Hipoteca para jóvenes sin ahorros en Tarragona: qué hacer si se pasa del límite del aval ICO
Si es joven y quiere comprar en la provincia de Tarragona sin tener la entrada, la vía natural es el aval ICO. El problema es que en Tarragona su límite de ingresos es de 37.800 € por comprador, frente a 63.000 € en Barcelona, y con un sueldo medio es fácil pasarse. Le explicamos con un ejemplo qué ocurre entonces y qué vías le quedan.
Por qué en Tarragona el aval ICO se queda corto antes que en Barcelona
El aval ICO es la vía pensada para jóvenes que no tienen la entrada: el Estado avala una parte del préstamo y la hipoteca puede llegar al 100 % del menor entre el precio y la tasación. Pero tiene un límite de ingresos, y ese límite depende de la provincia donde está la vivienda.
El convenio de 2024 lo fijaba en 4,5 veces el IPREM para toda España. La adenda de 2026 permite subirlo hasta 7,5 veces y deja que la Comisión de Seguimiento lo module según los precios de cada zona. Con los coeficientes que aplican hoy las entidades, la provincia de Barcelona y la de Girona subieron a 7,5 veces; la de Tarragona, igual que la de Lleida, se quedó en 4,5. Con el IPREM de 2026 (8.400 € al año en 14 pagas, el mismo que en 2025), queda así:
| Provincia de la vivienda | Veces el IPREM | 1 comprador | 2 compradores |
|---|---|---|---|
| Tarragona | 4,5 | 37.800 € | 75.600 € |
| Lleida | 4,5 | 37.800 € | 75.600 € |
| Barcelona y Girona | 7,5 | 63.000 € | 126.000 € |
Límite de ingresos del aval ICO por comprador (programa de jóvenes, sin hijos). Coeficientes que aplican las entidades en octubre de 2026: se confirman en cada operación.
El precio máximo de la vivienda es el mismo en toda Cataluña: 300.000 €. Lo que cambia es el sueldo con el que se queda fuera. Y 37.800 € brutos al año no es un sueldo alto: muchos jóvenes con contrato indefinido, docentes, sanitarios o técnicos lo superan en pocos años. Por eso en Tarragona es frecuente que alguien cumpla la edad, no haya tenido nunca vivienda, tenga el piso por debajo de 300.000 € y aun así no pueda usar el aval.
Dos detalles que cambian el resultado. Primero, se compara con su última declaración de la renta presentada (los rendimientos brutos del trabajo; en autónomos, el rendimiento neto reducido de la actividad), no con su nómina de hoy. Segundo, con dos compradores se suman los ingresos de los dos y se comparan con la suma de los límites. El resto de requisitos y cómo se tramita están en nuestra página de hipoteca con aval ICO en Barcelona y Cataluña, y lo que cambió este año, en qué cambia en el aval ICO con la adenda de 2026.
Un ejemplo: 41.000 € de sueldo y un piso en la provincia de Tarragona
Supongamos una persona de 29 años que compra sola, con contrato indefinido y 41.000 € de rendimientos brutos del trabajo en su última renta. Nunca ha tenido vivienda y quiere un piso usado de 180.000 € en la provincia de Tarragona (es una cifra de ejemplo, no un precio de mercado). Con esos ingresos se pasa del límite de 37.800 € y el aval ICO queda descartado. Si el mismo piso estuviera en la provincia de Barcelona, el límite sería de 63.000 € y entraría.
Con una pareja pasa lo mismo: si uno gana 39.000 € y el otro 38.000 €, suman 77.000 €, por encima de los 75.600 € de Tarragona, cuando en Barcelona tendrían margen hasta 126.000 €.
¿Qué le queda? Así cambian el ahorro necesario y la cuota según la vía, suponiendo un 3 % de interés fijo a 30 años (un tipo de ejemplo, no una oferta):
| Vía | Préstamo | Cuota mensual | Ahorro para la entrada | ITP al 5 % |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca al 80 % | 144.000 € | 607 € | 36.000 € | 9.000 € |
| Hipoteca al 90 % | 162.000 € | 683 € | 18.000 € | 9.000 € |
| Si entrara en el aval ICO (100 %) | 180.000 € | 759 € | 0 € | 9.000 € |
Ejemplo orientativo: piso usado de 180.000 €, 3 % fijo, 30 años. Además del ahorro de la tabla, notaría, registro, gestoría y tasación van aparte.
El impuesto de transmisiones (ITP) de una vivienda usada en Cataluña es del 10 % con carácter general: 18.000 € en este ejemplo. Baja al 5 % para la vivienda habitual de quien tiene 35 años o menos y, en su última renta, una base imponible general más la del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, de hasta 36.000 €. Ese límite se mide de otra forma que el del aval ICO, así que se puede quedar fuera del aval y tener derecho al 5 %: hay que comprobarlo con la declaración en la mano. Tiene el detalle en cuánto se paga de ITP en Cataluña.
Hipoteca sin ahorros ni aval en Tarragona: las vías si se pasa del límite
Quedarse fuera del aval ICO no cierra la puerta, pero cambia el plan. Estas son las vías, de la más sencilla a la que tiene más contrapartidas.
Ahorro y hipoteca al 80 %
Es la vía estándar y la que más entidades trabajan. Exige tener el 20 % del precio más impuestos y gastos. Con el ejemplo, 36.000 € de entrada y 9.000 € de ITP si le toca el 5 %. A cambio, la cuota es la más baja y las condiciones suelen ser las mejores.
