Hipotecar una vivienda pagada para obtener dinero: cómo rehipotecar su casa y cuándo compensa
Hipotecar una vivienda pagada, lo que mucha gente llama rehipotecar, es la forma de obtener dinero con la casa que ya es suya: para una reforma, para ayudar a un hijo a comprar, para cancelar deudas o para comprar otra vivienda. Es posible, pero no todas las entidades lo hacen para cualquier fin, y la casa pasa a responder del préstamo. Le explicamos cómo funciona, qué derechos tiene, quién paga cada gasto y un ejemplo calculado.
Qué es hipotecar una vivienda pagada (y en qué se diferencia de ampliar)
Usted tiene un piso sin deuda, o con una hipoteca ya pagada, y una entidad le presta dinero con ese piso como garantía. Es una hipoteca nueva en toda regla: se firma ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad y, si un día deja de pagar, la entidad puede reclamar la vivienda.
No es lo mismo que ampliar. Ampliar es aumentar el capital de una hipoteca que ya existe, con la entidad que ya la tiene; lo explicamos con números en ampliar la hipoteca para cancelar deudas. Aquí no hay hipoteca previa: la vivienda pasa de no deber nada a ser garantía de un préstamo.
Un detalle práctico: si terminó de pagar una hipoteca antigua pero nunca la canceló en el Registro, la vivienda sigue apareciendo con esa carga. Pagar no la borra. Antes de hipotecar de nuevo hay que cancelarla; el certificado de deuda cero que se pide al banco es gratuito, según el Banco de España.
La ley le protege igual que si comprara
Da igual para qué sea el dinero. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario se aplica a todos los préstamos con hipoteca sobre una vivienda cuando el prestatario, o quien avala o aporta la garantía, es una persona física (art. 2). Eso le da los mismos derechos que a quien compra:
- Diez días naturales antes de firmar debe tener la FEIN, que es la oferta vinculante, y la ficha de advertencias o FiAE (art. 14.1).
- Una visita previa al notario que usted elija, que le explica el contrato y lo deja en un acta sin coste para usted (art. 15).
- Límites para que le reclamen la deuda entera. La entidad solo puede dar por vencido el préstamo si lo impagado llega al 3 % del capital en la primera mitad del plazo (o a doce cuotas) o al 7 % en la segunda mitad (o a quince cuotas), y después de darle un mes para ponerse al día (art. 24).
Ese último punto conviene leerlo con calma. En un préstamo de 60.000 €, el 3 % son 1.800 €: con una cuota de unos 414 € al mes, se alcanza con cinco cuotas sin pagar. Es una protección, pero no es un colchón grande.
Para qué se suele rehipotecar una vivienda
La finalidad no cambia la ley, pero sí cambia la respuesta de las entidades. Muchas no conceden dinero sobre una vivienda pagada si no es para algo concreto, y es habitual que pidan justificarlo con papeles. Por eso conviene saber en qué grupo está su caso:
- Comprar otra vivienda. Es la finalidad que más entidades aceptan. A veces es mejor no pedir el dinero aparte, sino usar la vivienda pagada como segunda garantía de la hipoteca de la nueva: es la doble garantía, que explicamos en hipoteca 100 % sin ahorros.
- Ayudar a un hijo a comprar. Hay dos maneras. Los padres hipotecan su vivienda y le dan el dinero, y entonces los deudores son ellos; o la vivienda de los padres entra como segunda garantía de la hipoteca del hijo. En las dos, la casa de los padres responde. Y la edad cuenta: es habitual que la hipoteca tenga que estar pagada antes de que el titular cumpla 75 años, así que a los 65 el plazo se queda en unos diez años.
- Una reforma. Las entidades suelen pedir el presupuesto firmado de la empresa que hará la obra.
- Reunificar deudas. Se cancelan los préstamos y las tarjetas con la nueva hipoteca. Es la finalidad que más prudencia exige, porque deudas que no tocaban su casa pasan a estar garantizadas con ella. Lo tratamos a fondo en reunificación de deudas con hipoteca.
- Dinero sin una finalidad concreta, o para un negocio. Es lo que en el sector se llama liquidez o libre disposición. Es lo que menos entidades hacen, y las que lo hacen suelen pedir que explique el destino.
Cuánto le prestan y qué miran
El punto de partida es la tasación hipotecaria, que hace una sociedad de tasación homologada con las normas de la Orden ECO/805/2003. Si usted ya tiene una tasación válida, de tasador homologado y sin caducar, la entidad está obligada a aceptarla.
