Convertir un local en vivienda en Barcelona y alrededores: permisos, cédula y financiación
· Actualizado el 24/9/2026Comprar un local más barato que un piso y convertirlo en vivienda es una idea que se oye mucho en Barcelona y su área. Puede salir bien, pero el primer «sí» no lo da el banco, sino el ayuntamiento: si el planeamiento no admite vivienda en ese local, no hay reforma ni hipoteca que lo arregle. Le explicamos en qué orden hacer las cosas, qué exige la normativa catalana, cómo financia el banco un local que aún no es vivienda y qué impuestos paga.
Primero, el ayuntamiento: ¿se puede convertir ese local en vivienda?
No hay una norma general que permita convertir cualquier local en vivienda. Lo decide el planeamiento urbanístico del municipio, con sus ordenanzas: da igual que el local esté en Barcelona, en L'Hospitalet de Llobregat, en Badalona o en Cornellà, en cada sitio manda su ayuntamiento.
Por eso, antes de dar una señal, pida al ayuntamiento un certificado de régimen urbanístico de la finca. En Cataluña cualquiera puede pedirlo, el ayuntamiento tiene que contestar en un mes y el certificado vale seis meses (texto refundido de la Ley de urbanismo, art. 105). Lo ideal es hacerlo con un arquitecto, que además le dirá si el local puede cumplir las condiciones de una vivienda.
Mire también los estatutos de la comunidad de propietarios. En Cataluña pueden limitar el uso de los locales, y ningún propietario puede hacer en el suyo lo que los estatutos, la normativa urbanística o la ley prohíban de forma expresa (Código civil de Cataluña, arts. 553-11 y 553-40). Pida la nota simple: los estatutos inscritos en el Registro son los que obligan a quien compra.
Las condiciones mínimas de una vivienda en Cataluña
Una vivienda que sale de un cambio de uso tiene que cumplir las condiciones de una vivienda de nueva construcción, con alguna excepción (Decreto 141/2012, anexos 1 y 4). Estas son las que más locales dejan fuera:
- Superficie: al menos 36 m² útiles, con sala de estar-comedor, baño y cocina.
- Fachada: al menos una a un espacio exterior abierto, que ventile e ilumine la sala (no solo la cocina), con una longitud total en metros de al menos la superficie útil dividida entre nueve: 5 m para una vivienda de 45 m².
- Luz y ventilación natural en la sala y los dormitorios, con ventanas de al menos una octava parte de la superficie de cada pieza.
- Altura libre: 2,40 m como mínimo en un cambio de uso, y 2,20 m en baño, cocina y pasillos.
- Dormitorios de 6 m² como mínimo.
Con estas reglas, un local interior, sin fachada a la calle o a un patio suficiente, o con el techo bajo, lo tiene muy difícil. Y las ordenanzas municipales pueden ser más exigentes que el decreto (art. 2.1). Al terminar, la vivienda necesita la cédula de habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación (art. 8.2): sin ella no puede ocuparla, dar de alta el agua, la luz o el gas, ni venderla o alquilarla.
Licencia, obra y papeles: el orden correcto
- Certificado urbanístico y estatutos, antes de las arras.
- Proyecto del arquitecto y licencia. En Cataluña, pasar un inmueble a uso residencial exige licencia urbanística previa; otros cambios de uso se resuelven con una comunicación (Ley de urbanismo, arts. 187.1.e y 187 bis).
- Obra y certificado final de la dirección facultativa.
- Cédula de habitabilidad.
- Escritura e inscripción. El cambio de uso se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Hasta que figure en la nota simple, para el banco sigue siendo un local.
¿Ha visto un local y quiere saber cuánto le financiarían antes de dar una señal?
Cuéntenos su caso →Cómo financia el banco la compra y la obra
Mientras sea un local, se financia como local. Para la hipoteca, la tasación valora el inmueble por su uso en el momento de tasarlo, y la normativa no deja sumar expectativas de cambio de uso (Orden ECO/805/2003, art. 4). Lo habitual es, por tanto, lo de cualquier local: entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y tasación, como explicamos en nuestra página de hipoteca para locales comerciales. Alguna entidad tiene una línea específica para cambios de uso que financia más, incluida parte de la obra, pero no opera en todas las zonas.
La obra, normalmente, la paga usted, con ahorro o con otra garantía: si usted o su familia tienen una vivienda libre de cargas, puede aportarse como segunda garantía o hipotecarse para pagar la obra. Conviene decidirlo antes de comprar.
