Seguros vinculados a la hipoteca: cuáles son obligatorios y cuándo compensa la bonificación
· Actualizado el 5/10/2026La respuesta corta: obligatorio por ley solo hay un seguro, pero la entidad puede exigirle dos, y casi todo lo demás se lo ofrece a cambio de bajarle el tipo. La diferencia no es de matiz: de ella depende que pueda llevarse el seguro a otra compañía sin que le suban el tipo. Le explicamos qué dice la Ley 5/2019, qué puede elegir usted y cómo calcular si la bonificación le sale a cuenta.
Lo que dice la ley: venta vinculada no, venta combinada sí
La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, distingue dos cosas que en la calle se llaman igual. Una venta vinculada es darle la hipoteca solo si contrata otros productos, sin opción de llevarse el préstamo por separado: está prohibida, salvo autorizaciones concretas de la autoridad competente (art. 17.1). Una venta combinada es ofrecerle el préstamo solo y, además, el préstamo con otros productos a un tipo más bajo: está permitida (art. 17.6).
En la combinada, la entidad tiene que presentarle las dos ofertas, con y sin productos, para que vea la diferencia, y explicarle antes de contratar qué parte del coste corresponde a cada producto y qué pasa si no los contrata o los cancela después (art. 17.7). Si solo le enseñan la versión con productos, pida la otra por escrito.
Los dos seguros que sí le pueden exigir
Obligatorio por ley con la hipoteca solo hay uno, como recuerda el Banco de España: el de daños de la vivienda, el que se conoce como seguro de incendios. Pero la ley permite a la entidad exigirle dos (art. 17.3):
- Un seguro de daños de la vivienda hipotecada. La vivienda es la garantía del préstamo, y la normativa del mercado hipotecario pide que esté asegurada contra daños, al menos, por su valor de tasación (Real Decreto-ley 24/2021, art. 23.6). Se asegura la construcción, lo que las pólizas de hogar llaman continente, no los muebles.
- Un seguro «en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo»: uno que cubra el pago si a usted le pasa algo, por ejemplo un seguro de vida. Es lo que mucha gente no sabe: que se lo pidan no es ilegal.
Lo que la ley no permite es obligarle a contratarlos con ellos. La entidad puede proponerle una compañía, pero tiene que aceptar la póliza de cualquier otra que ofrezca condiciones y coberturas equivalentes, al firmar y en cada renovación. No puede cobrarle nada por revisarla, y aceptarla no puede empeorar ninguna condición del préstamo (art. 17.3). Si le exige un seguro, tiene que darle por escrito las condiciones que debe cumplir (art. 14.1.f).
En la mayoría de ofertas que vemos, sin embargo, el seguro de vida no aparece como exigido, sino como un producto que rebaja el tipo. Y eso cambia las reglas.
Seguro exigido o seguro que bonifica: la diferencia que importa
La regla del artículo 17.3 protege las condiciones del préstamo, no las bonificaciones. Si contrata en otra compañía equivalente un seguro que le exigen, no pueden empeorarle el préstamo. Pero si tenerlo con la entidad le daba además una rebaja del tipo, esa rebaja solo se aplica mientras lo tenga con ella. El Banco de España lo dice sin rodeos: si suscribe el seguro con una aseguradora distinta, no se beneficiará de la bonificación.
Por eso no funciona el «truco» que todavía circula: contratar los seguros del banco para conseguir el tipo bajo y cambiarlos al año siguiente por otros más baratos conservando la rebaja. Puede cambiarlos, pero pierde la bonificación, y su contrato dirá cuánto sube el tipo.
Importante: la propia oferta vinculante le avisa de que las condiciones del préstamo, incluido el tipo de interés, pueden variar si deja de cumplir las obligaciones que lleva asociadas. Lea en su contrato qué exige cada bonificación, durante cuánto tiempo y cada cuánto se comprueba.
Qué es una bonificación y qué productos suele pedir
Una bonificación es una rebaja del tipo de interés a cambio de contratar o mantener otros productos con la entidad. Es habitual que pidan domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar y el de vida, usar una tarjeta con un gasto mínimo al mes o aportar a un plan de pensiones. Cada producto rebaja una parte, y la suma da el tipo bonificado.
La TAE ayuda a comparar, con un límite. La de la oferta bonificada incluye las primas de los seguros de los que depende ese tipo, porque la ley obliga a sumarlas al coste del préstamo cuando la oferta está condicionada a ellos (Ley 5/2019, art. 4.12, que remite a la Ley 16/2011, art. 6). Pero se calcula suponiendo que el tipo y los gastos no cambian (art. 8.4), y no le dice cuánto le costaría un seguro equivalente en otra compañía. Por eso, además de la TAE, conviene hacer la cuenta en euros.
Cómo calcular si la bonificación le compensa
La cuenta tiene dos columnas. En una, lo que se ahorra en cuota por tener el tipo más bajo. En la otra, lo que le cuestan de más los productos de la entidad frente a contratarlos por su cuenta. Si la primera es mayor, compensa.
