Aval ICO hipotecario: guía completa, paso a paso, para 2026
· Actualizado el 23/9/2026El aval ICO permite que el banco le preste el 100 % del precio de la vivienda sin que usted tenga que buscar un avalista. Esta guía explica cómo funciona por dentro, con números, qué documentos le van a pedir y en qué orden conviene hacer las cosas para no perder una señal por el camino.
Cómo funciona por dentro: un ejemplo con números
Los bancos financian con normalidad hasta el 80 % del valor de una vivienda habitual. El 20 % restante es el tramo que más riesgo les supone, y por eso piden que lo ponga usted de entrada. El aval ICO cubre precisamente ese hueco: el Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial, garantiza al banco una parte del préstamo durante los diez primeros años.
Supongamos un piso de 200.000 €, tasado en 200.000 €, con certificado energético E:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Hipoteca (100 % del menor entre precio y tasación) | 200.000 € |
| Parte avalada por el ICO (hasta el 20 %, durante 10 años) | 40.000 € |
| Si el certificado energético fuera A, B, C o D (hasta el 25 %) | 50.000 € |
| Cuota mensual orientativa (3 % fijo, 30 años) | 843 € |
| Impuestos y gastos de la compra | con sus ahorros |
Ejemplo ilustrativo. La cuota se calcula con un tipo fijo del 3 % a 30 años solo para dar una idea; no es una oferta.
Para usted, la hipoteca es una hipoteca normal: un solo préstamo, una sola cuota, con su banco. El ICO no le cobra ni le presta nada. Para el banco, en cambio, el riesgo del tramo alto se reduce, y eso es lo que le permite pasar del 80 % al 100 %.
Dos consecuencias importantes. La primera: el aval protege al banco, no a usted; si dejara de pagar, la deuda seguiría siendo suya. La segunda: la línea solo sirve para préstamos altos. El convenio exige que la hipoteca supere el 80 % del valor de referencia (el 75 % si el certificado energético es A, B, C o D). Si usted ya tiene la entrada, el aval no tiene sentido.
Quién puede pedirlo, en pocas palabras
Jóvenes de 35 años o menos (todos los compradores, el día de la firma) o familias con al menos un hijo menor a cargo, que compran su primera vivienda habitual, que nunca han tenido otra, con residencia legal en España de al menos dos años, un patrimonio neto de hasta 150.000 € e ingresos por debajo del límite de su provincia. En Cataluña, además, el precio no puede pasar de 300.000 €. La tabla completa de límites por provincia y los detalles están en nuestra página de hipoteca con aval ICO en Barcelona y Cataluña.
Qué documentos le van a pedir
El convenio que regula la línea (BOE-A-2024-9128, anexo I) enumera la documentación específica del aval:
- DNI, NIE o pasaporte de cada comprador.
- Padrón municipal de convivencia (o certificado equivalente) con la fecha de inicio de la residencia, para acreditar los dos años.
- Última declaración de la renta presentada, o el certificado negativo de Hacienda si no estaba obligado a declarar. Es la que se usa para comprobar el límite de ingresos.
- Certificado catastral negativo y nota simple del Registro de la Propiedad, que demuestran que no tiene otra vivienda.
- Certificado energético de la vivienda que compra (decide si el aval llega al 20 % o al 25 %).
- Informe de tasación, que se encarga cuando el banco ya ha estudiado la operación.
- Una declaración responsable firmada por usted sobre su patrimonio y el destino de la vivienda.
A eso se suma lo que pide cualquier hipoteca: contrato de trabajo y nóminas, vida laboral, extractos bancarios de los últimos meses y, si es autónomo, sus declaraciones trimestrales y anuales.
¿Quiere que revisemos sus papeles antes de ir al banco?
Ver mi caso →Los pasos, en el orden que conviene
1. Números antes de buscar piso
Compruebe tres cosas con papel y lápiz: que sus ingresos de la última renta están por debajo del límite de su provincia; que tiene ahorrado lo necesario para el impuesto de transmisiones (en Cataluña, el 10 % en una vivienda usada, o el 5 % si tiene 35 años o menos y cumple el límite de renta) más la notaría, el registro, la gestoría y la tasación; y que la cuota de un préstamo del 100 % cabe en su sueldo sin ahogarle.
2. Estudio de viabilidad antes de las arras
Este es el paso que más dinero ahorra. Una vez firmadas las arras, si el banco dice que no, puede perder la señal. Antes de firmarlas, conviene que alguien haya revisado su caso con criterios reales de entidades que estén aprobando operaciones con aval ICO.
3. Arras con plazo suficiente
Pida un plazo razonable hasta la escritura para que dé tiempo a la tasación, la aprobación y la oferta. Si el vendedor lo acepta, pactar que la señal se devuelva si no se obtiene la financiación le protege todavía más.
4. Tasación y aprobación
La tasación la hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y la paga usted. Recuerde que el préstamo se calcula sobre el menor valor entre precio y tasación: si la tasación sale baja, la diferencia la pone usted. Lo explicamos en cómo funciona la tasación hipotecaria.
5. Oferta vinculante (FEIN) y notaría
La Ley 5/2019 obliga al banco a entregarle la ficha europea de información normalizada (FEIN) y el resto de documentos con al menos diez días naturales de antelación a la firma, y a que usted pase antes por la notaría para que le expliquen el préstamo, sin coste. Léala con calma: ahí están el tipo, la cuota, los productos vinculados y las comisiones. Le contamos qué mirar en qué es la FEIN y por qué debe leerla antes de firmar.
6. Firma
Se firman a la vez la compraventa y la hipoteca. El aval lo formaliza el banco con el ICO; usted no tiene que hacer ninguna gestión aparte con el ICO.
Lo que conviene saber para después de firmar
Durante los diez años del aval, la vivienda tiene que ser su residencia habitual. El convenio solo admite alquilarla si surge una causa que obligue a cambiar de casa, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral o un primer empleo (o uno mejor) en otro lugar. Y no puede combinarse con otro aval público para la misma compra.
Si su caso no encaja en el aval, hay otras vías para financiar más del 80 %. Las repasamos en hipoteca 100 % en 2026: cómo conseguirla.
Le decimos en 24 horas si su caso es viable con aval ICO, y con qué estrategia.
Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
No. Se tramita a través de la entidad que le concede la hipoteca, que tiene que estar adherida a la línea. Usted solo trata con el banco (o con su bróker).
No. Es una garantía que el Estado da al banco. Usted firma una única hipoteca y devuelve solo esa.
Sí, si el garaje o el trastero se compran junto con la vivienda y se pagan con el mismo préstamo avalado: el límite se aplica a la suma.
Durante el aval debe ser su vivienda habitual. Solo se admite alquilarla si surge una causa que obligue a cambiar de casa, como un traslado laboral, un matrimonio o una separación.