €: con más folios, dos compradores o un garaje que se inscribe aparte, la factura sube. Así, impuesto y gastos suman unos 27.500 €, o unos 15.000 € con el ITP del 5 %.
El impuesto: ITP si es usada, IVA y AJD si es nueva
Si compra una vivienda usada a un particular, paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) a la Agència Tributària de Catalunya. Desde el 27 de junio de 2025 es del 10 % hasta 600.000 € y sube por tramos (11 %, 12 % y 13 %) solo en la parte que pasa de esa cifra. Baja al 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de 35 años o menos, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad de al menos el 65 % y víctimas de violencia machista, con un límite de renta. Y sube al 20 % si el comprador es gran tenedor, algo a tener en cuenta si compra para invertir. Los requisitos exactos están en nuestro artículo sobre el ITP en Cataluña.
Si la vivienda es nueva y se la vende el promotor, no hay ITP: paga un 10 % de IVA y un 1,5 % de actos jurídicos documentados (AJD). Desde el 27 de junio de 2025, si tiene 35 años o menos, su base imponible no pasa de 36.000 € y va a ser su vivienda habitual, el AJD tiene una bonificación del 100 %: 3.750 € menos en el ejemplo.
El impuesto se paga con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la escritura. Con hipoteca, normalmente lo presenta la gestoría.
Notaría y registro: lo que marca el arancel
Notarios y registradores no ponen precio libre: cobran por arancel (Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989), según el valor de la compra. Para 250.000 €, la escala del notario da 364,26 €, ya con la rebaja del 5 % que marca la norma; con los folios, la copia y el IVA, la factura suele quedar entre 500 y 700 €. La inscripción son unos 191 € de arancel y, con el asiento, las notas y el IVA, unos 250 €.
El registro sube en dos casos. Si el garaje o el trastero son fincas distintas del piso, cada una se inscribe aparte. Y si compran dos personas por mitades, el arancel se aplica a cada mitad: unos 365 € en el ejemplo. Solo hay una base única si están casados en gananciales u otro régimen de comunidad, y en Cataluña, si no se pacta nada, el matrimonio va en separación de bienes.
Importante: en Cataluña, salvo pacto, la escritura de compraventa, la primera copia y la inscripción las paga el comprador (Código Civil de Cataluña, arts. 621-15 y 531-6), mientras que el Código Civil estatal pone la escritura a cargo del vendedor. Si en las arras pone «gastos según ley», en Barcelona la notaría la paga usted.
Gestoría y tasación
La gestoría no tiene arancel: pida el presupuesto por escrito. Con hipoteca suele ponerla el banco, que paga la parte de la hipoteca; la de la compraventa (liquidar el impuesto e inscribir la compra) la paga usted: en las provisiones de fondos de 2026 que conocemos, entre 300 y 500 €.
Esa provisión de fondos es el dinero que la gestoría le pide tener en la cuenta antes de firmar para pagar el impuesto y los gastos, con algo de margen; después le devuelve lo que sobra. La tasación, en cambio, la paga usted aunque la hipoteca no llegue a firmarse: la de un piso normal cuesta entre 300 y 500 €. Le explicamos cómo funciona en cómo funciona la tasación hipotecaria.
¿Quiere saber cuánto necesita tener ahorrado para su compra concreta, con su ITP y su hipoteca?
Cuéntenos su caso →Con hipoteca: qué paga el banco y qué paga usted
Desde la Ley 5/2019, los gastos de la hipoteca se reparten por ley y la mayoría los paga el banco:
| Gasto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| Tasación | Usted | Ley 5/2019, art. 14.1.e |
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco | Ley 5/2019, art. 14.1.e |
| Copias de esa escritura | Quien las pida | Ley 5/2019, art. 14.1.e |
| Registro de la hipoteca | El banco | Ley 5/2019, art. 14.1.e |
| Gestoría de la hipoteca | El banco | Ley 5/2019, art. 14.1.e |
| Impuesto (AJD) de la hipoteca | El banco | Ley del ITPAJD, art. 29 |
| Comisión de apertura, si la hay | Usted | Ley 5/2019, art. 14.4 |
Quién paga los gastos de la hipoteca
La comisión de apertura se cobra una sola vez y figura en la oferta vinculante, que le deben entregar al menos diez días naturales antes de firmar (le explicamos qué es la FEIN y cómo leerla). La visita previa al notario es gratuita. Y los seguros que le pidan puede contratarlos con otra compañía con coberturas equivalentes sin que le empeoren el préstamo.
La plusvalía la paga el vendedor, con una excepción
La plusvalía municipal la paga quien vende (Ley de Haciendas Locales, art. 106). Pero si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto y tiene que pagarla él; además, debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en un mes. Si el vendedor vive fuera, déjelo pactado en el contrato.
Después de firmar: IBI y comunidad
El IBI se devenga el 1 de enero: lo debe quien era propietario ese día, y el reparto del año es cuestión de pacto. Las deudas de IBI siguen a la vivienda: el notario le avisará si hay recibos pendientes.
Con la comunidad, la ley catalana va más lejos que la estatal: la vivienda responde de lo que se deba del año en curso y de los cuatro anteriores, aunque lo debiera el vendedor (Código Civil de Cataluña, art. 553-5). El vendedor tiene que aportar un certificado de deudas, con las derramas ya aprobadas; sin él no se firma la escritura, salvo que usted renuncie expresamente. No lo haga.
¿Se pueden financiar los gastos?
Casi nunca. Las entidades no suelen prestar más del 80 % del valor de tasación, y el «100 %» se refiere al precio (o a la tasación, si es menor), no a los impuestos. Con el aval ICO, la hipoteca puede cubrir el 100 % del precio, pero el ITP y los gastos se pagan con ahorros. La hipoteca «al 100 % más gastos» es excepcional y se da sobre todo con doble garantía.
Con una hipoteca del 80 % sobre el piso de 250.000 €, necesitaría 50.000 € de entrada más unos 27.500 € de impuesto y gastos: unos 77.500 €. Las vías para reducir esa cifra están en hipoteca 100 % sin ahorros en Barcelona.
Antes de firmar las arras
- Consulte el valor de referencia del Catastro: si supera el precio, el ITP se paga sobre él.
- Pida una nota simple: cargas y si el garaje o el trastero son fincas aparte.
- Pida el certificado de deudas de la comunidad y el último recibo del IBI.
- Deje por escrito quién paga cada gasto, sobre todo la notaría.
- Compruebe con su última renta si le corresponde el ITP del 5 %.
- Estudie la hipoteca antes de pagar la señal, no después.
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Con una hipoteca del 80 %, unos 77.500 €: 50.000 € de entrada, 25.000 € de ITP al 10 % y unos 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación. Si le corresponde el ITP del 5 %, unos 65.000 €.
Salvo pacto, el comprador: el Código Civil de Cataluña pone a su cargo la escritura de compraventa, la primera copia y la inscripción. La notaría de la hipoteca, en cambio, la paga el banco.
El vendedor. Solo si el vendedor es una persona física no residente en España, la ley obliga al comprador a pagarla como sustituto y, además, a retener el 3 % del precio para Hacienda.
Casi todos: la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y el impuesto de actos jurídicos documentados. Usted paga la tasación, las copias que pida y la comisión de apertura, si la hay.