Hipoteca al 90 % con buen perfil
Con ingresos estables, antigüedad, pocas deudas y cuentas ordenadas, algunas entidades financian el 90 %, y a perfiles muy sólidos menores de 36 años, el 95 %. Es justo el perfil de quien se pasa del límite del ICO por tener un buen sueldo. Lo que no cubren son los impuestos y gastos: aunque le financien más, ese dinero sigue saliendo de su cuenta.
Si es funcionario en Tarragona
Docentes, sanitarios, Mossos, personal de la Generalitat o de los ayuntamientos: el funcionario de carrera es el perfil con el que algunas entidades llegan más lejos, con el 95 % relativamente habitual y el 100 % en casos concretos. El aval ICO mira los ingresos igual que a cualquier otro comprador, así que un funcionario por encima de 37.800 € también se queda fuera en Tarragona. Lo explicamos en nuestra página de hipoteca para funcionarios.
¿Se pasa del límite del aval ICO en Tarragona y no sabe qué porcentaje es realista con su perfil?
Ver mi caso →Ayuda de la familia: donación o préstamo, por escrito
Es la forma más común de cubrir la entrada y los impuestos, y la que más se hace mal. En Cataluña, la donación de dinero de padres o abuelos para la primera vivienda habitual tiene una reducción del 95 % en el impuesto de donaciones sobre un máximo de 60.000 €, si quien la recibe tiene 36 años o menos y una base imponible de hasta 36.000 €. La Agència Tributària de Catalunya exige escritura pública con esa finalidad, firmada dentro del mes siguiente a la entrega del dinero, y comprar la vivienda en los seis meses siguientes a la donación. La alternativa es un préstamo familiar por escrito, presentado con el modelo 600, que el banco tendrá en cuenta si fija cuotas. Lo que no funciona es el efectivo sin justificar.
Doble garantía con la vivienda de la familia
Si sus padres tienen una vivienda pagada o con poca hipoteca, se puede aportar como segunda garantía y el banco puede llegar al 100 % del precio. No mejora su ratio de endeudamiento: la cuota tiene que caber en sus ingresos igual. Y la vivienda de sus padres queda comprometida hasta que se libere, en las condiciones que se pacten en la escritura.
El préstamo Emancipació del ICF, según el perfil
Aquí Tarragona tiene una particularidad. El préstamo Emancipació de la Generalitat presta hasta el 20 % del precio (máximo 50.000 €) al 0 %, de 18 a 40 años, y su límite de ingresos es mucho más alto que el del aval ICO en esta provincia: 6,5 veces el IRSC, unos 83.392 € para una persona. En el ejemplo, el banco pondría 144.000 € (607 € al mes) y el ICF 36.000 € sin intereses, que no se empiezan a devolver hasta acabar la hipoteca. La contrapartida es seria: la vivienda queda protegida (HPO) para siempre, solo podrá venderla por lo que le costó más el IPC, a compradores inscritos en el registro de vivienda protegida, y no podrá alquilarla libremente. Puede encajar si compra para quedarse muchos años; si piensa vender en unos años, normalmente no.
Por dónde empezar si es joven y compra en Tarragona
- Mire su última declaración de la renta: rendimientos brutos del trabajo para el aval ICO y base imponible menos mínimos para el ITP del 5 %. Son dos cálculos distintos.
- Si está por debajo de 37.800 € (75.600 € en pareja) y cumple el resto de requisitos, empiece por el aval ICO. Si no, descártelo y no pierda tiempo con él.
- Calcule cuánto necesita en mano con el ITP que le toque y los gastos.
- Si hay ayuda familiar, hable con su familia antes de buscar piso: la donación tiene plazos.
- No firme arras hasta tener clara la financiación.
Las vías generales, sin la parte de Tarragona, están en hipoteca para jóvenes sin ahorros en 2026 y en hipoteca 100 % sin ahorros ni aval. Trabajamos desde Barcelona y atendemos a distancia toda Cataluña, también la provincia de Tarragona.
Le decimos en 24 horas si su caso es financiable, y por qué vía. Gratis y sin compromiso.
Cuéntenos su caso →Preguntas frecuentes
Con los coeficientes que aplican hoy las entidades, 4,5 veces el IPREM: 37.800 € brutos al año por comprador y 75.600 € para dos, frente a 63.000 € y 126.000 € en Barcelona y Girona. Se compara con la última declaración de la renta, no con la nómina, y conviene confirmarlo con la entidad en cada operación.
Sin entrada, sí, por varias vías: el aval ICO si está dentro de los límites, un 90-95 % con muy buen perfil, la doble garantía o, según el perfil, el préstamo Emancipació del ICF, que deja la vivienda protegida para siempre. Sin ningún ahorro, casi nunca: el ITP (5 o 10 %) y los gastos de la compra los paga usted.
Puede ser. El ITP del 5 % para jóvenes de 35 años o menos mira la base imponible general más la del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, con un tope de 36.000 €, que no es lo mismo que los ingresos brutos que mira el aval ICO. Hay que comprobarlo con su última declaración.
No hay una oferta mejor para todos: depende de si es funcionario de carrera, laboral fijo o interino, de su antigüedad y de lo que pida. A funcionarios de carrera con buen perfil, algunas entidades les financian el 95 % y, en casos concretos, el 100 %. Lo comparamos con números en mejores hipotecas para funcionarios.