Hipoteca para parejas no casadas: cómo comprar juntos en Cataluña y qué pasa si se separan
· Actualizado el 5/10/2026Para el banco, que no estén casados apenas cambia nada: estudia los ingresos de los dos y los dos firman el préstamo entero. Lo que cambia es todo lo demás. Sin matrimonio no hay un régimen económico que ordene quién es dueño de qué, y si un día se separan, lo que no hayan dejado por escrito se discute después. Esto es lo que conviene saber, y decidir, antes de firmar las arras.
Ante el banco: dos titulares y una sola deuda
La entidad suma los ingresos y las deudas de los dos y calcula la cuota que pueden asumir juntos; el Banco de España sitúa el endeudamiento razonable en el 30-35 % de los ingresos. El plazo lo marca el mayor de los dos, porque cada entidad fija una edad máxima al terminar de pagar.
Lo importante es cómo se firma: los dos como deudores solidarios. La solidaridad tiene que pactarse (Código Civil, art. 1137), y en las hipotecas de pareja es lo normal. Significa que el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos (art. 1144). Quien paga de más puede reclamar al otro su parte (art. 1145), pero eso ya es cosa de ustedes.
Supongamos que compran un piso de 250.000 € con una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % (un supuesto, no una oferta): la cuota es de unos 843 €. Si uno deja de pagar su mitad, el banco no le reclamará 421 € al otro, sino los 843 €.
Y un efecto que casi nadie espera: si más adelante uno pide otro préstamo por su cuenta, es habitual que la entidad le compute la cuota entera de la hipoteca común, no la mitad.
Comprar en proindiviso: el porcentaje de la escritura
Al comprar juntos, cada uno es dueño de una parte: un proindiviso o, en palabras del Código Civil de Cataluña, una comunidad ordinaria indivisa. Si la escritura no dice otra cosa, las partes se presumen iguales (art. 552-1), pero pueden poner el porcentaje que quieran, y conviene que refleje lo que pone cada uno.
Ojo: el porcentaje de la escritura dice de quién es la casa, no cuánto debe cada uno al banco. Aunque usted tenga el 70 %, ante la entidad los dos deben el 100 %.
Un ejemplo. Ana y Luis compran por 250.000 €, con 200.000 € de hipoteca y 50.000 € de entrada: Ana pone 40.000 € y Luis, 10.000 €. Si pagan la cuota a medias, lo que aporta cada uno al precio es esto:
| Concepto | Ana | Luis |
|---|---|---|
| Entrada | 40.000 € | 10.000 € |
| Mitad de la hipoteca | 100.000 € | 100.000 € |
| Total aportado | 140.000 € | 110.000 € |
| Porcentaje que reflejaría lo aportado | 56 % | 44 % |
Ejemplo de reparto: piso de 250.000 € con 200.000 € de hipoteca pagada a medias. Sin contar impuestos ni gastos.
Si escrituran al 50 %, Ana pone 15.000 € más de lo que le corresponde. Pueden escriturar al 56 % y al 44 %, o a medias dejando por escrito que Ana adelantó esos 15.000 € y cómo se le devuelven. Lo que no conviene es no decir nada: aunque los pagos cambien con los años, la escritura no se mueve sola. Y si la vivienda se pone solo a nombre de uno, el otro no es propietario, aunque pague parte de la cuota.
Pareja estable en Cataluña: cuándo lo son y qué cambia
No hace falta casarse para que la ley catalana les trate como pareja estable. Según el Código Civil de Cataluña (art. 234-1), lo son dos personas que conviven como en un matrimonio si llevan más de dos años de convivencia sin interrupción, tienen un hijo en común durante la convivencia o formalizan la relación en escritura pública. Para la vivienda, lo que cambia es esto:
- No hay un régimen económico por defecto. Mientras conviven, se rigen por lo que pacten (art. 234-3): la vivienda es de quien figura en la escritura.
- La vivienda familiar está protegida. Aunque sea solo de uno, no puede venderla ni hipotecarla sin el consentimiento del otro (arts. 234-3 y 231-9).
- Pueden comprar con pacto de supervivencia. Si muere uno, el otro pasa a ser dueño de toda la vivienda; a cambio, mientras vivan los dos, ninguno puede vender ni gravar su parte sin el otro (arts. 234-3 y 231-15). Háblenlo con el notario antes de firmar.
- Si se separan y tienen hijos, el juez puede atribuir el uso de la vivienda a quien tenga su guarda, aunque sea de los dos (art. 234-8): el otro puede seguir pagando su parte de una casa en la que no vive.
¿Quieren saber qué hipoteca les cabe a los dos, y a cada uno por separado?
Ver mi caso →Si se separan: tres salidas
Cualquiera de los dos puede pedir en cualquier momento que se acabe el proindiviso; como mucho, pueden pactar no dividir durante diez años (art. 552-10 del Código Civil de Cataluña). Sin acuerdo, decide un juez: si la vivienda no se puede dividir, la adjudica a quien tenga interés en ella, pagando al otro su valor, o la vende y reparte el precio (art. 552-11).
1. Uno se queda la vivienda (extinción de condominio)
Quien se queda paga al otro su parte y pasa a ser el único dueño. Pero los dos siguen debiendo la hipoteca hasta que el banco acepte liberar a uno: cambiar de deudor exige el consentimiento del acreedor (Código Civil, art. 1205), y la entidad estudiará si quien se queda puede pagar solo. Si no acepta, la salida habitual es una hipoteca nueva en otra entidad que cancele la anterior. Lo explicamos en nuestra página de novación hipotecaria.
