Cómo mejorar su perfil hipotecario siendo autónomo: qué hacer de 6 a 24 meses antes
· Actualizado el 5/10/2026Si es autónomo y piensa comprar dentro de uno o dos años, todavía está a tiempo de cambiar lo que leerá el banco. La entidad no ve su trabajo: ve sus dos últimas rentas, los trimestres del año, seis meses de extractos y su CIRBE, y cada uno de esos papeles cuenta un periodo distinto. Le explicamos qué hacer en cada momento, en qué orden y qué conviene evitar mientras tanto.
Lo que verá el banco, y desde cuándo lo está escribiendo usted
Un asalariado enseña una nómina. Usted enseña papeles que resumen meses o años de actividad, y lo que haga hoy aparecerá en unos al mes siguiente y en otros dentro de casi dos años. Por eso el perfil de un autónomo no se arregla la semana antes de ir al banco.
| Lo que mira la entidad | Qué periodo enseña | Cuándo empezar a cuidarlo |
|---|---|---|
| Las dos últimas declaraciones de la renta | Los dos últimos años cerrados | De 12 a 24 meses antes |
| Los trimestres del IRPF y del IVA (modelos 130 o 131 y 303) | Lo que va de año | Desde el 1 de enero del año en que compra |
| Los extractos de la cuenta donde cobra | Los últimos seis meses | Seis meses antes |
| Su CIRBE | Deudas, avales y límites del último mes cerrado y de seis meses antes | Ya: lo que firme hoy se verá el mes que viene |
| Hacienda y Seguridad Social | Si está al corriente el día que se comprueba | Antes de pedir la hipoteca |
Qué papeles lee la entidad, qué periodo enseñan y cuándo conviene empezar a cuidarlos. Calendario orientativo.
Cómo ve la entidad a cada tipo de autónomo lo explicamos en nuestra página de hipoteca para autónomos en Barcelona. Aquí, qué hacer y cuándo.
De 12 a 24 meses antes: la renta que leerá el banco
La entidad no parte de lo que usted factura, sino del rendimiento neto de su renta: ingresos menos gastos deducibles. Le descuenta el IRPF y lo reparte en doce meses. Si piensa comprar a finales de 2027, las rentas que tendrá presentadas serán las de 2025 y 2026: la de este año ya cuenta, y la del año pasado ya no se puede tocar.
- Deducir tiene un precio. Cada gasto que se deduce baja sus impuestos, pero también los ingresos que le reconocen: no renuncie a lo que es suyo, pero decídalo con su gestor sabiendo lo que se juega. En el ejemplo de cómo conseguir una hipoteca siendo autónomo, deducirse 6.000 € más le ahorra 1.860 € de IRPF y le quita unos 28.600 € de hipoteca.
- Si un año tuvo un gasto extraordinario, como la reforma del local, díganoslo: se puede presentar también el resultado sin ese gasto, con sus facturas, para explicarlo. Si lo tiene en cuenta, lo decide la entidad.
- Si trabaja a través de su sociedad, la nómina que se pague tiene que aparecer en su renta. Subírsela unos meses antes no sirve: el banco cruza nóminas y renta y se queda con la renta.
- Si tributa por módulos, su renta muestra un rendimiento calculado, no lo que cobra, y algunas entidades se fijan entonces en los extractos. Cambiar de régimen es una decisión fiscal con efectos de varios años: tómela con su gestor.
Y si la renta del año que acaba va a ser mejor que la anterior, preséntela en cuanto se abra la campaña, en abril: hasta entonces, el banco leerá la anterior.
Desde enero del año en que compra: trimestres sin sobresaltos
Los trimestres enseñan cómo va el año en curso. El modelo 130, por ejemplo, recoge sus ingresos, sus gastos y el rendimiento neto sumados desde el 1 de enero hasta el final de cada trimestre (instrucciones de la Agencia Tributaria). Es habitual que la entidad los lea junto a la última renta, e incluso que haga la media de los dos. Por eso:
- Facture con regularidad. Varios trimestres flojos y un último trimestre disparado se leen como inestabilidad, aunque el año acabe bien.
- Presente todo en plazo. Además de los recargos, una declaración sin presentar basta para que Hacienda le deniegue el certificado de estar al corriente.
Doce meses antes: deudas, tarjetas y CIRBE
La entidad suma la cuota de la hipoteca a todas las que ya paga, y lo habitual es que juntas no pasen del 30-35 % de sus ingresos netos, como recomienda el Banco de España. Con un año por delante hay tiempo para ordenar lo que verá en su CIRBE, la central de riesgos del Banco de España:
- Las tarjetas y cuentas de crédito aparecen con su límite como disponible, aunque no deba nada. Si no las usa, valore cerrarlas.
- Los préstamos que usted avala también salen, como riesgo indirecto. Es frecuente en autónomos con sociedad, que avalan en persona los préstamos de la empresa, y hay entidades que los computan como si la deuda fuera suya.
- No firme financiación nueva: el coche, unos muebles a plazos, un renting. Las consultas, en cambio, no aparecen: pedir estudio a varias entidades no «ensucia» su CIRBE.
Pida su informe, que es gratuito, antes que el banco: le explicamos cómo en qué es la CIRBE y cómo afecta a su hipoteca.
¿Cancelar el préstamo o guardar el ahorro?
