Hipoteca siendo autónomo: cómo conseguirla paso a paso, con un ejemplo con números
· Actualizado el 24/9/2026Para un autónomo, la hipoteca se gana o se pierde casi siempre antes de pedirla: en las dos declaraciones de la renta que va a leer el banco. Si ya sabe que quiere comprar, esta guía le dice qué hacer y en qué orden, con un ejemplo con números de cómo calcula el banco la cuota que puede pagar y de cuánto le cuesta cada gasto que se deduce de más.
Paso 1. Prepare las rentas con un año de antelación
El banco no le pide una nómina: le pide sus dos últimas declaraciones de la renta. Algunas entidades hacen la media de las dos; otras se fijan sobre todo en la última y la completan con los trimestres del año en curso. En cualquier caso, lo que declare este año es lo que el banco leerá cuando usted vaya a comprar.
De ahí salen tres consecuencias prácticas:
- Si quiere comprar el año que viene, la renta que importa es la de este año. Hable ahora con su gestor, no en abril.
- Los trimestres ayudan, pero no sustituyen a la renta. Si este año va mucho mejor que el anterior, conviene presentar los pagos fraccionados y el IVA del año; aun así, muchas entidades preferirán esperar a que la mejora salga en una declaración completa.
- Si trabaja a través de su sociedad, subirse el sueldo justo antes no sirve. El banco cruza nóminas y renta y, si no coinciden, se queda con la renta.
Si lleva poco tiempo de alta, lea antes autónomo con menos de dos años: ¿puedo pedir hipoteca?
Paso 2. Entienda lo que le cuesta desgravar de más
El banco no mira lo que factura, sino el rendimiento neto: lo que queda después de restar los gastos deducibles. A eso le descuenta el IRPF y lo reparte en doce meses. Así que cada gasto que se deduce baja sus impuestos, pero también los ingresos que el banco le reconoce, y con ellos la hipoteca.
Supongamos dos autónomos iguales en todo menos en una cosa: uno declara un rendimiento neto de 32.000 € y el otro, que se ha deducido 6.000 € más de gastos, de 26.000 €. Los dos viven en Cataluña, no tienen otras deudas y piden una hipoteca a 30 años a un tipo del 3 %:
| Concepto | Declara 32.000 € | Declara 26.000 € |
|---|---|---|
| IRPF del año | 6.803 € | 4.943 € |
| Le queda neto al año | 25.197 € | 21.057 € |
| Ingresos netos al mes | 2.100 € | 1.755 € |
| Cuota máxima (35 %) | 735 € | 614 € |
| Hipoteca máxima | 174.300 € | 145.700 € |
Ejemplo orientativo: IRPF con las escalas estatal y catalana de 2025 y solo el mínimo personal (5.550 €); cuota máxima del 35 % de los ingresos netos; sistema francés.
Deducirse esos 6.000 € le ahorra 1.860 € de IRPF al año, pero le quita unos 28.600 € de hipoteca. No se trata de renunciar a gastos que son suyos, sino de decidir con su gestor, sabiendo lo que se juega, si le compensa deducir menos el año antes de comprar. Más ideas en cómo mejorar su perfil hipotecario siendo autónomo.
Paso 3. Calcule su cuota máxima como lo hará el banco
La cuenta es sencilla. Tome sus ingresos netos mensuales según la renta, calcule el 30-35 %, que es lo que el Banco de España considera el techo razonable de endeudamiento, y réstele las cuotas que ya paga: el coche, las tarjetas aplazadas, cualquier financiación. Lo que queda es la cuota de hipoteca que le cabe.
En el ejemplo, los 735 € al mes del primer autónomo dan para unos 174.300 € de hipoteca a 30 años al 3 %. Si tuviera además un préstamo del coche de 250 € al mes, la cuota disponible bajaría a 485 € y la hipoteca, a unos 115.000 €: un préstamo pequeño le quita casi 60.000 € de hipoteca.
Dos matices que explican por qué la misma persona llega a importes distintos según dónde se presente: alguna entidad calcula el ratio con el tipo sin bonificar, que es más alto que el que acabará pagando, y alguna admite hasta el 40 % con dos titulares y buena renta.