Sobre ese valor, cuando el dinero no es para comprar la vivienda, las entidades son más prudentes. En vivienda habitual es habitual que no pasen del 80 % de la tasación, y con dinero de libre disposición muchas se quedan por debajo; si la vivienda es una segunda residencia o está alquilada, el porcentaje baja y son menos las que la estudian. Algunas, si la compró hace pocos años, calculan sobre el precio que pagó y no sobre la tasación actual.
Lo otro que miran es la cuota. Lo habitual es que todas sus cuotas juntas, esta incluida, no pasen de un 35-40 % de lo que ingresa neto. Tener una vivienda pagada no mejora ese cálculo: da garantía, no ingresos.
¿Tiene una vivienda pagada y quiere saber cuánto podría obtener con ella?
Cuéntenos su caso →Un ejemplo con números
Supongamos una vivienda tasada en 200.000 € y un préstamo de 60.000 €, el 30 % de su valor, a un tipo fijo supuesto del 3 % (es un ejemplo, no la oferta de ninguna entidad). Con el sistema de amortización francés:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales | Ingresos netos para que la cuota sea el 35 % |
|---|---|---|---|
| 10 años | 579,36 € | 9.523,74 € | 1.655 € |
| 15 años | 414,35 € | 14.582,82 € | 1.184 € |
| 20 años | 332,76 € | 19.862,05 € | 951 € |
60.000 € al 3 %: cuota e intereses según el plazo (ejemplo)
Pasar de 10 a 20 años baja la cuota 247 € al mes y duplica los intereses. La última columna supone que no tiene ninguna otra deuda. Puede probar sus propias cifras en nuestro simulador hipotecario, que sirve también como simulador para hipotecar su casa.
Lo que cuesta y quién lo paga
- Tasación: usted.
- Notaría de la escritura, Registro y gestoría: la entidad (Ley 5/2019, art. 14.1.e). Las copias, quien las pida.
- Impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca: la entidad, que es quien lo debe desde finales de 2018. En Cataluña lo gestiona la Agència Tributària de Catalunya, con la misma regla.
- Comisión de apertura, si la hay: usted, y se cobra una sola vez.
- Cancelar una hipoteca antigua que siga inscrita, si es su caso: usted.
En Cataluña: la firma de su pareja
Si es la vivienda familiar, en Cataluña hace falta el consentimiento del cónyuge para hipotecarla, aunque la casa sea solo suya y aunque estén casados en separación de bienes. Vale lo mismo para la pareja estable (Código Civil de Cataluña, arts. 231-9 y 234-3). Cuéntelo desde el principio: su pareja tendrá que firmar en la notaría.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
La respuesta honesta es que hipotecar una casa que no debía nada es una decisión seria. Puede tener sentido si el dinero va a algo que se sostiene (una compra, una reforma necesaria, cancelar deudas caras de verdad), si sus ingresos son estables y si elige el plazo más corto que pueda pagar con holgura.
Piénselo dos veces si el dinero cubre gastos del día a día, si sus ingresos van a bajar pronto (una jubilación, un contrato que termina) o si ayuda a un hijo cuya operación no saldría por sí sola. Compare antes con las alternativas: para cantidades pequeñas, un préstamo personal no pone en juego la vivienda, aunque sea más caro (es crédito al consumo y nosotros no lo tramitamos).
Para estudiar su caso le enviaremos la lista de documentación que corresponde a su perfil: cuenta ajena, autónomo, empresa o no residente. De la vivienda, la tasadora pedirá además la escritura, la nota simple y el certificado de eficiencia energética.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Sí. Se firma una hipoteca nueva sobre la vivienda y la entidad presta un porcentaje de su tasación. No todas las entidades lo hacen para cualquier finalidad: comprar otra vivienda es lo que más aceptan y el dinero de libre disposición, lo que menos.
Depende de la tasación, de la finalidad y de sus ingresos. En vivienda habitual es habitual que no pase del 80 % de la tasación, y menos si es segunda residencia o está alquilada. Y la cuota tiene que caber en sus ingresos.
Sí: o hipoteca su vivienda y le da el dinero, o la aporta como segunda garantía de la hipoteca de su hijo (doble garantía). En los dos casos su casa responde si la deuda no se paga, y su edad limita el plazo.
Como en cualquier hipoteca sobre vivienda: la tasación, usted; notaría, Registro, gestoría e impuesto, la entidad (Ley 5/2019, art. 14). Si hay comisión de apertura, también es suya.