Supongamos un local de 150.000 € y una obra de 60.000 € más IVA, con un banco que financia el 65 % del local:
- Hipoteca: 97.500 €. Del precio pone usted 52.500 €.
- Impuesto de transmisiones: 15.000 € (el 10 %).
- Obra: 60.000 €, más 12.600 € de IVA al 21 % (6.000 € si puede aplicarse el 10 %).
- Dinero propio: 140.100 € (133.500 € con el IVA del 10 %), más notaría, registro, gestoría, tasación, licencia e impuesto de construcciones. Lo explicamos en gastos de compra en Barcelona.
- Cuota: 590,83 € al mes a 20 años, con un tipo supuesto del 4 %.
Es decir, la hipoteca es lo fácil: lo que decide la operación es cuánto ahorro tiene para la obra.
Y cuando el local ya es vivienda. La hipoteca sigue sobre la finca con sus mejoras (Ley Hipotecaria, arts. 109 y 110), pero con las condiciones que firmó para un local. Con la cédula y el cambio inscrito, puede pedir una tasación como vivienda y negociar con su banco, o llevarse la hipoteca a otra entidad si le mejora las condiciones; lo contamos en subrogación hipotecaria.
Impuestos: lo que cambia por comprar un local
- La compra paga el ITP general, el 10 % hasta 600.000 €. Los tipos reducidos del 5 % (jóvenes, familias numerosas o monoparentales…) son para comprar una vivienda o, desde 2023, un terreno o una vivienda en construcción para hacer la habitual (Agència Tributària de Catalunya). Un local no es ninguna de esas cosas el día de la compra, así que lo normal es pagar el tipo general aunque vaya a vivir en él. Si lo vende un promotor, o una empresa que renuncia a la exención, en lugar del ITP se paga IVA del 21 % más actos jurídicos documentados. Los tramos, en el ITP en Cataluña.
- El IVA de la obra no es siempre del 10 %. El 10 % de las reformas exige, entre otras cosas, que el inmueble ya sea una vivienda (Ley del IVA, art. 91.Uno.2.10º). En una transformación solo cabe si técnicamente es una rehabilitación contratada directamente con el constructor (art. 91.Uno.3.1º): que más de la mitad del coste vaya a estructura, fachadas, cubiertas u obras análogas o conexas, y que la obra cueste más del 25 % del precio de compra (si compró en los dos años anteriores) o del valor del local, sin contar el suelo (art. 20.Uno.22.B). Si no, se aplica el 21 %. Pida que se lo confirmen por escrito antes de cerrar el presupuesto.
- La escritura de cambio de uso paga actos jurídicos documentados, el 1,5 % en Cataluña. Pida el cálculo al notario o al gestor antes de hacer números.
- La licencia lleva sus tasas y el impuesto de construcciones (ICIO), que fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % del coste de la obra.
Antes de dar una señal, compruebe esto
- El certificado de régimen urbanístico del ayuntamiento.
- La nota simple y los estatutos de la comunidad.
- Un estudio previo del arquitecto: fachada, luz, altura y superficie útil.
- El presupuesto de obra con su IVA, las tasas y el ICIO.
- Cuánto le financia el banco por el local tal como está y de dónde saldrá el dinero de la obra.
- Unas arras que le devuelvan la señal si no le conceden la licencia o si no consigue la financiación.
Si su idea es alquilar la vivienda después, sume además las reglas del alquiler en Barcelona, que explicamos en nuestra especialidad de hipoteca para inversores.
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Ver mi caso →Preguntas frecuentes
No. Lo decide el planeamiento del municipio y, además, la vivienda resultante tiene que cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad: en Cataluña, entre otras, 36 m² útiles, fachada a un espacio exterior, luz natural y 2,40 m de altura. Antes de comprar, pida al ayuntamiento el certificado de régimen urbanístico.
Sí, pero como local: lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y tasación, y la obra suele pagarla usted. Cuando la vivienda tenga cédula y el cambio esté inscrito, puede pedir una tasación como vivienda y mejorar condiciones.
En principio no: los tipos reducidos se aplican a la compra de una vivienda, o de un terreno o una vivienda en construcción para hacer la habitual, y el día de la compra usted adquiere un local. Se paga el tipo general, el 10 % hasta 600.000 €.
2,40 m libres cuando la vivienda sale de un cambio de uso (2,50 m en obra nueva), y 2,20 m en baño, cocina y pasillos, según el Decreto 141/2012. Las ordenanzas del ayuntamiento pueden exigir más.