Depende de qué le limita: la cuota o el ahorro. Supongamos un autónomo al que el banco reconoce 2.300 € netos al mes, que paga un préstamo personal de 180 € al mes con 5.000 € pendientes y que quiere comprar una vivienda usada en Cataluña con una hipoteca del 80 %:
| Ahorro disponible | Si conserva el préstamo | Si lo cancela con sus ahorros |
|---|---|---|
| 50.000 € | 158.300 € (le frena el ahorro) | 141.700 € |
| 80.000 € | 185.300 € (le frena la cuota) | 238.700 € |
Precio máximo de la vivienda en un ejemplo orientativo: todas las cuotas hasta el 35 % de los ingresos; hipoteca del 80 % a 30 años a un tipo supuesto del 3 %; ITP del 10 % y 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación. No es la oferta de ninguna entidad.
Con 50.000 € ahorrados le frena el dinero para la entrada y el impuesto: si gasta 5.000 € en cancelar, compra menos. Con 80.000 € le frena la cuota: cancelar le libera 180 € al mes y le sube el precio posible en más de 50.000 €. Haga la cuenta antes de mover el dinero.
¿Cancelar ese préstamo, esperar a la próxima renta o pedirla ya? Hacemos la cuenta con sus números.
Cuéntenos su caso →Seis meses antes: la cuenta donde cobra
De la cuenta donde ingresa su facturación le pediremos los extractos de los últimos seis meses; la lista completa está en documentación para la hipoteca de un autónomo. En esos extractos el banco comprueba que lo declarado entra de verdad y ve cómo gestiona usted el dinero.
- Cobre todo por banco. Lo que cobra en efectivo no lo ve nadie. Además, como usted actúa como profesional, la ley no permite cobrar en efectivo operaciones de 1.000 € o más (Ley 7/2012, art. 7).
- Separe, pero sin esconder. Nuestra recomendación: una cuenta para la actividad, con los cobros, los gastos, la cuota de autónomos y los impuestos, y una transferencia fija al mes a su cuenta personal, como un sueldo. Se lee mucho mejor, y la entidad puede pedirle las dos.
- Nada de descubiertos, recibos devueltos ni apuestas. Pesan en contra aunque los ingresos sean buenos.
- Domicilie la cuota de autónomos: los recibos pagados con recargo dan mala imagen aunque la deuda ya esté saldada.
- Deje que el ahorro se vea crecer. Una transferencia mensual a una cuenta de ahorro enseña lo que le queda cada mes, que es lo que más tranquiliza a una entidad. Y el origen de ese dinero se lo pueden preguntar: no ingrese de golpe efectivo que tenía en casa ni lo pase por la cuenta de un familiar. Si hay dinero que no puede justificar, háblelo antes con nosotros.
Antes de pedirla: al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social
Una deuda con Hacienda o con la Seguridad Social no sale en la CIRBE, pero es de lo que peor ven las entidades, y un embargo sí aparece en los extractos. Lo sensato es resolverla antes de pedir la hipoteca. Compruébelo usted mismo: el certificado de estar al corriente de la Agencia Tributaria sale al momento en su sede electrónica si el resultado es positivo, y si se lo deniega le dice por qué (deudas o declaraciones sin presentar). El de la Seguridad Social se descarga en Import@ss y, si hay deuda, indica los periodos y los importes.
Si piensa pedir el aval ICO, estar al corriente es además un requisito, y a esos efectos una deuda aplazada o fraccionada cuenta como estar al corriente (Real Decreto 887/2006, arts. 18 y 19). Eso sí: la cuota del aplazamiento la verá la entidad en sus extractos como un pago más.
Tres errores que deshacen el trabajo
- Cambiar de forma de trabajar sin calcular cuándo lo verá el banco. Si pasa de persona física a sociedad, la nómina que se pague no contará hasta que aparezca en una renta.
- Pedir la hipoteca antes de tiempo, con una sola renta, y acumular negativas. Si es su caso, lea autónomo con menos de dos años: ¿puede pedir hipoteca?
- Dar una señal sin haber estudiado la financiación. Y antes de firmar las arras, envíenos la nota simple de la vivienda.
En resumen: la renta se prepara con uno o dos años de antelación, los trimestres desde enero, los extractos con seis meses, y la CIRBE, Hacienda y la Seguridad Social antes de pedir. Si nos dice cuándo quiere comprar, le decimos qué toca hacer ahora.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable hoy o qué le falta para serlo. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Lo ideal es empezar uno o dos años antes, porque el banco leerá sus dos últimas declaraciones de la renta: si piensa comprar el año que viene, la que importa es la de este año. Los extractos se preparan con seis meses, y la CIRBE, Hacienda y la Seguridad Social, antes de pedirla.
Cada gasto que se deduce baja también los ingresos que el banco le reconoce. Si le compensa depende de cuánta hipoteca necesita y de cuánto IRPF pagaría de más, y eso se decide con su gestor. Lo explicamos con números en cómo conseguir una hipoteca siendo autónomo.
Depende de qué le limita. Si le falta cuota, cancelarlo suele ayudar mucho; si le falta ahorro para la entrada y los impuestos, gastar ese dinero en cancelarlo puede dejarle peor. Conviene hacer la cuenta antes de mover el dinero.
Para el aval ICO, una deuda aplazada o fraccionada cuenta como estar al corriente. Para la entidad, en cambio, es un pago más al mes y algo que habrá que explicar. Lo mejor es resolverla antes de pedir la hipoteca o, como mínimo, tenerla aplazada y al día.