Supongamos una hipoteca de 180.000 € a 25 años a tipo fijo: al 3,20 % sin productos y al 2,70 % con vida, hogar y nómina. Son tipos de ejemplo, no ofertas de ninguna entidad. Supongamos también que los seguros de la entidad cuestan 850 € al año y unos equivalentes en otra compañía, 450 €:
| Concepto | Sin bonificar (3,20 %) | Bonificada (2,70 %) |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 872,42 € | 825,76 € |
| Cuotas de un año | 10.469,07 € | 9.909,12 € |
| Seguros de vida y hogar al año | 450 € (fuera) | 850 € (con la entidad) |
| Total del primer año | 10.919,07 € | 10.759,12 € |
Hipoteca de 180.000 € a 25 años a tipo fijo (ejemplo: tipos y primas supuestos)
La bonificación le ahorra 46,66 € al mes, unos 560 € al año, y los seguros de la entidad le cuestan 400 € más: gana unos 160 € al año. Pero si esos seguros costaran 650 € más que fuera, perdería unos 90 € al año. La regla es sencilla: la bonificación compensa mientras el sobrecoste de los productos sea menor que el ahorro en cuota, en este ejemplo unos 560 € al año.
¿Y si al año pasa los seguros a otra compañía? Pierde la bonificación. Con 174.887,93 € pendientes y 24 años por delante al 3,20 %, la cuota pasaría a 870,76 €: 45 € más al mes, unos 540 € al año, para ahorrarse 400 € en seguros. Saldría perdiendo unos 140 € al año.
Tres cosas que esta cuenta no ve y conviene preguntar por escrito: si la prima del seguro de vida es fija o cambia con los años, si es de prima única (todo de golpe al principio) o periódica, y qué capital cubre. Si quiere ver comparadas dos ofertas completas, con su cuota y sus seguros, lo hacemos en cómo comparar hipotecas para funcionarios.
¿Tiene una oferta con bonificaciones y no sabe si le compensa?
Cuéntenos su caso →Cambiar de seguro después de firmar
- Seguros exigidos. En cada renovación puede presentar una póliza equivalente de otra compañía, sin coste y sin que le empeoren el préstamo (art. 17.3). Si la póliza es anual, como la de hogar, para no renovarla tiene que avisar por escrito con al menos un mes de antelación al vencimiento (Ley de Contrato de Seguro, art. 22). El seguro de vida tiene reglas propias: mire su póliza.
- Seguros que bonifican. Puede cancelarlos, pero pierde la bonificación. Haga antes la cuenta con su cuota y sus primas reales.
- Si devuelve todo el préstamo antes de tiempo. El seguro accesorio del que la entidad es beneficiaria se extingue y tiene derecho a que le devuelvan la parte de prima no consumida, salvo que pida mantenerlo con otro beneficiario (Ley 5/2019, art. 23.3). Importa sobre todo si pagó una prima única.
Si con los años la bonificación deja de compensarle, puede renegociar las condiciones con su entidad (novación hipotecaria) o llevarse el préstamo a otra (subrogación), y comparar entonces de nuevo las ofertas con y sin productos.
Dónde lo verá antes de firmar
Todo esto tiene que estar por escrito antes de la notaría. En la oferta vinculante, la FEIN, la sección 4 recoge la TAE y lo que incluye, y la sección 8, «Otras obligaciones», los productos que tiene que contratar para tener ese tipo, lo que cuestan si no están en la TAE y las consecuencias de cancelarlos después. Cómo leer el resto de la ficha lo explicamos en qué es la FEIN y qué mirar antes de firmar.
Cuando estudiamos su caso, pedimos cada oferta en sus dos versiones, con y sin productos, y le hacemos esta cuenta con sus cifras: es parte de cómo trabajamos como bróker hipotecario en Barcelona. Si está empezando, le conviene repasar antes los errores que más caros salen al pedir una hipoteca.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, con las ofertas comparadas con y sin productos. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
La ley no lo impone, pero permite que la entidad le exija un seguro que garantice el pago del préstamo, como uno de vida (Ley 5/2019, art. 17.3). Si se lo exige, puede contratarlo con la compañía que quiera, con coberturas equivalentes, sin coste y sin que le empeoren el préstamo. Lo más habitual es que se lo ofrezcan como producto para bonificar el tipo.
Sí. La entidad puede exigirle el seguro de daños de la vivienda, pero tiene que aceptar la póliza de otra compañía con coberturas equivalentes, al firmar y en cada renovación, sin cobrarle por revisarla. Si ese seguro formaba parte de una bonificación, al llevárselo fuera perderá la rebaja del tipo.
Si el seguro servía para bonificar el tipo, sí: pierde esa bonificación y el tipo sube lo que diga su contrato. Si era un seguro exigido y lo sustituye por otro equivalente, no pueden empeorarle las condiciones del préstamo. Antes de cancelar, compare lo que ahorra en la prima con lo que subirá la cuota.
Si devuelve todo el préstamo, el seguro accesorio del que la entidad es beneficiaria se extingue y tiene derecho a que le devuelvan la parte de la prima no consumida, salvo que pida mantenerlo con otro beneficiario (Ley 5/2019, art. 23.3). Es especialmente importante en los seguros de prima única.