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Cuéntenos su caso →Paso 4. Cuente cuánto ahorro necesita de verdad
Con 174.300 € de hipoteca al 80 %, el primer autónomo podría comprar una vivienda de hasta unos 217.900 €. Supongamos que encuentra un piso usado en Barcelona por 215.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del piso | 215.000 € |
| Hipoteca (80 %) | 172.000 € |
| Entrada que pone usted (20 %) | 43.000 € |
| Impuesto de transmisiones (10 %) | 21.500 € |
| Ahorro necesario, sin notaría, registro, gestoría ni tasación | 64.500 € |
Ejemplo orientativo. Si tiene 35 años o menos y su base imponible, menos el mínimo personal y familiar, no pasa de 36.000 €, el impuesto de transmisiones baja al 5 %: 10.750 €, y el ahorro necesario, a 53.750 €.
La cuota de 172.000 € a 30 años al 3 % sería de 725 € al mes, el 34,5 % de sus 2.100 € netos: cabe, aunque justo. Y a ese ahorro hay que sumar la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa, que tiene desglosados en gastos de compra de vivienda en Barcelona, y la tasación.
Paso 5. Si le falta la entrada, mire el aval ICO
Si tiene 35 años o menos, o un hijo menor a cargo, compra su primera vivienda y cumple el resto de requisitos, el aval ICO permite que el préstamo llegue al 100 % del menor entre precio y tasación. En la provincia de Barcelona el límite de ingresos es de 63.000 € por comprador, y en un autónomo se mide con el rendimiento neto reducido de su renta: el del ejemplo encaja con holgura. Eso sí, tiene que estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
Pero el aval le quita la entrada, no la cuota. Si pidiera 215.000 € al 100 %, pagaría 906 € al mes, el 43 % de sus ingresos, muy por encima de lo que suelen aceptar las entidades. Para quedarse en el 35 % con el aval, la vivienda no debería pasar de unos 174.000 €, y los impuestos y gastos seguirían saliendo de su ahorro. Todo el detalle, en nuestra página de hipoteca con aval ICO.
Paso 6. Ordene los papeles y elija dónde presentarse
La documentación de un autónomo es más larga que la de un asalariado, y conviene tenerla completa antes de la primera cita: las dos últimas rentas, los pagos fraccionados del IRPF y el IVA trimestral del año, el alta de autónomo, la vida laboral, los extractos de la cuenta donde cobra y los recibos de sus préstamos. Más detalle en documentación para la hipoteca de un autónomo.
Y elija bien la entidad. Cada una pone el listón en un sitio: hay quien pide tres años de alta y quien estudia con uno, quien hace la media de dos rentas y quien mira la última, quien no acepta módulos. Su propio banco, que ve entrar su facturación cada mes, suele ser el primero que conviene sondear, aunque no siempre ofrece las mejores condiciones. Cómo ve el banco a cada tipo de autónomo lo explicamos en nuestra página de hipoteca para autónomos en Barcelona.
Los errores que más veces tumban la hipoteca de un autónomo
- Pedirla antes de tiempo, con una sola renta o recién dado de alta, y perder meses en negativas.
- Declarar poco y esperar que el banco entienda lo que factura. Salvo casos concretos, como el de quien tributa por módulos, la renta manda.
- Cambiar los números a última hora: una nómina de su sociedad subida el mes pasado o una facturación que no cuadra con los extractos. El banco cruza renta, trimestres y cuentas, y si el prestatario oculta o falsea información a sabiendas, la ley permite resolver o modificar el contrato (Ley 5/2019, art. 11.4).
- Tener deudas con Hacienda o con la Seguridad Social, o recibos de autónomos pagados con recargo en los extractos.
- Olvidarse de los préstamos pequeños: como ha visto, un préstamo del coche puede quitarle decenas de miles de euros de hipoteca.
- Dar una señal sin haber estudiado la financiación. Primero los números y después las arras, con una cláusula que le devuelva la señal si la hipoteca no sale.
En resumen
Un autónomo con dos rentas sólidas, sin deudas con Hacienda y con las cuentas claras tiene opciones reales de conseguir hipoteca. Lo que marca la diferencia es el orden: primero la renta, después la cuota calculada como la calculará el banco, después el ahorro y, solo entonces, el piso y la entidad.
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Lo habitual son las dos últimas declaraciones, y algunas entidades piden tres años de alta o tres rentas. Además, los pagos fraccionados del IRPF y el IVA del año en curso, que enseñan cómo va este año.
Sin ayuda es difícil: lo normal es el 80 %, y el 90 % con buen perfil. La vía más realista para el 100 % es el aval ICO, si cumple los requisitos, y aun así los impuestos y gastos de la compra salen de su ahorro.