Rentabilidad del alquiler en Barcelona por barrios y distritos: datos oficiales y cómo leerlos
· Actualizado el 5/10/2026¿Cuánto renta alquilar un piso en Barcelona según la zona? Con los datos oficiales de 2025, la rentabilidad bruta media de la ciudad sale en torno al 4,2 %, y por distritos va del 3,5 % del Eixample al 5,2 % de Nou Barris. Le explicamos de dónde salen esas cifras, por qué la rentabilidad neta queda bastante por debajo, qué tope de renta tiene hoy un piso en Barcelona y cómo lo ve el banco si compra con hipoteca.
Rentabilidad del alquiler en Barcelona por distritos: los datos de 2025
La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre lo que cuesta el piso. Para calcularla por zonas hacen falta dos datos oficiales del mismo año, y la Generalitat publica los dos por distritos y barrios de Barcelona:
- El alquiler: la renta de los contratos de vivienda de más de un año cuya fianza se depositó en el Incasòl en 2025 (alquileres de Barcelona por distritos y barrios).
- El precio: el de las escrituras de vivienda usada inscritas en el Registro de la Propiedad en 2025, con datos del Colegio de Registradores (compraventas registradas en Barcelona).
La calculamos por metro cuadrado construido, porque los pisos que se alquilan son más pequeños que los que se venden (71 m² frente a 79 m² de media): así se comparan pisos del mismo tamaño.
| Distrito | Alquiler medio al mes | Alquiler por m² al mes | Precio por m² (usada) | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|
| Barcelona (ciudad) | 1.135 € | 16,67 € | 4.748 € | 4,2 % |
| Ciutat Vella | 1.019 € | 18,13 € | 4.395 € | 5,0 % |
| Eixample | 1.284 € | 16,84 € | 5.804 € | 3,5 % |
| Sants-Montjuïc | 1.001 € | 16,41 € | 4.533 € | 4,3 % |
| Les Corts | 1.335 € | 17,66 € | 5.875 € | 3,6 % |
| Sarrià-Sant Gervasi | 1.604 € | 19,06 € | 6.428 € | 3,6 % |
| Gràcia | 1.082 € | 17,73 € | 5.314 € | 4,0 % |
| Horta-Guinardó | 909 € | 14,95 € | 3.883 € | 4,6 % |
| Nou Barris | 796 € | 13,44 € | 3.079 € | 5,2 % |
| Sant Andreu | 904 € | 14,11 € | 3.701 € | 4,6 % |
| Sant Martí | 1.094 € | 16,53 € | 4.583 € | 4,3 % |
Rentabilidad bruta del alquiler por distritos en 2025 (alquiler por m² × 12 ÷ precio por m² de la vivienda usada). Cálculo propio con datos de la Generalitat.
En 2025, un contrato nuevo de alquiler se firmó por 1.135 € al mes de media y un piso usado se vendió por unos 395.000 €. La rentabilidad bruta media de la ciudad sale en el 4,2 %, y por distritos va del 3,5 % del Eixample al 5,2 % de Nou Barris.
Cómo leer estos datos (y lo que no dicen)
- La rentabilidad más alta sale donde el piso es más barato. Nou Barris tiene el alquiler por metro más bajo de la ciudad, pero su precio lo es todavía más, y la división da un 5,2 %. En el Eixample, Les Corts o Sarrià-Sant Gervasi pasa lo contrario: alquileres altos, precios aún más altos y un 3,5-3,6 %.
- Por barrios, con cautela. La estadística existe para los 73 barrios, pero en muchos hay pocas operaciones. Entre los que tuvieron al menos 100 compraventas de vivienda usada y 100 contratos de alquiler en 2025, la rentabilidad bruta va del 3,0 % de Pedralbes al 6,4 % de les Roquetes.
- Son medias, no su piso. Lo que podrá cobrar por un piso concreto lo marca su último contrato (lo vemos más abajo). Y una media no dice nada del estado del edificio, de las derramas que vienen ni de la tasación.
- La tendencia va a la baja. Con el alquiler del primer trimestre de 2026 y las compraventas del primer semestre, la media de la ciudad baja a cerca del 4,0 %: el precio por m² de la vivienda usada ha subido un 7,5 % frente a 2025 y el alquiler por m², un 1,3 %.
No encontrará aquí una previsión de revalorización por barrios: ninguna fuente oficial la da y no la vamos a inventar. Tampoco «el mejor barrio para invertir»: depende de su dinero, de su plazo y del piso concreto.
¿Mira un piso para alquilar en Barcelona? Le decimos cuánto le financiarían y cuánto tendría que aportar.
Cuéntenos su caso →De la rentabilidad bruta a la neta: un ejemplo con números
La rentabilidad bruta no descuenta nada. Supongamos un piso usado de 70 m² comprado por 330.000 € y alquilado por 1.150 € al mes, cerca de las medias de 2025, y sin hipoteca para ver la inversión limpia. Al comprar pagaría el ITP del 10 % (33.000 €) y supongamos 3.500 € de notaría, registro y gestoría: 366.500 € en total (el detalle, en gastos de compra de vivienda en Barcelona).
| Concepto (un año) | Importe |
|---|---|
| Alquiler de 12 meses | 13.800 € |
| IBI | −500 € |
| Comunidad (90 € al mes) | −1.080 € |
| Seguro del hogar | −250 € |
| Mantenimiento y reparaciones | −700 € |
| Un mes vacío entre inquilinos | −1.150 € |
| Neto antes de impuestos | 10.120 € |
| IRPF (supuesto, ver abajo) | −900 € |
| Neto después de impuestos | 9.220 € |
Ejemplo: piso usado de 70 m² comprado por 330.000 € y alquilado por 1.150 € al mes, sin hipoteca. Precio, renta y gastos son supuestos: haga la cuenta con los de su piso.
