Hipoteca 100 % más gastos en Barcelona: cuándo es posible financiar también los impuestos
La respuesta honesta es que la hipoteca al 100 % más gastos existe, pero es la excepción y no la regla. En Barcelona supone pedir alrededor del 106-111 % del precio, porque el impuesto de transmisiones se lleva el 5 o el 10 %, y casi ninguna entidad presta más de lo que vale la vivienda sin otra garantía. Le explicamos cuánto habría que financiar, por qué es tan difícil, la vía que sí funciona y las alternativas reales para pagar los gastos.
Qué es exactamente una hipoteca al 100 % más gastos
Es una hipoteca que cubre el precio de la vivienda y, además, los impuestos y gastos de la compra. Por eso en el sector se la llama «hipoteca al 110 %»: en Barcelona, esos gastos suelen sumar entre el 6 y el 11 % del precio, según el impuesto que le toque.
Supongamos un piso usado de 250.000 € en Barcelona, tasado por su precio. Con los mismos números que usamos en toda la web, esto es lo que habría que financiar:
| Concepto | ITP general (10 %) | ITP reducido (5 %) |
|---|---|---|
| Precio | 250.000 € | 250.000 € |
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | 25.000 € | 12.500 € |
| Notaría y registro de la compraventa, gestoría y tasación (estimación) | 2.500 € | 2.500 € |
| Hipoteca necesaria | 277.500 € | 265.000 € |
| Sobre el precio | 111 % | 106 % |
Piso usado de 250.000 € en Barcelona: importe de una hipoteca al 100 % más gastos (ejemplo orientativo)
El ITP catalán es del 10 % hasta 600.000 € y baja al 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de 35 años o menos, familias numerosas o monoparentales y otros casos, con un límite de renta. Tiene los requisitos en nuestro artículo sobre el ITP en Cataluña y el resto de partidas en gastos de compra de vivienda en Barcelona.
Dos aclaraciones que ahorran disgustos. La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y su impuesto, los paga el banco por ley; aquí solo cuentan los de la compraventa y la tasación, que es suya. Y los «gastos» que se financian son los de la operación: ni la comisión de la inmobiliaria ni los honorarios de un intermediario entran en la hipoteca.
Por qué casi ningún banco presta el 110 %
Una hipoteca es un préstamo garantizado con la vivienda, y el banco mide su riesgo comparando lo que presta con lo que vale esa garantía. Ese valor no lo pone el precio, sino la tasación: la hace una sociedad homologada con las reglas de la Orden ECO/805/2003, y valora el piso, no los impuestos que usted paga por comprarlo.
Según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación. Por encima de ese nivel ya hacen falta refuerzos. Y una hipoteca de 277.500 € sobre un piso que vale 250.000 € supera el valor de la propia garantía: si un día hubiera que venderlo, no cubriría la deuda. Por eso, con una sola vivienda como garantía, el 110 % es excepcional.
Tampoco lo resuelven las otras vías del 100 %:
- El aval ICO permite llegar al 100 % del menor entre precio y tasación, pero no cubre los impuestos ni los gastos. En la práctica, las entidades quieren ver ese dinero ahorrado y en sus cuentas.
- Una tasación por encima del precio ayuda en las entidades que calculan sobre la tasación, pero para cubrir el 111 % del precio con el 80 % de la tasación, el piso tendría que tasarse en 346.875 €: casi un 39 % por encima de lo que paga. Eso no es una tasación, es un problema.
- Un perfil muy solvente, como el de un funcionario de carrera, puede abrir el 95 o el 100 % del precio en algunas entidades. Los gastos, por lo general, siguen siendo suyos.
La vía que existe: la doble garantía
Cuando se habla de hipoteca 100 % más gastos en Barcelona con una sola hipoteca, casi siempre se habla de doble garantía. Usted, o un familiar, aporta otra vivienda pagada o con poca hipoteca, y el préstamo queda garantizado con las dos. Como el banco tiene más garantía que deuda, algunas entidades llegan al 100 % del precio y, en algunos casos, también a los gastos.
Así se monta, según lo que se explica en las mentorías del sector:
- Tasan las dos viviendas. Como referencia, algunas entidades piden que la hipoteca no pase del 60 % de la suma de las dos tasaciones. En nuestro ejemplo, 277.500 € ÷ 0,6 = 462.500 €: si el piso que compra se tasa en 250.000 €, la segunda vivienda tendría que valer al menos 212.500 €.
- La deuda se reparte. Lo habitual es que la mayor parte recaiga sobre la vivienda que compra (en torno al 70-80 %) y el resto sobre la segunda.
- Se pacta cuándo queda libre la segunda vivienda. Normalmente, al devolver la parte del préstamo que recae sobre ella. Tiene que quedar escrito en la escritura; si no, el familiar puede quedar atado durante toda la hipoteca.