Supongamos una pareja al 50 % que debe 180.000 € por una vivienda que hoy vale 240.000 €: a quien se va le corresponden 30.000 €. Si el banco libera a uno, quien se queda asume solo la cuota y tiene que tener esos 30.000 €. Si también los pide prestados, necesita 210.000 €, el 87,5 % del valor, cuando las entidades no suelen pasar del 80 %; a 25 años al 3 %, serían unos 996 € al mes, y con el 35 % necesitaría unos 2.850 € netos él solo.
En impuestos, según la Agència Tributària de Catalunya, la extinción de condominio en escritura pública paga actos jurídicos documentados al 1,5 % sobre el valor de la parte que se adjudica quien se queda (1.800 € en el ejemplo), salvo que haya un exceso de adjudicación que tribute como transmisión. Si se firma en la misma escritura en la que ponen fin de común acuerdo a la pareja estable, tiene una bonificación del 100 %, que no alcanza a la liberación de uno de los deudores del préstamo. El IRPF y la plusvalía municipal dependen de cada caso: pida que se los calculen antes de firmar.
2. Vender y repartir
Con lo que paguen se cancela primero la hipoteca, y el resto se reparte según la escritura y lo pactado. Si el precio no cubre la deuda, la diferencia se sigue debiendo entre los dos.
3. Seguir siendo copropietarios
Es posible, por ejemplo mientras los hijos son pequeños, pero los dos siguen debiendo toda la hipoteca: pongan por escrito quién vive en la casa, quién paga qué y hasta cuándo.
Y un aviso para después: haber tenido una parte de una vivienda, aunque fuera con su expareja, deja por regla general fuera del aval ICO en la siguiente compra. El convenio hace una excepción si no puede disponer de ella por separación o divorcio, o «por cualquier otra causa ajena a su voluntad»; en una pareja no casada, lo valora la entidad caso a caso.
Aval ICO e ITP del 5 %: comprador por comprador
Las dos ventajas que más ahorran al comprar en Cataluña se miran persona a persona:
- Aval ICO. Los dos firman como prestatarios y cada uno tiene que cumplir todos los requisitos: no haber tenido nunca vivienda, dos años de residencia legal, patrimonio de hasta 150.000 € y, en el programa de jóvenes, no haber cumplido 36 años el día de la firma (con un hijo menor a cargo, no hay límite de edad). Los ingresos se suman y se comparan con la suma de los límites: en la provincia de Barcelona, 126.000 € brutos entre los dos. Todo el detalle, en hipoteca con aval ICO en Barcelona y Cataluña.
- ITP del 5 %. Cada comprador paga según su situación y por su parte. En un piso usado de 250.000 € comprado al 50 %, si solo uno tiene 35 años o menos y cumple el límite de renta, pagan 18.750 € en lugar de 25.000 €. Más en cuánto se paga de ITP en Cataluña.
El documento que conviene firmar antes de comprar
La pareja estable puede pactar en escritura pública qué pasará si se separan (art. 234-5), y el notario se lo explica a cada uno por separado. Si aún no son pareja estable, sirve un documento privado bien redactado. Debería recoger, como mínimo:
- qué pone cada uno de entrada, impuestos y gastos, y en qué porcentaje escrituran;
- cómo pagan la cuota y qué pasa si uno paga más durante una temporada;
- si se separan, quién se queda la casa, cómo se valora (por ejemplo, con una tasación) y qué plazo tiene para liberar al otro de la hipoteca o, si no lo consigue, para vender;
- quién paga mientras tanto la comunidad, el IBI y los seguros.
Cada pareja tiene sus matices: que lo redacte o lo revise un notario o un abogado. Nosotros nos ocupamos de la hipoteca y les decimos qué puede pagar cada uno por separado, la cifra que importa si un día uno tiene que quedarse la casa. Si están empezando, lea nuestra guía de hipoteca para la primera vivienda en Barcelona.
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Sí. Para la entidad, el estado civil apenas cambia nada: suma los ingresos y las deudas de los dos, y los dos firman como deudores de todo el préstamo. Lo que conviene decidir antes es el porcentaje de cada uno en la escritura y qué pasará si se separan.
Solo si la entidad lo acepta: cambiar de deudor exige el consentimiento del acreedor (Código Civil, art. 1205). Estudiará si quien se queda puede pagar solo; si no, la salida es una hipoteca nueva en otra entidad o vender la vivienda.
El que refleje lo que aporta cada uno. Si la escritura no dice nada, las partes se presumen iguales. Pueden escriturar en proporción a lo aportado, o a medias dejando por escrito la diferencia y cómo se devuelve. Ante el banco, en cualquier caso, los dos deben toda la hipoteca.
Cuando conviven como en un matrimonio y, además, llevan más de dos años sin interrumpir la convivencia, tienen un hijo en común durante ella o lo formalizan en escritura pública (art. 234-1 del Código Civil de Cataluña).
En impuestos, por regla general, el 1,5 % de actos jurídicos documentados sobre el valor de la parte que se adjudica quien se queda la vivienda, según la Agència Tributària de Catalunya. Si se firma en la misma escritura en la que se pone fin de común acuerdo a la pareja estable, tiene una bonificación del 100 %. A eso se suman la notaría, el registro y, si hace falta, la nueva hipoteca.