Sobre el precio, la rentabilidad bruta es del 4,2 %. Sobre lo que ha pagado de verdad, baja al 3,8 % bruto, al 2,8 % neto antes de impuestos y a cerca del 2,5 % después del IRPF.
Dos costes que se olvidan: en cada contrato nuevo, la gestión inmobiliaria y la formalización las paga el propietario (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 20.1), y si usted ya es gran tenedor, el ITP sube al 20 % (lo vemos en el ITP en Cataluña).
El IRPF. Del alquiler se restan los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses, amortización…) y, en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el rendimiento positivo se reduce un 50 % con carácter general; un 60 % si el piso se rehabilitó en los dos años anteriores, un 70 % si lo alquila por primera vez en zona tensionada a alguien de 18 a 35 años y un 90 % si firma un contrato nuevo en zona tensionada rebajando la renta más de un 5 % (Ley del IRPF, art. 23.2). En el ejemplo suponemos 6.000 € de rendimiento y un tipo marginal del 30 %: la mitad, al 30 %, son 900 €. Su cifra real depende de su declaración de la renta.
Lo que limita hoy el alquiler en Barcelona
Barcelona es zona de mercado residencial tensionado desde el 16 de marzo de 2024, por tres años prorrogables. En un contrato nuevo de vivienda habitual (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 17.6 y 17.7, según la Ley 12/2023):
- Tope general: la renta no puede superar la del último contrato de ese piso en los cinco años anteriores, actualizada. Solo puede subir hasta un 10 % más en casos tasados, como una rehabilitación terminada en los dos años anteriores o un contrato de diez años o más.
- Índice de referencia: si el propietario es gran tenedor (en Cataluña, a estos efectos, cinco o más viviendas en la zona tensionada) o si el piso no se ha alquilado en esos cinco años, el tope es el índice de referencia de precios del alquiler del Ministerio de Vivienda.
- Habitaciones y temporada: desde 2026, con la Ley catalana 11/2025, las habitaciones alquiladas a la vez no pueden sumar más que la renta máxima del piso entero, y la temporada por trabajo o estudios sigue las mismas reglas de renta. Lo detallamos en invertir en alquiler por habitaciones en Barcelona.
La normativa se mueve deprisa: el Real Decreto-ley 26/2026, que cambiaba la ley de arrendamientos y la fiscalidad del alquiler, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026, así que siguen vigentes estas reglas. En la práctica: pida al vendedor el último contrato de alquiler del piso, si lo hubo. Ese contrato, y no la media del barrio, marca lo que podrá cobrar.
La hipoteca: cuánto financia el banco y por qué el alquiler no paga la cuota
El banco no financia igual una compra para alquilar: lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y tasación, no el 100 %, con impuestos y gastos a su cargo. Siguiendo el ejemplo, al 70 %:
- Hipoteca de 231.000 € y 135.500 € que pone usted: 99.000 € del precio, 33.000 € de ITP y 3.500 € de gastos.
- Cuota a 25 años, con un tipo supuesto del 3 %: 1.095,43 € al mes, casi lo mismo que el alquiler.
- Con los 3.680 € de gastos anuales, el primer año le faltarían unos 3.025 € antes de impuestos (252 € al mes), aunque unos 6.300 € de esas cuotas son capital que devuelve.
Y lo más importante: es habitual que la entidad no cuente el alquiler que todavía no cobra. La cuota tiene que caber en sus ingresos de hoy, sumada a lo que ya pague; el Banco de España recuerda que las entidades estiman que el endeudamiento no debe pasar del 30-35 %. Para quedarse en el 35 %, necesitaría unos 3.130 € netos al mes sin otras deudas. Cómo cuentan las rentas que ya declara y cómo se tasa un piso alquilado lo explicamos en nuestra especialidad de hipoteca para inversores. Si el piso es para usted o su familia, es otra operación: hipoteca para segunda vivienda.
Antes de comprar para alquilar
- Pida el último contrato de alquiler del piso, o consulte el índice de referencia si no se ha alquilado en cinco años.
- Calcule la rentabilidad con esa renta y con los gastos reales: IBI, comunidad y derramas aprobadas.
- Sepa cuánto le financian como inversión y cuánto aporta, ITP incluido, y que la cuota quepa sin contar el alquiler.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y con cuánto ahorro. Gratis y sin compromiso.
Ver mi caso →Preguntas frecuentes
Con datos oficiales de 2025 (fianzas depositadas en el Incasòl y compraventas inscritas en el Registro), la rentabilidad bruta media de la ciudad sale en torno al 4,2 %, y con los primeros datos de 2026 baja hacia el 4,0 %. La neta, después de IBI, comunidad, seguro, reparaciones, meses vacíos e impuestos, queda bastante por debajo: en nuestro ejemplo, cerca del 2,5 % sobre lo invertido.
En 2025, en Nou Barris (5,2 %) y Ciutat Vella (5,0 %); la más baja, en el Eixample (3,5 %), Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi (3,6 %). Es un cálculo con medias: los porcentajes más altos coinciden con los precios más bajos y no dicen nada de un piso concreto.
En un contrato nuevo de vivienda habitual, como máximo la renta del último contrato de ese piso en los cinco años anteriores, actualizada. Si usted es gran tenedor o el piso no se ha alquilado en cinco años, el tope es el índice de referencia del Ministerio de Vivienda. Y por habitaciones, la suma no puede pasar de la renta máxima del piso entero.
Es habitual que no cuente el alquiler que todavía no cobra: la cuota tiene que caber en sus ingresos actuales. Las rentas que ya declara suelen contar, pero solo en parte; lo explicamos en nuestra página de hipoteca para inversores.