Quien pone su casa sin ser deudor es «hipotecante no deudor»: no debe nada, pero si usted no paga, su vivienda responde. A veces el banco le pide además que firme como avalista. Y la doble garantía no mejora su capacidad de pago: la cuota tiene que caber en sus ingresos. Para 277.500 € a 30 años con un tipo del 3 % (un supuesto, no una oferta), serían 1.169,95 € al mes; si la entidad no quiere que pase del 35 % de sus ingresos netos, harían falta unos 3.350 € netos al mes entre los titulares, sin otras deudas.
¿Tiene usted o su familia una vivienda que podría servir de segunda garantía? Le decimos si llega antes de firmar las arras.
Cuéntenos su caso →La alternativa más frecuente: hipoteca y préstamo complementario
Sin una segunda vivienda, lo que se hace en la práctica es combinar una hipoteca del 90 o el 95 % con un préstamo personal por la diferencia y los gastos. No es una hipoteca al 110 %: son dos préstamos, y conviene que lo sepa desde el principio.
Supongamos el mismo piso de 250.000 €: una hipoteca del 90 % (225.000 €) a 30 años al 3 %, y un préstamo de 52.500 € (el 10 % restante, el ITP y los gastos) a 8 años al 7 %. Los dos tipos son supuestos. Las cuotas serían de 948,61 € y 715,77 €: 1.664,38 € al mes durante los primeros ocho años. Con un límite del 35 %, harían falta unos 4.760 € netos al mes. El préstamo personal es más caro y más corto, y eso se nota.
Es una vía legal: el Banco de España considera crédito inmobiliario el préstamo personal que financia en parte la compra de una vivienda. Pero se plantea siempre a la vista del banco de la hipoteca, nunca a escondidas, porque la entidad revisa la CIRBE y sus cuentas hasta la firma. Y con el aval ICO, en la práctica, no se combina.
Otras formas de reducir lo que necesita en mano
A menudo la solución no es financiar más, sino necesitar menos:
- Compruebe si le toca el ITP del 5 %. En el ejemplo son 12.500 € menos, y basta con cumplir los requisitos de edad o de familia y el límite de renta.
- Use el aval ICO para la entrada y reserve sus ahorros para los impuestos y gastos. Si tiene 35 años o menos, o hijos menores a cargo, y el piso no pasa de 300.000 € en Cataluña, mírelo primero en hipoteca con aval ICO en Barcelona.
- Si su familia le ayuda con dinero, que sea una aportación que pueda justificarse ante el banco y el notario, con su rastro bancario.
- Cancele antes las deudas pequeñas si su ahorro lo permite: a veces es lo que hace que la cuota quepa.
Tiene las cinco vías para llegar al 100 % del precio en nuestra guía para conseguir una hipoteca al 100 % paso a paso, y un resumen de lo que es posible sin entrada en hipoteca 100 % sin ahorros en Barcelona.
Lo que no funciona
- Escriturar por encima del precio real para que la hipoteca «cubra» los gastos. Es un riesgo legal y, si se detecta, la operación se cae.
- Pedir que le suban la tasación. El tasador tiene que justificar el valor con comparables.
- Pedir préstamos por su cuenta durante el trámite. Aparecen en la CIRBE y pueden tumbar la hipoteca ya aprobada.
- Confundir avalista con doble garantía. Un avalista refuerza una operación del 90-95 %; para ir más allá del 100 % lo que se pide es otra vivienda.
Cómo calcular si su caso da para el 100 % más gastos
- Sume precio, ITP y unos 2.500 € de gastos: ese es el importe que tendría que financiar.
- Calcule la cuota a 30 años con un tipo prudente, en nuestro simulador hipotecario, y compruebe que no pasa del 30-35 % de sus ingresos netos, sumando otras deudas.
- Pregúntese si hay una segunda vivienda y si su propietario está dispuesto a aportarla, con la liberación pactada.
- Si no la hay, haga la cuenta de la hipoteca con el préstamo complementario, con las dos cuotas.
- Haga todo esto antes de firmar las arras, cuando todavía puede cambiar de piso o de plan sin perder la señal.
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Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Es posible, pero excepcional. Con una sola vivienda como garantía, casi ninguna entidad presta más que su valor; la vía habitual es la doble garantía, con otra vivienda pagada o con poca hipoteca. Sin ella, lo que se hace es una hipoteca del 90-95 % con un préstamo complementario.
El impuesto de la compra (en Cataluña, el ITP del 10 % o del 5 %) y la notaría y el registro de la compraventa, la gestoría y la tasación. Los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco por ley, y la comisión de la inmobiliaria o los honorarios de un intermediario no entran en la hipoteca.
No. Permite llegar al 100 % del menor entre el precio y la tasación, pero el ITP, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación se pagan con ahorro propio, y las entidades quieren verlo en sus cuentas.
Unos 277.500 € con el ITP del 10 % (25.000 € de impuesto y unos 2.500 € de gastos), el 111 % del precio. Si le corresponde el ITP del 5 %, unos 265.000 €, el 106 %.