10 errores al pedir una hipoteca que salen caros, y cómo evitar cada uno
· Actualizado el 5/10/2026Casi ninguna hipoteca se cae por mala suerte. Se cae por un paso dado antes de tiempo, una deuda firmada en el peor momento o una cuenta que nadie hizo. Estos son los diez errores que más vemos, en el orden en que suelen aparecer, con lo que dice la ley cuando la hay y cómo evitar cada uno. Para cada error tiene una página donde lo explicamos a fondo.
1. Buscar piso antes de saber cuánto le prestan
Lo primero no es el piso, es su cifra. Con sus nóminas o sus rentas, sus deudas y su edad se puede saber cuánto le financiarían y qué cuota le cabe. Según el Banco de España, las entidades no suelen prestar más del 80 % del valor de tasación y estiman que la tasa de endeudamiento no debe pasar del 30-35 % de los ingresos. Quien busca sin esa cifra se enamora de pisos que no puede pagar, o firma con prisas.
Cómo evitarlo: estudio de viabilidad primero, búsqueda después. Es el orden que seguimos en la hipoteca para primera vivienda.
2. Firmar las arras sin nota simple ni cláusula de financiación
Si firma unas arras penitenciales y después no consigue la hipoteca, puede perder la señal. En Cataluña tienen que pactarse expresamente y, si el comprador desiste, las pierde (Código Civil de Cataluña, art. 621-8). La misma ley le da una salida: si el contrato prevé que parte del precio se pagará con un préstamo de una entidad de crédito, puede desistir si acredita por escrito, en el plazo pactado, que se lo han denegado, salvo pacto en contra o negligencia suya (art. 621-49).
Cómo evitarlo: antes de firmar, pida la nota simple de la vivienda, que dice quién es el titular, cómo está descrita la finca y qué cargas tiene, y envíenosla. Que el contrato diga que se pagará con hipoteca y en qué plazo, y que le devuelvan la señal si la tasación no llega al precio. Lo explicamos en cómo funciona la tasación hipotecaria.
3. Contar la entrada y olvidar los impuestos y gastos
El 80 % se calcula sobre el precio o la tasación, no sobre lo que cuesta comprar. En Cataluña, una vivienda usada paga un 10 % de impuesto de transmisiones patrimoniales hasta 600.000 € (el 5 % en algunos casos), y a eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación. En un piso de 250.000 € con una hipoteca del 80 %, necesita unos 77.500 € entre entrada, impuesto y gastos.
Cómo evitarlo: haga la cuenta completa antes de buscar, con el impuesto que le corresponda. Tiene el desglose en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
4. Endeudarse justo antes de pedirla: el coche, las tarjetas
Cada cuota que ya paga se resta de la que le cabe. Supongamos que firma un préstamo para el coche de 300 € al mes: con una hipoteca a 30 años al 3 % (tipo de ejemplo), esos 300 € equivalen a unos 71.000 € menos de hipoteca. Las tarjetas y cuentas de crédito aparecen en la CIRBE con su límite aunque no deba nada, y la entidad puede volver a revisar sus deudas y sus extractos antes de la firma.
Cómo evitarlo: no firme nada a plazos desde que empieza a buscar hasta que firma, cierre las tarjetas que no usa y, si una deuda pequeña le tumba el ratio, valore cancelarla antes. Más en qué es la CIRBE y cómo afecta a su hipoteca.
5. Pedirla por su cuenta en muchas entidades a la vez
Primero, un mito: pedir la hipoteca en varios sitios no «ensucia» la CIRBE, porque el informe que reciben los bancos no muestra las consultas de otras entidades. El problema es otro. Cada entidad que estudia su operación se queda con lo que vio: si llegó con cifras que no cuadran, sin papeles o con un planteamiento que no encaja en su política y se la deniegan, volver con la misma operación cuesta, y a veces ya no se puede. Hay entidades que deniegan por sus propios registros internos sin explicar el motivo.
Cómo evitarlo: comparar, sí, pero con el expediente completo y en las entidades que hoy aceptan su perfil. Es lo que hace un intermediario, como contamos en qué es un bróker hipotecario.
¿Ya tiene piso visto o arras en marcha? Cuanto antes lo miremos, más salidas hay.
Cuéntenos su caso →6. No pensar en la edad y el plazo
El plazo máximo lo marca la edad del titular mayor al terminar de pagar, y cada entidad pone su límite: suele estar entre los 70 y los 80 años, y lo más habitual son los 75. A más edad, menos plazo y más cuota. Supongamos 180.000 € al 3 %: a 30 años, 758,89 € al mes; a 20 años, 998,28 €. Con un 35 % de endeudamiento, la primera pide unos 2.170 € netos al mes y la segunda, unos 2.850 €.
Cómo evitarlo: calcule con el plazo que le corresponde por edad, nunca con 30 años por defecto. Tiene cuotas de ejemplo en cuánto se paga por una hipoteca de 100.000, 150.000 o 200.000 €.
7. Si es autónomo, pedirla sin mirar lo que declara
El banco no mira lo que factura, sino el rendimiento neto de sus declaraciones de la renta, lo que queda después de restar los gastos, y la mayoría quiere ver al menos dos años completos. Quien lleva años deduciendo al máximo descubre que, para el banco, gana bastante menos de lo que cree.
Cómo evitarlo: si piensa comprar en uno o dos años, mire con tiempo qué ingresos le reconocerán. Lo explicamos en nuestra página de hipoteca para autónomos en Barcelona.
8. Llegar con efectivo que no puede justificar
Las entidades de crédito, los notarios y los intermediarios de crédito están obligados por la ley de prevención del blanqueo a conocer el origen de los fondos (Ley 10/2010, arts. 2 y 6). El efectivo que no se puede explicar no cuenta como ahorro, y pasarlo por la cuenta de un familiar o ingresarlo en trozos pequeños es justo lo que los bancos tienen más vigilado. Si salta antes de la firma, la operación se cae, y con ella pueden perderse las arras.
Cómo evitarlo: si son ahorros suyos, que se vean en sus extractos con tiempo; si el dinero es de su familia, hágalo por la vía documentada, con una donación o un préstamo familiar. Le contamos cómo en hipoteca para jóvenes sin ahorros.
9. Comparar por el tipo anunciado y no por lo que cuesta
Un tipo bajo con muchos productos puede salir más caro que uno algo más alto sin ninguno. La entidad tiene que ofrecerle el préstamo con productos y también por separado (Ley 5/2019, art. 17), así que pida las dos versiones y compare la TAE y el coste en euros de cada bonificación. Y desconfíe del truco de cambiar los seguros al año: si eran para bonificar, pierde la rebaja.
Cómo evitarlo: haga la cuenta de la bonificación con sus primas reales. Le enseñamos a hacerla en seguros vinculados a la hipoteca: ¿son obligatorios?
10. Firmar sin leer la FEIN
La FEIN es la oferta vinculante. Le tiene que llegar al menos diez días naturales antes de la firma, con la ficha de advertencias, y antes de firmar tiene que pasar por el notario que usted elija, que le asesora gratis (Ley 5/2019, arts. 14 y 15). Aun así, mucha gente llega a la firma sin haberla comparado con lo que le dijeron.
Cómo evitarlo: revise el tipo, la TAE, la cuota, los productos obligatorios y las comisiones, y lleve sus dudas por escrito al notario. Le explicamos qué casillas mirar en qué es la FEIN y por qué debe leerla antes de firmar.
El orden que evita casi todos
Casi todos estos errores salen de hacer las cosas en otro orden. El nuestro es este: usted nos envía la documentación; con ella le decimos si su caso es viable y hasta qué importe; con esas cifras busca vivienda; antes de firmar las arras nos envía la nota simple; presentamos la operación con esa vivienda a las entidades que aceptan su perfil y se hace la tasación; llega la oferta vinculante (la FEIN), la revisamos con usted y se firma en la notaría.
Así trabajamos como bróker hipotecario en Barcelona: sin prisas y con cada paso a su tiempo.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, antes de que firme nada. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
No. El informe que reciben los bancos no muestra las consultas de otras entidades. Lo que sí perjudica es presentar la operación mal planteada en muchos sitios: cada entidad se queda con lo que vio y, si la deniega, volver con la misma operación cuesta.
Depende del contrato. En Cataluña, si las arras son penitenciales y el comprador desiste, las pierde; pero si el contrato prevé que parte del precio se pagará con un préstamo, el comprador puede desistir si acredita en el plazo pactado que se lo han denegado, salvo pacto en contra o negligencia suya (Código Civil de Cataluña, arts. 621-8 y 621-49). Por eso conviene revisar el contrato y la nota simple antes de firmar.
No es buena idea. Cada cuota que ya paga se resta de la que le cabe, y la entidad puede revisar sus deudas y extractos hasta la firma. Como ejemplo, un préstamo de 300 € al mes equivale a unos 71.000 € menos de hipoteca a 30 años al 3 %.
Como orientación, el 20 % del precio más los impuestos y gastos, porque las entidades no suelen prestar más del 80 % de la tasación. En Cataluña, en vivienda usada, el impuesto es del 10 % hasta 600.000 € (el 5 % en algunos casos). Si cumple los requisitos, el aval ICO permite financiar hasta el 100 % del menor entre el precio y la tasación, aunque los impuestos y gastos se siguen pagando con ahorros.